한 줄 평 말소기준은 2015.06.18. 제주감귤농업협동조합 근저당권이고 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리도 해당사항 없음, 배당모델상 매수인 인수도 0원입니다. 다만 실제 임차인 11명 가운데 김석은 전입신고일이 미상이라 대항력을 “없음”으로 단정할 수 없습니다. 시세 비교자료도 없어 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
감정가 / 최저가
1,952,430,130원
최저 1,366,701,000원
명세서 기준 실질취득
1,366,701,000원
최저가 + 인수 0원
매수인 인수
0원
명시 인수권리 해당사항 없음
핵심지표
70%
감정가 대비 · 1회 유찰
제주지방법원 2023타경7647. 서귀포시 성산읍 삼달리의 토지와 주택을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 기호(5,6)가 다가구주택, 기호(7)가 단독주택이고, 토지면적은 1,423㎡입니다. 현재 최저매각가는 1,366,701,000원으로 감정가의 70% 회차입니다.
등기상 구조는 복잡합니다. 근저당권 7건과 다수의 가압류가 존재하지만, 기준점은 명확합니다. 2015.06.18. 을구 1번 제주감귤농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이며, 제공된 권리내역상 그 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부만 놓고 보면 낙찰자에게 승계되는 후순위 담보권·가압류가 남는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경7647 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 삼달리 105-15 |
| 등기 부동산 | [건물] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 삼달리 105-15외 1필지 제1동 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 기호(5,6) 다가구주택 · 기호(7) 단독주택 |
| 토지 | 1,423㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 중로각지 |
| 소유자 | 정정화 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,952,430,130원 / 1,366,701,000원 |
| 유찰 | 1회 · 현재 회차 감정가 70% |
| 사건 청구액 | 236,712,328원 |
| 경매개시결정 채권자 | 양복심 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015.06.18.
✅ 등기상 매수인 인수 말소기준권리는 제주감귤농업협동조합의 2015.06.18. 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권·가압류·경매개시결정은 제공된 권리내역에서 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
② 임차인 — 11명, 대부분 후순위이나 1명은 전입일 미상
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 실제 임차인 11명입니다. 확인된 전입일이 있는 임차인들은 모두 2015.06.18. 말소기준권리보다 뒤에 전입해 대항력이 없는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 김석은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다.
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오경석 · 제1동 102호 | 2023-01-19 | 2,000,000원 / 7,500,000원 | 2023-11-06 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임경미 · 제1동 201호 | 2023-01-02 | 미상 | 2023-10-06 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김상순 · 제1동 202호 | 2023-02-28 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박성남 · 제1동 203호 | 2023-05-24 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최두호 · 제2동 103호 | 2023-08-21 확정일자 2022-11-22 | 미상 | 2023-11-02 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김미현 · 제2동 103호 | 2022-08-19 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이영훈 · 제2동 104호 | 2023-04-07 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김석 · 제2동 201호 | 미상 | 500,000원 / 500,000원 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정미 · 제2동 202호 | 2023-06-28 | 보증금 미상 / 550,000원 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김윤진 · 제2동 203호 | 2023-05-11 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신윤정 · 제3동 전부 | 2022-07-18 | 35,000,000원 | 2023-09-22 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
⚠️ 임차인 핵심 체크 김석은 보증금 500,000원·차임 500,000원이 확인되지만 전입신고일이 미상입니다. 따라서 대항력 有라고 단정할 수도, 대항력 없음이라고 단정할 수도 없습니다. 현재 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항 없고 배당모델의 매수인 인수도 0원이지만, 입찰 전 김석의 전입일과 점유관계는 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 — 감정가 70%지만 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 1,366,701,000원으로 감정가 1,952,430,130원의 70% 회차입니다. 다만 동일 조건의 실거래 비교가격이 확인되지 않으므로, 이 할인율만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 관련 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,366,701,000원 | 1,350,633,990원 | 2,890,603,605원 | 260,000,000원 · 충족 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 956,690,699원 | 944,723,792원 | 3,296,513,803원 | 260,000,000원 · 충족 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 669,683,489원 | 660,586,654원 | 3,580,650,941원 | 70,586,654원 · 미충족 |
⛔ 70%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다 단독주택·다가구주택·토지의 복합 물건이고 동일 조건 실거래 시세 비교가 없습니다. 따라서 현재 최저가 1,366,701,000원의 가격 적정성은 현장 상태·토지·건물 구성과 별도로 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,366,701,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 집행비용 | - | 16,067,010원 | 약 매각가의 1.2% 추정 |
| 을구 1번 · 제주감귤농업협동조합 | 210,000,000원 | 210,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 2번 · 제주감귤농업협동조합 | 260,000,000원 | 260,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 3번 · 제주감귤농업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 4번 · 양복심 | 260,000,000원 | 260,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 갑구 2번 · 고덕심 | 288,000,000원 | 288,000,000원 | 청구금액 기준 |
| 갑구 3번 · 송영희 | 200,000,000원 | 200,000,000원 | 청구금액 기준 |
| 갑구 4번 · 현순생 | 103,000,000원 | 12,633,990원 | 미배당 발생 |
| 갑구 5번 · 최송자 | 654,900,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 6번 · 양상원 | 334,408,216원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 5번 · 강애련 | 530,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 7번 · 강순애 | 75,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 8번 · 정양화 | 135,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 9번 · 송옥희 | 100,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 6번 · 김춘일 | 297,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 10번 · 문순희 | 85,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 7번 · 정경자 | 215,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 11번 · 허윤자 | 115,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 12번 · 현미숙 | 111,901,369원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 13번 · 농협은행주식회사 | 25,015,410원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 14번 · 성산일출봉농업협동조합 | 52,576,721원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 15번 · 농업협동조합중앙회 | 25,271,163원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 17번 · 제주감귤농업협동조합 | 6,104,854원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 17번 · 농업협동조합중앙회 | 19,059,862원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 18번 · 신용보증기금 | 19,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
가정 매각가 1,366,701,000원에서 채권자 총 배당액은 1,350,633,990원, 미배당액은 2,890,603,605원, 소유자 잔여는 0원입니다. 배당모델상 매수인 인수액은 0원입니다.
매각대금 배분 (1,366,701,000원)
현순생 가압류까지 일부 배당되고 그 이후 순위에서는 미배당이 발생합니다.
회차별 미배당액
실거래 비교가격이 없어 가격 차트 대신 제공된 유찰 시나리오별 채권 미배당액을 표시했습니다.
⑤ 토지·건물·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 삼달2리사무소 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 농지가 주를 이루고 일부 주택이 소재합니다. 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 건물 이용. 기호(5,6)는 다가구주택, 기호(7)는 단독주택입니다.
- 건물 구조. 기호(5,6)는 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층, 기호(7)는 일반목구조 합판위슁글지붕 2층입니다.
- 설비. 전기·위생·급배수·난방·주방설비와 확장형발코니, 태양광발전설비, 옥탑, 데크, 담장 등이 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,423㎡, 지목 대, 계획관리지역, 평지·부정형·중로각지이며 공시지가는 138,000원/㎡입니다.
- 규제. 감정요항표에는 가축사육제한구역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급·4등급 저촉 및 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음.
- 수목. 토지상 감귤나무·카나리아야자·구골나무 등이 소재하며 토지에 포함하여 평가되었습니다.
- 제시외건물. 기호(1,4) 토지는 제시외건물에 구애됨이 정상평가되었고, 제시외건물이 경매 대상에서 제외되어도 토지 평가금액의 변동이 없는 것으로 판단되었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김석 전입일 확인. 전입일이 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 명세서상 인수권리 없음이라는 결론과 별개로 전입일·점유관계를 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 나머지 임차인 보증금 확인. 여러 점유자의 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력은 말소기준 이후 전입으로 없다고 정리되었지만 배당·명도 협의에는 실제 계약관계가 중요합니다.
- 가격 검증. 최저가 1,366,701,000원은 감정가의 70%이나 실거래 비교가 없어 시세 대비 저가 여부는 별도 검증이 필요합니다.
- 토지·건물 범위 확인. 단독주택·다가구주택과 1,423㎡ 토지가 함께 얽힌 물건이므로 각 기호별 매각 대상과 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 수목·제시외건물 확인. 감귤나무 등 수목과 제시외건물 관련 평가 내용을 실제 현황과 대조해야 합니다.
- 토지이용규제 확인. 계획관리지역과 각 보전등급, 토지거래계약에 관한 허가구역 기재 내용을 입찰 전에 원문 기준으로 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 권리 인수 구별. 현재 회차에서 채권 미배당액은 2,890,603,605원이지만, 제공된 배당모델의 매수인 인수액은 0원입니다.
✅ 긍정 요소 말소기준권리가 명확하고, 후순위 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없으며, 배당모델에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
⚠️ 핵심 리스크 임차인이 11명으로 점유관계가 단순하지 않고, 그중 김석의 전입신고일은 미상입니다. 또한 동일 조건 실거래 시세가 없어 현재 최저가 1,366,701,000원의 가격 메리트를 객관적으로 확인하기 어렵습니다.
맺으며 — 등기상 인수 0원과 현장 리스크를 분리해서 보자
이 사건은 근저당권과 가압류가 많아 등기부가 복잡해 보이지만, 말소기준은 2015.06.18. 제주감귤농업협동조합 근저당권으로 명확합니다. 제공된 등기 분석과 매각물건명세서 기준으로는 후순위 권리가 소멸하고 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다. 실제 임차인이 11명이고, 김석의 전입일은 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 현재 가격은 감정가의 70%지만 비교할 실거래 시세가 없어 “싸다”는 결론도 내릴 수 없습니다. 따라서 이 물건은 등기상 소멸관계는 비교적 명확하지만, 임차인 원본 확인과 가격 검증이 선행돼야 하는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
