제주지방법원 2023타경7647. 서귀포시 성산읍 삼달리 105-15 일대의 단독주택·다가구주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태상 목록 5·6은 다가구주택, 목록 7은 단독주택이며, 지상 수목도 포함 평가됐습니다. 등기상 소유자는 정정화이고, 최초 말소기준권리는 2015.06.18. 제주감귤농업협동조합의 채권최고액 210,000,000원 근저당입니다. 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 이 물건은 단순한 ‘빈 주택 한 채’가 아닙니다. 여러 호실을 점유하는 임차인이 확인되고, 토지상 분묘와 수목, 제시외건물, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 현장·이용 측면에서 확인할 요소가 겹칩니다. 특히 최저가가 감정가의 49%라는 숫자는 감정가 대비 유찰률일 뿐, 최근 실거래 대비 할인율을 의미하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경7647 · 임의경매 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 삼달리 105-15 |
| 등기 대상 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 삼달리 105-15 외 1필지 제1동 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 목록 5·6 다가구주택 · 목록 7 단독주택 |
| 토지 | 1,423㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 중로각지 |
| 소유자 | 정정화 |
| 감정가 / 최저가 | 1,952,430,130원 / 956,691,000원 · 2회 유찰 · 감정가 49% |
| 청구금액 | 236,712,328원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 지상수목 포함평가 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 말소, 점유관계는 별도 확인
말소기준은 2015.06.18. 을구 1번 제주감귤농업협동조합 근저당입니다. 후순위 근저당권과 가압류, 2023.08.08. 경매개시결정까지 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 추정에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 11명, 김석은 대항력 판정 미상
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 / 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 오경석 제1동 102호 | 2023.01.19 | — | 2,000,000원 / 7,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 배당요구 2023.11.06 |
| 임경미 제1동 201호 · 주거 | 2023.01.02 | — | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 배당요구 2023.10.06 |
| 김상순 제1동 202호 | 2023.02.28 | — | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박성남 제1동 203호 | 2023.05.24 | — | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최두호 제2동 103호 | 2023.08.21 | 2022.11.22 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 배당요구 2023.11.02 |
| 김미현 제2동 103호 | 2022.08.19 | — | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이영훈 제2동 104호 | 2023.04.07 | — | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김석 제2동 201호 | 미상 | — | 500,000원 / 500,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능·미상 |
| 이정미 제2동 202호 | 2023.06.28 | — | 미상 / 550,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김윤진 제2동 203호 | 2023.05.11 | — | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신윤정 제3동 전부 | 2022.07.18 | — | 35,000,000원 / — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 배당요구 2023.09.22 |
김석을 제외한 임차인은 확인된 전입신고일이 모두 2015.06.18. 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 이들의 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 김석은 전입일 자체가 확인되지 않아 동일한 결론을 적용할 수 없습니다. 또한 여러 임차인의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 우선변제관계 역시 실제 원본 대조가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 956,691,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 11,966,910원 |
| 을구 1번 근저당 · 제주감귤농업협동조합 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 제주감귤농업협동조합 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 제주감귤농업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 을구 4번 근저당 · 양복심 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 고덕심 | 288,000,000원 | 94,724,090원 |
| 갑구 3번 가압류 · 송영희 | 200,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 현순생 | 103,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 최송자 | 654,900,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 양상원 | 334,408,216원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당 · 강애련 | 530,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 강순애 | 75,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 정양화 | 135,000,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 송옥희 | 100,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당 · 김춘일 | 297,000,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 문순희 | 85,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당 · 정경자 | 215,000,000원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 허윤자 | 115,000,000원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 현미숙 | 111,901,369원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 농협은행주식회사 | 25,015,410원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 성산일출봉농업협동조합 | 52,576,721원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 25,271,163원 | 0원 |
| 갑구 17번 가압류 · 제주감귤농업협동조합 | 6,104,854원 | 0원 |
| 갑구 17번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 19,059,862원 | 0원 |
| 갑구 18번 가압류 · 신용보증기금 | 19,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 4,241,237,595원 중 예상배당은 944,724,090원, 미배당은 3,296,513,505원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용·현장 리스크 (감정평가 기준)
- 주위환경. 삼달2리사무소 북서측 근거리에 위치하고, 주변은 농지가 주를 이루며 일부 주택이 소재합니다. 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 목록 5·6은 다가구주택, 목록 7은 단독주택입니다. 목록 5·6은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층, 목록 7은 일반목구조 합판위슁글지붕 2층입니다.
- 설비. 전기·위생·급배수·난방·주방설비, 확장형발코니, 태양광발전설비, 옥탑, 데크, 담장 등이 확인됩니다.
- 수목. 토지에는 감귤나무·카나리아야자·구골나무 등이 소재하며 수목은 토지에 포함하여 평가됐습니다.
- 분묘. 기호 1 토지상에 분묘 1기가 소재합니다. 감정평가는 분묘에 구애받지 않고 진행됐고, 소유권 행사 제한 시의 토지평가액도 별도 기재된 사항이므로 현장·권원 확인이 필요합니다.
- 제시외건물. 기호 1·4 토지 평가에는 제시외건물이 존재하나, 구조·규모·이용상황을 고려할 때 토지에 미치는 영향이 미미하고 경매 대상에서 제외돼도 토지 평가금액의 변동이 없다고 판단됐습니다.
- 용도·규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3·4등급 관련 제한과 토지거래계약에 관한 허가구역이 확인됩니다.
- 토지거래허가. 감정자료에는 제2공항개발사업예정지역 및 주변지역에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김석 전입일 최우선 확인. 제2동 201호 김석의 주민등록 전입일과 실제 점유 개시 시점을 확인해야 대항력·승계 여부를 확정할 수 있습니다.
- 보증금 미상 임차인 확인. 임경미·김상순·박성남·최두호·김미현·이영훈·이정미·김윤진 등은 보증금이 확인되지 않아 실제 임대차계약서와 매각물건명세서 원본 대조가 필요합니다.
- 분묘 현장 확인. 기호 1 토지상 분묘 1기의 위치·점유 범위와 토지 이용에 미치는 영향을 직접 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·수목이 함께 평가된 구조이므로 각 목록과 제시외건물의 매각 포함 여부를 원문으로 대조해야 합니다.
- 토지 이용제한 확인. 계획관리지역뿐 아니라 지하수·경관·생태계·가축사육 제한과 토지거래계약 허가구역 조건을 실제 이용계획과 함께 검토해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 2회 유찰·감정가 49%는 시세 할인율이 아닙니다. 응찰가격을 정하기 전에 해당 토지·다가구·단독주택의 실제 거래가격과 수익구조를 별도로 대조해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “등기는 지워져도 현장 리스크는 남는다”
이 사건의 등기상 구조는 비교적 선명합니다. 2015.06.18. 제주감귤농업협동조합 근저당 이후의 후순위 근저당과 가압류는 매각으로 소멸하고, 현재 배당 추정상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 등기부 바깥에 있습니다. 실제 임차인 11명이 점유하고 있고, 그중 김석의 전입일이 확인되지 않아 대항력은 가능·미상입니다. 여기에 다가구주택·단독주택·토지의 일괄매각, 분묘 1기, 수목과 제시외건물, 토지거래계약 허가구역 등 확인할 항목이 겹칩니다.
따라서 감정가 1,952,430,130원에서 2회 유찰돼 956,691,000원까지 내려왔다는 사실만 보고 가격 메리트를 판단하기보다는, 김석의 대항력 여부와 각 임대차 실체, 분묘·현장 상태, 토지 규제 및 실제 거래가격을 먼저 확정하는 것이 이 사건 권리분석의 중심입니다.
