제주지방법원 2025타경1842. 애월읍 고성리 700-2 일원의 사건으로, 사건 용도는 대지 + 토지로 표시되어 있고 감정평가상 현황은 창고시설(공장)·사무실·주택이 함께 이용되고 있습니다. 기호 2는 창고시설(공장)과 중층 내부 사무실·주택, 기호 3은 사무실, 기호 5는 주택(다가구주택 3가구)과 사무실 이용입니다. 권리의 기준점은 2023.04.13. 설정된 제주신용협동조합 근저당권 채권최고액 1,560,000,000원입니다.
이 근저당 이후 설정된 우영호 근저당 300,000,000원, 하나새마을금고 근저당 240,000,000원과 제주신용보증재단·주식회사제주은행·케이비캐피탈주식회사 가압류, 제주특별자치도 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 등기 순위보다 점유관계가 더 중요합니다. 말소기준보다 앞선 전입·점유가 다수 확인되기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1842 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 고성리 700-2 · 도로명주소 제주특별자치도 제주시 애월읍 광상로 128 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 창고시설(공장)·사무실·주택(다가구주택 3가구) |
| 소유자 | 문정란 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,020,558,000원 / 2,020,558,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,844,745,413원 |
| 말소기준 | 2023.04.13. 을구 10번 근저당권 · 제주신용협동조합 · 채권최고액 1,560,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 토지 | 1,989㎡ · 창고용지 · 계획관리지역 · 공시지가 211,700원/㎡ · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 점유는 별도다
2021.06.15. 설정됐던 소유권이전청구권 가등기는 2023.03.23. 말소됐고, 과거 중소기업은행·고제영·박순영 근저당도 2023년 3~4월에 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 을구 10번 근저당은 2023.04.13. 설정됐고, 이후 채권은 2025.11.26. 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전돼 2026.01.21. 등기됐습니다.
② 임차인·점유 분석 — 확인 인수 9,000만원 + 미상 위험
현황조사상 임차인·점유 신고는 총 13건입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 건은 없습니다. 말소기준 이전 점유 9건 중 보증금이 확인된 3건은 모두 30,000,000원이며, 배당 시나리오에서는 우선변제권 없이 매수인이 전액 인수하는 것으로 계산돼 있습니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이태윤 | 1층 101호 | 2019.05.09 | 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 태정건설 | 미상 | 2019.05.22 | 30,000,000원 | 있음 | 없음 | 없음 |
| 주식회사 중앙하우징 | 미상 | 2019.05.22 | 30,000,000원 | 있음 | 없음 | 없음 |
| 주식회사 중앙철콘산업 | 미상 | 2019.05.22 | 30,000,000원 | 있음 | 없음 | 없음 |
| 주식회사 골든파크 | 미상 | 2020.08.13 | 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 제플컴퍼니 | 미상 | 2021.05.12 | 보증금 미상 / 110,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 연하용역 | 미상 | 2021.08.27 | 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정부영 | 103호 | 2023.01.18 | 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 하람종합건설 | 미상 | 2023.02.15 | 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 제이디주택건설 | 미상 | 2023.05.18 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박길수 | 1층 | 2024.01.10 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 삼현종합건설 주식회사 | 1층 | 2024.03.08 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 함형준 | 1층 | 2025.08.01 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 2,020,558,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,605,580원 |
| 인수 · 주식회사 태정건설 보증금 | 30,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 주식회사 중앙하우징 보증금 | 30,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 주식회사 중앙철콘산업 보증금 | 30,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 2. 을구 10번 근저당 · 제주신용협동조합 | 1,560,000,000원 | 1,560,000,000원 |
| 3. 을구 11번 근저당 · 우영호 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 4. 을구 12번 근저당 · 하나새마을금고 | 240,000,000원 | 137,952,420원 |
| 5. 가압류 · 제주신용보증재단 | 63,798,001원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사제주은행 | 88,160,014원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 43,436,384원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 2,295,394,399원 중 예상배당은 1,997,952,420원, 미배당은 297,441,979원입니다. 신청채권 청구액은 1,844,745,413원이며 현재 회차 시나리오에서 신청채권자 배당은 1,560,000,000원으로 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용·토지 규제 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 애월읍 상귀리 소재 항파두리항몽유적지 남동측 원거리에 위치하며, 주변은 과수원 위주의 경작지와 일부 건부지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 창고시설(공장), 사무실, 주택과 다가구주택 3가구가 함께 이용되는 복합 형태입니다.
- 건물. 기호 2·3·5의 사용승인은 2020.01.16.이며, 기호 5에는 위생·난방·태양광발전설비가 있습니다.
- 토지. 면적 1,989㎡, 지목 창고용지, 토지이용상황 전창고, 평지·부정형·소로한면입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 건축계획심의대상구역, 지하수자원보전3등급, 생태계보전지구5등급, 경관보전지구4등급, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다.
- 현황 특이사항. 공부와의 차이는 없고, 토지 지상에 이동식컨테이너 1기가 소재합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서에서 선순위 6건 보증금부터 확인. 이태윤·주식회사 골든파크·주식회사 제플컴퍼니·주식회사 연하용역·정부영·주식회사 하람종합건설의 보증금·확정일자·배당요구·실제 점유부분 확인이 핵심입니다.
- 확인 인수 90,000,000원은 낙찰가와 별도. 주식회사 태정건설·주식회사 중앙하우징·주식회사 중앙철콘산업 보증금은 현재 시나리오상 매수인 인수입니다.
- 시세 자료 없이 감정가 할인율만 보고 응찰 금지. 동일·유사 물건 실거래 비교 자료가 없어 현재 최저가 2,020,558,000원의 가격 메리트를 판단할 근거가 없습니다.
- 복합 이용에 따른 인도범위 확인. 공장·사무실·주택·다가구주택이 함께 이용되고 점유자도 다수이므로 각 호실·층·건물별 실제 점유관계를 대조해야 합니다.
- 토지 규제와 현황 확인. 계획관리지역이지만 역사문화환경보존지역·경관·생태계·지하수 보전 등 복수 규제가 있으므로 이용계획을 별도로 검토해야 합니다.
- 배당표는 세금·최우선변제 반영 전. 당해세나 최우선변제 대상이 확인되면 실제 배당과 잔여·미배당액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 등기보다 임차인이 어려운 사건
이 사건의 말소기준은 분명합니다. 2023.04.13. 제주신용협동조합 근저당을 기준으로 이후 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞서 들어온 점유자들입니다. 확인된 보증금만 90,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있고, 추가로 6건의 선순위 점유는 보증금과 확정일자가 미상입니다.
따라서 신건 최저가 2,020,558,000원을 그대로 취득가로 보면 안 됩니다. 현재 확인 가능한 실질취득은 최소 2,110,558,000원이고, 미상 보증금 확인 결과에 따라 더 높아질 수 있습니다. 여기에 실거래 시세 비교 자료도 없어 ‘싸다’고 평가할 근거가 없습니다. 등기 말소는 비교적 명확하지만, 인수액과 점유범위가 아직 닫히지 않은 사건이라는 점이 핵심입니다.
