제주지방법원 2025타경1842. 제주시 애월읍 고성리 700-2의 대지·토지를 포함한 사건입니다. 감정평가 이용상태상 창고시설(공장), 사무실, 주택과 다가구주택 3가구가 함께 이용되고 있습니다. 토지는 1,989.0㎡, 지목은 창고용지, 계획관리지역이며 평지·부정형·소로한면 조건입니다.
등기부상 소유자는 문정란이고, 현재 핵심 말소기준권리는 2023.04.13. 설정된 제주신용협동조합의 채권최고액 1,560,000,000원 근저당권입니다. 이후 우영호 300,000,000원, 하나새마을금고 240,000,000원의 근저당권과 제주신용보증재단·주식회사제주은행· 케이비캐피탈주식회사의 가압류, 제주특별자치도의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1842 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 고성리 700-2 · 제주특별자치도 제주시 애월읍 광상로 128 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 창고시설(공장) 및 중층 내부 사무실·주택 · 사무실 · 주택(다가구주택 3가구) 및 사무실 |
| 토지 | 1,989.0㎡ · 창고용지 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 문정란 |
| 감정가 / 최저가 | 2,020,558,000원 / 1,414,391,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 제주신용협동조합 / 1,844,745,413원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 선순위 점유는 별도
2023.04.13. 제주신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 이후 설정된 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기 권리와 별개로 현황조사상 2019.05.09.~2023.02.15. 사이 전입한 선순위 점유자들이 존재하므로, 이들의 보증금·점유 부분·배당 여부를 확인하지 않고 인수액을 90,000,000원으로 단정해서는 안 됩니다.
2026.01.21.에는 2023.04.13. 설정 근저당권에 대해 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 근저당권이전 등기도 확인됩니다.
② 임차·점유 관계 — 선순위 전입 9명
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 유한회사 제이디주택건설 | 미상 | 2023.05.18 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 제플컴퍼니 | 미상 | 2021.05.12 | 보증금 미상 / 110,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 골든파크 | 미상 | 2020.08.13 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 삼현종합건설 주식회사 | 1층 | 2024.03.08 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 하람종합건설 | 미상 | 2023.02.15 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정부영 | 103호 | 2023.01.18 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 연하용역 | 미상 | 2021.08.27 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 태정건설 | 미상 | 2019.05.22 | 30,000,000원 | 대항력 가능 우선변제 없음 승계 없음 |
| 주식회사 중앙하우징 | 미상 | 2019.05.22 | 30,000,000원 | 대항력 가능 우선변제 없음 승계 없음 |
| 주식회사 중앙철콘산업 | 미상 | 2019.05.22 | 30,000,000원 | 대항력 가능 우선변제 없음 승계 없음 |
| 이태윤 | 1층 101호 | 2019.05.09 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박길수 | 1층 | 2024.01.10 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 함형준 | 1층 | 2025.08.01 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 구조 — 1회 유찰보다 ‘실질취득액’이 중요
현재 회차는 감정가 2,020,558,000원에서 1회 유찰된 1,414,391,000원입니다. 2회 유찰 시 매각가 시나리오는 990,073,699원, 3회 유찰 시 693,051,589원입니다.
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 1,414,391,000원 | 90,000,000원 | 897,547,309원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 990,073,699원 | 90,000,000원 | 1,317,621,437원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 693,051,589원 | 90,000,000원 | 1,611,673,326원 |
낙찰가가 내려가더라도 확인된 90,000,000원의 인수액은 각 시나리오에서 그대로 남습니다. 여기에 선순위 전입자들의 미확정 보증금 위험이 추가될 수 있으므로, 이 사건은 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,414,391,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,543,910원 |
| 인수 · 주식회사 태정건설 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 중앙하우징 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 중앙철콘산업 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 제주신용협동조합 | 1,560,000,000원 | 1,397,847,090원 |
| 을구 11번 근저당권 · 우영호 | 300,000,000원 | 0원 |
| 을구 12번 근저당권 · 하나새마을금고 | 240,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 제주신용보증재단 | 63,798,001원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 주식회사제주은행 | 88,160,014원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 43,436,384원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 2,295,394,399원, 예상 배당액은 1,397,847,090원, 미배당은 897,547,309원입니다. 매각대금 배당과 별개로 확인된 매수인 인수액은 90,000,000원이며, 선순위 점유자의 미확정 보증금은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 제주시 애월읍 상귀리 소재 항파두리항몽유적지 남동측 원거리에 위치하며, 주위는 과수원 위주의 경작지와 일부 건부지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 창고시설(공장) 및 중층 내부 사무실·주택, 별도 사무실, 주택(다가구주택 3가구) 및 사무실로 이용 중입니다.
- 건물. 일반철골구조 단층과 철근콘크리트구조 2층 건물이 있으며 사용승인은 2020.01.16.입니다.
- 설비. 위생설비, 난방설비, 태양광발전설비가 확인됩니다.
- 토지. 계획관리지역이며 건축계획심의대상구역·지하수자원보전3등급·생태계보전지구5등급·경관보전지구4등급·역사문화환경보존지역에 포함되고 가축사육제한구역에 저촉됩니다.
- 공시지가. 211,700원/㎡이며 토지면적은 1,989.0㎡입니다.
- 기타. 공부와의 차이는 없으며 토지 지상에 이동식컨테이너 1기가 소재합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자 보증금 확인. 주식회사 제플컴퍼니·주식회사 골든파크·주식회사 하람종합건설·정부영·주식회사 연하용역·이태윤의 보증금과 실제 점유관계를 우선 확인해야 합니다.
- 확인 인수 90,000,000원 반영. 주식회사 태정건설·주식회사 중앙하우징·주식회사 중앙철콘산업의 각 30,000,000원은 예상배당상 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
- 최저가만으로 가격 판단 금지. 현재 최저매각가는 1,414,391,000원이지만 실질취득은 매각대금 외 인수액을 함께 봐야 합니다.
- 점유 부분 확인. 여러 점유자의 점유 부분이 미상이고 1층·101호·103호 등 점유 표시가 혼재하므로 현장과 서류를 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당권은 2026.01.21. 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 이전 등기가 존재합니다.
- 토지·건물 이용상태 확인. 창고시설·사무실·주택·다가구주택이 혼재하고 이동식컨테이너도 있으므로 각 기호별 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 대조해 실제 인수액과 점유관계를 확정해야 합니다.
맺으며 — “유찰 할인보다 선순위 보증금이 먼저다”
이 사건은 감정가 2,020,558,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 1,414,391,000원으로 내려와 있습니다. 하지만 권리분석의 중심은 할인율이 아닙니다. 2023.04.13. 말소기준권리 이전에 전입한 점유자가 9명이고, 확인된 보증금 인수만 90,000,000원입니다. 여기에 보증금이 확정되지 않은 선순위 점유자들이 남아 있으므로 매수인의 최종 실질취득액은 아직 확정됐다고 보기 어렵습니다.
후순위 근저당권·가압류·압류는 매각으로 소멸하지만, 선순위 점유 문제는 별개의 영역입니다. 따라서 이 물건은 말소되는 등기보다 남을 수 있는 점유·보증금을 먼저 확인해야 하는 사건입니다. 현재 회차 금액만 보고 응찰 여부를 정하기보다, 각 선순위 점유자의 보증금과 배당·점유관계를 확정하는 것이 우선입니다.
