제주지방법원 2025타경1842. 제주시 애월읍 고성리 700의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 표면적인 말소관계만 보면 기준은 분명합니다. 2023.04.24. 제주신용협동조합의 채권최고액 600,000,000원 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤 설정된 이현범·우영호·하나새마을금고 근저당과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건은 등기보다 점유관계가 훨씬 중요합니다.

말소기준일보다 앞선 전입은 이태윤, 주식회사 태정건설, 주식회사 중앙하우징, 주식회사 중앙철콘산업, 주식회사 골든파크, 주식회사 제플컴퍼니, 주식회사 연하용역, 정부영, 주식회사 하람종합건설 등 9건입니다. 이 중 태정건설·중앙하우징·중앙철콘산업의 보증금은 각각 30,000,000원으로 확인돼 배당표상 총 90,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다. 나머지 선순위 점유 6건은 보증금이 확인되지 않아 추가 인수 가능성을 금액으로 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 점유가 핵심

과거 제주중앙신용협동조합·고제영·박순영의 근저당과 문운종·주식회사중앙하우징 관련 가등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.04.24. 제주신용협동조합 근저당입니다. 이 근저당은 2026.01.21. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 말소기준일 자체는 2023.04.24.로 봅니다.

② 임차·점유 관계 — 확인된 인수 90,000,000원, 미상 위험 별도

보증기관의 대위·승계 신고는 없어 중복 합산 대상은 없습니다. 다만 말소기준보다 앞선 점유자 중 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 경우에는 대항력 및 최종 인수금액을 확정적으로 단정할 수 없습니다. 특히 이태윤·골든파크·제플컴퍼니·연하용역·정부영·하람종합건설은 선순위 전입이지만 보증금이 확인되지 않아 입찰 전 임대차계약 및 매각물건명세서의 최종 내용을 다시 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 실거래 기준 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다

동일 또는 직접 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 965,476,400원이 시장가격 대비 저렴한지 비싼지는 단정할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 이 사건에서 먼저 확정해야 할 숫자는 시세 할인율이 아니라 선순위 점유자들의 실제 보증금과 인수액입니다.

④ 예상배당표 (매각가 965,476,400원 가정)

채권총액 1,684,895,539원 중 예상 배당은 953,421,636원이고 미배당은 731,473,903원입니다. 확인된 임차인 보증금 90,000,000원은 배당받지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 실제 배당과 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 제주시 애월읍 상귀리 ‘항파두리항몽유적지’ 남동측 원거리에 위치하며, 주위는 과수원 위주의 경작지와 일부 건부지가 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 제반 차량 접근이 가능하며 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 창고시설(공장) 및 중층 내부 사무실·주택, 사무실, 다가구주택 3가구 및 사무실 등 여러 용도가 함께 이용되고 있습니다.
• 건물. 일반철골구조 단층과 철근콘크리트구조 2층 건물이 있으며 사용승인은 2020.01.16.입니다. 위생설비·난방설비·태양광발전설비가 확인됩니다.
• 토지. 570.0㎡, 지목 대, 계획관리지역이며 경관보전지구4등급·생태계보전지구5등급·지하수자원보전3등급·역사문화환경보존지역·건축계획심의대상구역 등에 포함됩니다.
• 공시지가. 307,200원/㎡. 공부와의 차이는 없습니다.
• 기타. 토지 지상 이동식컨테이너 1기가 소재하며, 제시외 건물과 수목·담장·바닥 포장·태양광시설 등이 포함 평가됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 9건 전수 확인. 말소기준 2023.04.24.보다 앞선 전입 9건의 실제 점유 부분·임대차계약·보증금을 각각 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 6건. 확인된 90,000,000원 외의 추가 인수액이 발생할 수 있으므로 실질취득 상한을 확정하기 전에는 입찰가를 정하기 어렵습니다.
• 우선변제 여부 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않은 점유자가 다수이므로 실제 배당·인수 구조를 최종 명세서와 대조해야 합니다.
• 복합 이용 확인. 단독주택 + 토지 사건이지만 감정상 창고시설·공장·사무실·다가구주택이 혼재하므로 각 건물의 실제 사용현황과 명도 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물, 수목, 담장, 바닥 포장, 태양광시설과 이동식컨테이너의 포함·존치 관계를 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
• 가격 판단 보류. 직접 비교 가능한 실거래 기준이 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 매수 메리트를 판단하지 않습니다.

맺으며 — “말소된다 ≠ 인수할 것이 없다”

이 사건의 등기부는 기준이 명확합니다. 2023.04.24. 제주신용협동조합 근저당을 기준으로 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 매수인 입장에서는 그보다 앞서 전입한 점유자가 9건 존재한다는 사실이 더 중요합니다. 이미 확인된 3개 법인 보증금만 합쳐 90,000,000원이 인수로 계산되고, 나머지 선순위 점유 6건은 보증금이 확인되지 않았습니다.

따라서 신건 최저가 965,476,400원만 보고 입찰가를 판단하면 안 됩니다. 현재 확인되는 최소 실질취득액은 1,055,476,400원이지만, 실제 부담은 선순위 점유자의 보증금 확인 결과에 따라 더 커질 수 있습니다. 실거래 기준도 확인되지 않는 만큼, 이 물건은 가격보다 임차·점유관계 확정이 먼저인 사건입니다.