제주지방법원 2025타경1842. 제주시 애월읍 고성리 700번지에 위치한 단독주택과 토지 일괄매각 사건입니다. 감정상 이용 형태는 일반적인 단독주택 한 채에 그치지 않습니다. 창고시설(공장), 사무실, 주택 및 다가구주택 3가구가 포함된 복합 이용 부동산입니다. 매각에는 제시외 건물과 지상 수목·담장·바닥 포장·태양광시설 등도 포함됩니다.
등기상 소유자는 문정란이며, 말소기준권리는 2023년 4월 24일 설정된 제주신용협동조합의 채권최고액 600,000,000원 근저당권입니다. 후순위 근저당권과 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조지만, 말소기준권리보다 먼저 신고된 점유자들의 보증금 인수 가능성은 별개의 문제입니다. 근저당권이 말소된다는 사실만으로 이 물건을 권리상 깨끗한 물건이라고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1842 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 고성리 700 도로명: 제주특별자치도 제주시 애월읍 광상로 134 |
| 물건종류 / 용도 | 단독주택 + 토지 · 창고시설(공장)·사무실·다가구주택 3가구 포함 |
| 토지 | 570.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 완경사·사다리형 · 소로각지 |
| 소유자 | 문정란 (단독소유) |
| 감정가 | 965,476,400원 |
| 최저매각가 | 675,833,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 1,844,745,413원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.24 · 을구 9번 제주신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(별지목록 5-1) 포함 |
① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 선순위 점유는 별도
현재 권리분석의 기준은 2023.04.24 제주신용협동조합 근저당권입니다. 2019~2020년에 설정된 제주중앙신용협동조합·고제영·박순영의 기존 근저당권은 이미 말소됐습니다. 2021년 설정된 문운종의 소유권이전청구권가등기와 주식회사 중앙하우징으로 이전된 해당 가등기권리도 2023.03.23 말소됐으므로 현존하는 선순위 가등기 인수 대상으로 보지 않습니다.
말소기준 근저당권은 2025.11.26 확정채권양도를 원인으로 2026.01.21 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 이는 기존 을구 9번 근저당권의 권리자 변경이며, 별도의 신규 근저당권이나 독립된 중복 채권으로 계산하지 않습니다.
후순위에는 이현범 300,000,000원, 우영호 300,000,000원, 하나새마을금고 240,000,000원의 근저당권이 존재합니다. 이후 고연희·제주신용보증재단·제주은행·케이비캐피탈의 가압류와 국민건강보험공단 압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석합니다. 다만 압류 관련 실제 배당 및 법정 우선채권은 최종 서류 확인이 필요합니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 신고자 13명
현황조사 및 매각물건명세서에 나타난 실제 점유 신고자는 13명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복 신고자는 포함돼 있지 않습니다. 말소기준일 전후 신고 시점을 구분하면 선순위 신고자 9명, 후순위 신고자 4명입니다.
특히 다수 법인은 신고된 이용 부분과 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 아래 대항력 표시는 신고일을 기준으로 한 권리검토 결과와 실제 성립 여부를 구분한 것입니다. 말소기준일 이전 신고자라도 실제 점유, 사업자등록 또는 주민등록의 적법성, 임대차 목적물과 계약관계에 따라 대항력 판단이 달라집니다.
| 점유자 / 사용 부분 | 신고일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이태윤 1층 101호 |
2019.05.09 | 미상 | 가능·미상 우선변제 미상 |
선순위 신고 · 인수 가능성 확인 필요 |
| 주식회사 태정건설 | 2019.05.22 | 30,000,000원 | 가능·미상 우선변제권 확인 안 됨 |
인수 추정 30,000,000원 |
| 주식회사 중앙하우징 | 2019.05.22 | 30,000,000원 | 가능·미상 우선변제권 확인 안 됨 |
인수 추정 30,000,000원 |
| 주식회사 중앙철콘산업 | 2019.05.22 | 30,000,000원 | 가능·미상 우선변제권 확인 안 됨 |
인수 추정 30,000,000원 |
| 주식회사 골든파크 | 2020.08.13 | 미상 | 가능·미상 우선변제 미상 |
선순위 신고 · 추가 인수 가능성 |
| 주식회사 제플컴퍼니 월차임 110,000원 |
2021.05.12 | 미상 | 가능·미상 우선변제 미상 |
선순위 신고 · 추가 인수 가능성 |
| 주식회사 연하용역 | 2021.08.27 | 미상 | 가능·미상 우선변제 미상 |
선순위 신고 · 추가 인수 가능성 |
| 정부영 103호 · 주거 |
2023.01.18 | 미상 | 가능·미상 우선변제 미상 |
선순위 신고 · 추가 인수 가능성 |
| 주식회사 하람종합건설 | 2023.02.15 | 미상 | 가능·미상 우선변제 미상 |
선순위 신고 · 추가 인수 가능성 |
| 유한회사 제이디주택건설 | 2023.05.18 | 미상 | 후순위 신고 우선변제 미상 |
신고일상 말소기준 이후 |
| 박길수 1층 |
2024.01.10 | 미상 | 후순위 신고 우선변제 미상 |
신고일상 말소기준 이후 |
| 삼현종합건설 주식회사 1층 |
2024.03.08 | 미상 | 후순위 신고 우선변제 미상 |
신고일상 말소기준 이후 |
| 함형준 1층 |
2025.08.01 | 미상 | 후순위 신고 우선변제 미상 |
신고일상 말소기준 이후 |
③ 예상배당표 (현재 최저매각가 675,833,000원 가정)
예상 배당은 집행비용을 먼저 공제한 뒤 말소기준 근저당권과 후순위 채권에 배분하는 모형입니다. 세금 및 임차인 최우선변제는 반영하지 않았으며, 확인된 선순위 보증금 90,000,000원은 매각대금에서 배당하지 않고 별도로 매수인 인수액으로 처리했습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,158,330원 |
| 인수 · 태정건설 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 중앙하우징 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 중앙철콘산업 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 1. 을구 9번 · 제주신용협동조합 근저당권 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 |
600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 2. 을구 10번 · 이현범 근저당권 | 300,000,000원 | 66,674,670원 |
| 3. 을구 11번 · 우영호 근저당권 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 12번 · 하나새마을금고 근저당권 | 240,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 · 고연희 가압류 | 49,501,140원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 · 제주신용보증재단 가압류 | 63,798,001원 | 0원 |
| 7. 갑구 8번 · 제주은행 가압류 | 88,160,014원 | 0원 |
| 8. 갑구 9번 · 케이비캐피탈 가압류 | 43,436,384원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액 및 신고 청구금액 기준의 단순 추정입니다. 실제 채권잔액·배당요구·조세채권·최우선변제 등에 따라 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 근저당권 이전은 동일 채권으로 처리하며 중복 합산하지 않습니다.
현재 회차에서 집행비용 9,158,330원을 제외한 채권자 예상 배당액은 666,674,670원입니다. 총 채권 신고액 1,684,895,539원 대비 미배당액은 1,018,220,869원으로 추정됩니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다. 단, 후순위 등기채권의 미배당액과 매수인이 인수할 선순위 임차보증금은 구분해야 합니다. 후순위 채권의 미배당액 전체가 매수인 부담으로 넘어오는 것은 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 실질취득을 구분
한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 감정가의 70%입니다. 이후 유찰을 가정하면 입찰가격은 더 낮아지지만, 선순위 보증금이 실제로 인수되는 경우 그 부담이 자동으로 소멸하지는 않습니다. 아래 실질취득 추정에는 확인된 90,000,000원의 인수액만 반영했습니다.
| 구분 | 최저매각가 | 기본 실질취득 추정 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 감정가 70% |
675,833,000원 | 765,833,000원+ | 1,018,220,869원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% |
473,083,099원 | 563,083,099원+ | 1,218,943,271원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% 수준 |
331,158,169원 | 421,158,169원+ | 1,359,173,584원 |
실질취득 추정 = 각 회차 최저매각가 + 확인된 보증금 인수 추정액 90,000,000원. 보증금 미상 선순위 점유자의 추가 인수액, 취득 관련 세금·비용, 명도비용 등은 포함되지 않았습니다. 향후 최저가는 실제 법원의 매각공고로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 애월읍 상귀리 소재 항파두리항몽유적지 남동측 원거리에 위치합니다. 주변은 과수원 위주의 경작지와 일부 건부지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 감정평가상 교통상황은 대체로 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 면적 570.0㎡, 지목 대, 계획관리지역입니다. 완경사·사다리형 토지이며 도로접면은 소로각지입니다. 공시지가 기준은 307,200원/㎡입니다.
- 건물 이용. 기호 2는 창고시설(공장)과 중층 사무실·주택, 기호 3은 사무실, 기호 5는 다가구주택 3가구 및 사무실입니다. 각 건물의 사용승인일은 감정평가상 2020.01.16입니다.
- 설비. 기호 3에는 위생설비, 기호 5에는 위생설비·난방설비·태양광발전설비가 있습니다.
- 토지 규제. 역사문화환경보존지역, 경관보전지구 4등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 3등급, 건축계획심의대상구역 및 가축사육제한구역 등이 중첩됩니다.
- 공부 대조. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 일반 주거용 아파트와 달리 복합 이용 건물과 토지를 일괄 취득하는 구조입니다. 이용 형태·토지이용 규제·다수 점유자의 권리관계가 매수자 검토에 영향을 주므로 별도의 환금성 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자 전수 확인. 말소기준일 이전 신고자 9명의 실제 임대차계약, 점유 개시, 임차 부분, 주택·상가 구분과 적법한 대항요건을 확인해야 합니다.
- 보증금 인수액 확정. 태정건설·중앙하우징·중앙철콘산업의 각 30,000,000원 보증금이 실제 인수 대상인지 확인하고, 나머지 선순위 점유자의 미상 보증금까지 조사해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 각 점유자의 우선변제권, 배당요구 여부, 배당 가능액을 확인한 다음 잔존 인수액을 다시 산정해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 제주신용협동조합의 을구 9번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 사실을 최신 등기와 채권계산서에 맞춰 확인해야 합니다.
- 건물별 명도 계획. 101호·103호·1층 등 실제 점유 부분을 대조하고, 법인 점유와 주거 점유를 구분해 인도 및 명도 가능성을 검토해야 합니다.
- 매각 범위 확인. 일괄매각 대상 토지·건물·제시외 건물 및 부대시설을 별지목록과 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지이용 제한 확인. 계획관리지역 외 역사문화환경보존·경관·생태계·지하수 보전 관련 규제를 확인하고, 향후 사용·증축·용도변경 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 총취득비용 기준 입찰. 최저가만 기준으로 판단하지 말고, 낙찰대금에 확정된 인수보증금과 취득 관련 비용·명도비용을 합산해 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 최신 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·등기부·감정평가서 및 법원의 변경·정정 공고를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가보다 인수액을 먼저 확정해야 한다”
제주 애월 고성리 700번지 사건은 감정가 965,476,400원에서 1회 유찰돼 최저가가 675,833,000원까지 내려온 물건입니다. 등기상 기존 선순위 가등기와 근저당권은 이미 말소됐고, 2023.04.24 제주신용협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 등기권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 등기권리의 소멸과 점유자의 보증금 승계는 서로 다른 문제입니다. 말소기준일 이전 신고자가 9명이고, 이 가운데 확인된 보증금만 90,000,000원입니다. 배당 모형상 이를 전액 인수하면 현재 최저가 기준 실질취득은 최소 765,833,000원으로 추정됩니다. 나머지 선순위 점유자들의 권리와 보증금에 따라 부담이 더 커질 가능성도 남아 있습니다.
더욱이 주택·사무실·창고시설이 결합된 일괄매각 물건으로, 비교 가능한 최근 실거래 시세까지 확인되지 않았습니다. 현재 판단은 권리·가격 모두 보수적 접근이 필요한 D등급. 낮아진 최저매각가만으로 가격 메리트를 인정할 단계가 아닙니다. 선순위 점유자의 임대차 실체와 인수액을 확정한 후 실질취득비용을 기준으로 검토하는 것이 핵심입니다.
