제주지방법원 2025타경2095. 서귀포시 서귀동 제주더그레이튼오피스텔 4층 432호로, 감정평가상 실제 이용도 역시 오피스텔입니다. 소유자는 홍창일이며 소유권이전 등기는 2022.09.07 접수됐고, 매매 원인은 2019.11.15, 등기상 거래가액은 145,750,000원입니다. 같은 날 설정된 신한은행 근저당 120,000,000원이 말소기준권리입니다.
그 이후 2023.04.05 설정된 근저당권자 ‘국’의 채권최고액은 288,000,000원이고, 2025.12.24 신한은행의 임의경매개시결정이 접수됐습니다. 두 권리는 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당가정에서도 매수인이 승계하는 권리액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경2095 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 300-2 제주더그레이튼오피스텔 4층432호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 서문로 4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 12층 건물 중 제4층 제432호 |
| 소유자 | 홍창일 · 등기상 거래가액 145,750,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 139,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 175,061,401원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2022.09.07 주식회사신한은행 근저당권이며 채권최고액은 120,000,000원입니다. 2023.04.05 ‘국’ 명의 근저당권 288,000,000원과 2025.12.24 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후로 제공된 분석상 매각으로 소멸합니다. 배당자료에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차·점유 — 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상
임차인 신고 내역은 없지만 감정평가의 기타 참고사항에는 “임대관계는 미상”으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 단정하기보다는 실제 점유자와 전입·사업자등록 여부, 매각물건명세서 및 현황조사 원문을 입찰 전에 대조하는 것이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없어 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 139,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 동일 오피스텔의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 거래 추세 자료가 제공되지 않았으므로 현 시점에서 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”는 판단은 할 수 없습니다. 신건 가격의 적정성은 별도 실거래 확인이 선행돼야 합니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 139,000,000원 | 136,254,000원 | 271,746,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 111,200,000원 | 108,843,200원 | 299,156,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 88,960,000원 | 86,958,720원 | 321,041,280원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당액은 271,746,000원 → 299,156,800원 → 321,041,280원으로 증가하지만, 제공된 시나리오에서는 매수인이 그 미배당채권을 떠안는 구조가 아니라 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 회차별 미배당 증가와 매수인 인수를 혼동할 필요는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 139,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,746,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 근저당 · 국 | 288,000,000원 | 16,254,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 408,000,000원 중 채권자 예상배당은 136,254,000원, 미배당은 271,746,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포시 서귀동 중앙로터리 남서측 인근으로, 주변에 근린생활시설·상업업무용 건물·숙박시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 용도·구조. 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 12층 건물입니다. 기본 급배수·위생·난방·시스템에어컨·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 약 15미터, 북측 약 8미터 내외의 아스콘포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 고도지구 40m이하, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등에 해당합니다. 공시지가는 2,333,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공매 진행 교차 확인. 2025.04.28 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매의 현재 진행상태를 확인하세요.
- 점유·임대관계 확인. 신고된 임차인 자료는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자를 확인하세요.
- 관리비 확인. 2025년 11월분까지 약 3,035,720원 미납 진술이 있으므로 현재 체납액과 매수인 승계 범위를 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없어 139,000,000원이 시세보다 싼지 판단할 근거가 없습니다. 입찰 전 동일 건물·유사 오피스텔 실거래를 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액이 크더라도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “등기 인수 0원”만 보고 끝내면 안 된다
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2022.09.07 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸해 매수인 권리 인수액은 0원입니다. 그러나 실전 입찰에서는 세 가지 확인이 남습니다. 공매공고의 현재 상태, 미상인 임대관계와 실제 점유, 그리고 약 3,035,720원으로 진술된 체납관리비입니다. 여기에 최근 실거래 비교자료까지 없어 신건 최저가 139,000,000원의 가격 경쟁력도 아직 판단할 수 없습니다. 결론은 권리 인수는 정리돼 있지만, 공매·점유·관리비·시세 확인 전에는 입찰가를 확정하기 이르다입니다.
