제주지방법원 2025타경2095. 서귀포시 서귀동 ‘제주더그레이튼오피스텔’ 12층 건물 중 9층 914호이며 실제 이용상태도 오피스텔입니다. 현재 소유자는 홍창일이고, 2022.09.07. 소유권이전과 같은 날 신한은행이 채권최고액 120,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2023.04.05. 국가 명의 채권최고액 288,000,000원의 근저당이 추가됐지만 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
권리 구조만 보면 매수인이 떠안을 등기상 권리액은 0원입니다. 그러나 이 사건은 등기 말소 여부만 확인하고 끝낼 수 없습니다. 2025.04.28. 등기된 공매공고가 있어 한국자산관리공사 공매와 법원경매의 진행 관계를 확인해야 하며, 현황조사 진술에는 2025년 11월분까지 관리비가 약 2,531,000원 미납된 상태라고 기재되어 있습니다. 특히 체납관리비 중 공용부분은 매수인 승계 부담 가능성이 있으므로 권리인수 0원과 별도의 비용 리스크로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경2095 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 300-2 제주더그레이튼오피스텔 9층 914호 · 도로명 제주특별자치도 서귀포시 서문로 4 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 12층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 홍창일 · 거래가액 150,520,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 130,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 175,061,401원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.07. 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원, 공매공고는 별도 확인
2021년 교보자산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2022.09.07. 신탁재산의 귀속을 거쳐 홍창일에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 신한은행 근저당 120,000,000원이 말소기준이며, 그 뒤의 국가 근저당 288,000,000원과 2025.12.24. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가 내용상 임대관계는 미상입니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 존재한다고 단정할 수도, 반대로 현장 점유·명도 문제가 전혀 없다고 단정할 수도 없습니다. 입찰 전 현황조사와 실제 점유상태를 다시 확인하는 것이 필요합니다.
② 가격 판단 — 신건 130,000,000원, 시세 할인 여부는 별도 검증
현재 회차는 0회 유찰 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 130,000,000원입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다고 가정할 때 권리 기준 실질취득액도 130,000,000원입니다.
다만 이 사건에서 확인할 수 있는 실거래 시세 비교값이 없어, 130,000,000원이 최근 거래보다 낮은지 높은지를 판정할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 유찰률만 보고 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가해서는 안 됩니다. 1회 유찰 시 104,000,000원, 2회 유찰 시 83,200,000원으로 내려가는 시나리오가 있지만, 이 역시 시장가격과 비교하기 전에는 단순한 경매 최저가 변화일 뿐입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 130,000,000원 | 127,380,000원 | 280,620,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 104,000,000원 | 101,744,000원 | 306,256,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 83,200,000원 | 81,302,400원 | 326,697,600원 |
③ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,620,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 근저당 · 국 | 288,000,000원 | 7,380,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 408,000,000원 중 채권자 예상배당은 127,380,000원, 미배당은 280,620,000원입니다. 신한은행의 경매 청구액은 175,061,401원이지만 현재 배당 시나리오상 신한은행 배당액은 120,000,000원으로 청구액 전부가 충족되지 않습니다. 채권자의 미배당 자체는 매수인의 등기상 인수액으로 전환되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당계산에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 서귀포시 서귀동 중앙로터리 남서측 인근으로, 주변에 근린생활시설·상업업무용 건물·숙박시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 12층 건물이며 급배수·위생·난방·시스템에어컨·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 약 15미터, 북측 약 8미터 내외의 아스콘포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구(40m 이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역 등에 해당합니다.
- 토지. 업무용 토지로 이용 중이며 공시지가는 2,333,000원/㎡입니다.
- 위반건축. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공매 진행 교차확인. 2025.04.28. 공매공고 부기등기가 존재하므로 한국자산관리공사 공매의 현재 상태와 법원경매의 관계를 입찰 직전에 확인하세요.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 전입·사업자등록 등 점유 근거를 원본 조사자료와 함께 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 2025년 11월분까지 약 2,531,000원 미납 진술이 있습니다. 현재 총 체납액과 공용부분 승계 가능 금액을 관리주체에 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 130,000,000원을 감정가 대비 할인율만으로 평가하지 말고, 주변 동일·유사 오피스텔의 최근 거래와 비교해 응찰가 상한을 정하세요.
- 신청채권 미충족. 신한은행 청구액 175,061,401원에 비해 현재 배당 시나리오상 신한은행 배당액은 120,000,000원입니다. 배당 부족은 매수인 인수로 연결되지 않지만 경매 진행상황 확인 포인트입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·공매 진행상황·관리비 내역을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 확인할 비용과 절차가 남아 있다”
이 사건의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022.09.07. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 국가 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸해 매수인 권리인수액은 0원입니다. 현재 최저가 130,000,000원에 낙찰될 경우 권리 기준 실질취득액 역시 130,000,000원입니다.
하지만 권리인수 0원이 곧 무위험을 뜻하지는 않습니다. 공매공고 부기등기의 진행 관계, 임대관계 미상에 따른 실제 점유 확인, 약 2,531,000원의 관리비 미납 진술과 공용부분 승계 가능성을 반드시 별도로 확인해야 합니다. 또한 최근 실거래와 비교할 근거가 확인되지 않은 만큼 신건 최저가를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 이유도 없습니다. 결론은 등기권리는 통과, 공매·점유·관리비·가격 검증은 필수입니다.
