제주지방법원 2026타경10145. 제주시 용담이동 1677-1 일대의 기타 + 토지 물건으로, 감정평가 이용상태상 지하 1층은 단독주택, 1·2층은 근린생활시설로 이용 중입니다. 토지 면적은 2,684㎡이고, 등기부상 소유자는 양문봉입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 4,005,377,500원입니다.
권리의 기준점은 2019.10.01. 농협은행주식회사 근저당권 1,140,000,000원입니다. 그 뒤의 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건은 등기부만 보고 끝낼 수 없습니다. 2019.09.30. 전입한 (주)굿모닝렌트카는 말소기준권리보다 앞서 있어 대항력이 있고, 배당표상 보증금 1,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 동시에 전입일을 알 수 없는 점유자 2명이 존재해 추가 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경10145 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 용담이동 1677-1 · 제주특별자치도 제주시 월성로4길 74-22 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 지하 1층 단독주택 · 1·2층 근린생활시설 |
| 토지 | 2,684㎡ · 대 · 자연녹지지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 양문봉 |
| 감정가 / 최저가 | 4,005,377,500원 / 4,005,377,500원 (신건) |
| 청구액 | 2,277,948,863원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 임차는 별도 확인
말소기준권리는 2019.10.01. 을구 2번 농협은행주식회사 근저당권 1,140,000,000원입니다. 이후 을구 3·4·5·6·7·8번 근저당권과 갑구 가압류·압류, 각 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2020.11.25. 주식회사 태영테크 가압류 10,637,808원은 2020.12.30. 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 확정 인수 100만원보다 ‘미상 2명’이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오상은 | 별첨 건축물현황도 사진 A 부분 및 주차장 | 10,000,000원 | 10,000,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최우현 | 별첨 건축물현황도 사진 B 부분 및 주차장 | 미상 | 6,500,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 제주퍼시픽투어 | 1층 | 6,000,000원 | 1,000,000원 | 2020.05.15 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 제이앤파트너스그룹 | 2층 | 2,000,000원 | 1,666,667원 | 2023.03.21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)굿모닝렌트카 | 1층 | 1,000,000원 | 500,000원 | 2019.09.30 | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
실제 임차인은 5명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 중 (주)굿모닝렌트카는 전입일이 2019.09.30.로 말소기준권리 2019.10.01.보다 앞서며, 배당요구에 의한 우선변제가 아닌 보증금 1,000,000원 전액 인수로 계산돼 있습니다. 따라서 현재 최저가 기준 확인 가능한 실질취득액은 최소 4,006,377,500원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,005,377,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 42,453,775원 |
| 인수 · (주)굿모닝렌트카 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 2. 농협은행주식회사 근저당 | 1,140,000,000원 | 1,140,000,000원 |
| 3. 농협은행주식회사 근저당 | 552,000,000원 | 552,000,000원 |
| 4. 농협은행주식회사 근저당 | 408,000,000원 | 408,000,000원 |
| 5. 주식회사제주은행 근저당 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 6. 농협은행주식회사 근저당 | 367,200,000원 | 367,200,000원 |
| 7. 농협은행주식회사 근저당 | 182,400,000원 | 182,400,000원 |
| 8. 주식회사제주은행 근저당 | 2,400,000,000원 | 1,169,323,725원 |
| 9. 신한카드 주식회사 가압류 | 67,363,203원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 5,260,963,203원 중 예상 배당은 3,962,923,725원이며, 미배당은 1,298,039,478원입니다. (주)굿모닝렌트카 보증금 1,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 매각범위·현황 — 일괄매각과 제외 물건을 구분
- 일괄매각. 일부 제시외 건물인 별지목록 2-1 내지 2-3은 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 컨테이너 판넬지붕 단층 사무실 28.4㎡, 파이프조 차광막지붕 단층 비가림 61.6㎡, 컨테이너 단층 사무실 45.0㎡는 매각에서 제외됩니다.
- 포함 평가. 지상 수목·조경수·담장·잡석 등이 포함 평가됐고, 별지목록 2의 태양광설비, 데크시설 및 철재계단도 포함 평가됐습니다.
- 토지 이용. 별지목록 3 토지는 인근 토지 1681-1번지 진입로로 이용되는 현황을 감안해 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래스지붕 2층 건물이며 사용승인일은 2019.07.31.입니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용담이동 소재 토지는 신제주입구 교차로 북동측 인근이며, 주변은 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 용담이동 1677-1 토지는 2,684㎡, 지목 대, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 자연녹지지역·성장관리계획구역이며 장애물제한표면구역·공장설립제한지역· 지하수자원특별관리구역·가축사육제한구역·건축계획심의대상구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 372,900원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 회차별 자금·채권 회수 구조
| 회차 | 매각가 | 총 예상배당 | 미배당 | 매수인 확정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 4,005,377,500원 | 3,962,923,725원 | 1,298,039,478원 | 1,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 3,204,302,000원 | 3,169,858,980원 | 2,091,104,223원 | 1,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 2,563,441,600원 | 2,535,407,184원 | 2,725,556,019원 | 1,000,000원 |
확정된 (주)굿모닝렌트카 보증금 1,000,000원은 어느 회차에서도 매수인 인수로 남습니다. 따라서 확인 가능한 최소 실질취득액은 현재 회차 4,006,377,500원, 1회 유찰 시 3,205,302,000원, 2회 유찰 시 2,564,441,600원입니다. 다만 오상은·최우현의 대항력이 확인될 경우 실제 인수액은 이보다 커질 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 오상은 전입일 확인. 보증금 10,000,000원이 확인되지만 전입신고일이 미상입니다. 말소기준일 2019.10.01.과의 선후를 반드시 확인해야 합니다.
- 최우현 보증금·전입일 확인. 차임 6,500,000원 외에 보증금과 전입일이 모두 미상입니다. 매각물건명세서 보완 및 원문 확인이 핵심입니다.
- (주)굿모닝렌트카 인수 반영. 전입일 2019.09.30.로 대항력이 있고, 보증금 1,000,000원은 현재 배당계산상 매수인 인수입니다.
- 지상권 말소동의서 확인. 별지목록 1,3의 2013.12.03. 지상권에 대한 말소동의서가 실제 매각조건에서 어떻게 반영되는지 원문을 대조하세요.
- 매각 제외 제시외 물건 확인. 제외되는 컨테이너·비가림 시설의 소유관계와 매각 후 철거·사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확보. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가나 유찰률만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 토지·건물·수익가치의 별도 시세조사가 필요합니다.
맺으며 — “확정 인수 100만원”만 보면 위험하다
이 사건은 말소기준권리 이후의 금융권 근저당·가압류·압류가 매각으로 소멸한다는 점만 보면 구조가 정돈돼 있습니다. 그러나 임차관계가 단순하지 않습니다. (주)굿모닝렌트카의 보증금 1,000,000원은 확정적인 매수인 인수이고, 오상은과 최우현은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 특히 최우현은 보증금도 확인되지 않았습니다.
또한 매각에서 제외되는 제시외 물건과 지상권 말소동의서 확인사항까지 있어, 이 물건은 ‘가격보다 권리·점유·매각범위를 먼저 확정해야 하는 사건’입니다. 현재 실거래 자료가 없으므로 신건 4,005,377,500원의 가격 메리트 역시 판단할 수 없습니다. 결론은 권리 확인 전 보수적 접근입니다.
