인천지방법원 2025타경5020. 김포시 운양동 운양프라자 8층 801호입니다. 사건 용도 표기는 대지, 감정 이용상태는 학원이며, 매각물건명세서 비고에는 801호와 802호를 통합해 학원으로 이용 중이고 일괄매각이라고 기재되어 있습니다. 소유자는 고은선·최욱으로 각 2분의 1 지분이며, 2015.02.25. 소유권이전 당시 거래가액은 217,000,000원입니다.
등기부의 핵심은 2015.02.25. 설정된 주식회사국민은행 근저당 300,000,000원입니다. 이것이 말소기준권리이고, 그 뒤에 설정된 오케이저축은행 가압류 31,582,521원과 김숙희 근저당 450,000,000원, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 임차·점유 쪽은 별도의 확인이 필요합니다. 전입일이 확인된 3건은 모두 말소기준보다 뒤라 대항력이 없지만, 나머지 2건은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경5020 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 운양동 1297-9 운양프라자 8층 801호 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 대지 · 학원(801호, 802호 통합 이용) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 9층 · 사용승인일 2014.05.12. |
| 소유자 | 고은선 2분의 1 · 최욱 2분의 1 |
| 소유권이전 | 2015.02.25. · 거래가액 217,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 538,000,000원 / 538,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 247,925,965원 |
| 매각기일 | 2026.09.01. |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
2014.07.09. 청천새마을금고 근저당 6,370,000,000원이 있었지만 2015.02.25. 일부포기로 등기부상 말소됐습니다. 같은 날 고은선·최욱에게 소유권이 이전되고, 국민은행 근저당 300,000,000원이 설정되면서 현재 권리분석의 말소기준이 형성됐습니다. 2024.06.26. 심기봉 근저당 262,500,000원도 이후 해지로 말소됐고, 심기봉의 2025.07.14. 임의경매개시결정 역시 2025.10.24. 취하로 말소됐습니다.
② 임차·점유 — 3건은 후순위, 2건은 판정 미상
| 성명·표시 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 비케이에듀 | 2021-11-24 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 엠케이와이 | 2025-09-29 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정희 | 2017-03-27 | 20,000,000원 | 1,200,000원 | 2026-01-26 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 점포 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
주식회사 비케이에듀의 전입일 2021-11-24, 주식회사 엠케이와이의 전입일 2025-09-29, 이정희의 전입일 2017-03-27은 모두 말소기준인 2015.02.25.보다 늦습니다. 따라서 이 3건은 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 “주식회”와 “점포”로 기재된 2건은 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 유무를 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 신건 538,000,000원, 시세 평가는 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 538,000,000원이며 0회 유찰인 신건입니다. 동일 조건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 이 금액이 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만으로 가격 메리트를 부여하지 않는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 538,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 7,780,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 31,582,521원 | 31,582,521원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 김숙희 | 450,000,000원 | 198,637,479원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 781,582,521원 중 현재 회차 예상 배당은 530,220,000원이고, 미배당은 251,362,521원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포골드라인 운양역 북서측 인근으로, 주위에 근린생활시설·업무시설·아파트·다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 김포골드라인 운양역이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 801호·802호는 학원, 807호는 미용실로 이용 중입니다. 본건 매각물건명세서에는 801호와 802호 통합 학원 이용 및 일괄매각이 기재되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,666㎡, 지목 대, 상업용, 평지·사다리형이며 남측으로 너비 약 15미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·도시지역·고도지구·제1종지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,949,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 2건 확인. “주식회”, “점포” 기재의 전입일·보증금을 확인해 대항력 유무를 확정해야 합니다.
- 801호·802호 일괄매각 범위 확인. 통합 학원으로 이용 중이므로 현황 구조와 경계, 실제 점유 범위를 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 기존 임차 3건. 주식회사 비케이에듀·주식회사 엠케이와이·이정희는 전입일이 말소기준 이후여서 대항력이 없습니다.
- 배당과 인수 구분. 김숙희 근저당에 미배당이 발생하더라도 후순위 권리 미배당액 자체가 매수인 인수액으로 전환되는 구조는 아닙니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 538,000,000원을 시세보다 싸다고 볼 근거가 없으므로 주변 동일·유사 용도의 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유현황을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기부 소멸과 점유 리스크는 별개다”
이 사건은 말소기준 자체는 분명합니다. 2015.02.25. 국민은행 근저당 이후의 가압류와 근저당, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 그러나 임차 관련 기재 중 2건은 전입일과 보증금이 미상이라 대항력을 확정할 수 없습니다. 여기에 801호와 802호를 통합한 학원 이용 및 일괄매각까지 겹칩니다.
가격도 아직 결론을 내릴 단계가 아닙니다. 감정가와 최저가가 538,000,000원으로 동일한 신건이지만, 이를 최근 시장가격과 비교할 근거가 확인되지 않아 ‘싸다’는 가점을 줄 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 후순위 등기 소멸 여부가 아니라 미상 점유 2건의 실체와 일괄매각 범위, 그리고 538,000,000원의 시장 적정성을 확인하는 데 있습니다.
