인천지방법원 2025타경5020. 김포 운양동 운양프라자 8층 807호로, 사건 표시 용도는 대지이고 감정평가상 현재 미용실로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 고은선·최욱이 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있으며, 2015.02.25. 거래가액 180,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 국민은행 채권최고액 300,000,000원 근저당이 현재 권리분석의 말소기준입니다.
그 뒤 최욱 지분에 오케이저축은행 가압류 31,582,521원, 김숙희 근저당 450,000,000원, 국민은행의 현 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 심기봉 근저당과 그에 따른 임의경매는 이미 말소·취하되어 현재 인수권리로 남아 있지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경5020 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 운양동 1297-9 운양프라자 8층 807호 · 경기도 김포시 김포한강11로 288-19 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 미용실 이용 |
| 소유자 | 고은선 2분의 1 · 최욱 2분의 1 (2015.02.25. 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 255,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 247,925,965원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 소멸
2015.02.25. 국민은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후의 오케이저축은행 가압류, 김숙희 근저당, 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2014년 청천새마을금고 근저당은 2015.02.25. 이미 말소됐고, 2024년 심기봉 근저당도 2025.11.11. 해지로 말소됐습니다. 등기권리만 보면 낙찰자에게 그대로 남는 후순위 담보권은 없습니다.
② 임차인·점유 분석 — 3건은 후순위, 1건은 미상
| 임차·점유자 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 비케이에듀 | 2021.11.24 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 엠케이와이 | 2025.09.29 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정희 | 2017.03.27 | 20,000,000원 | 1,200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 현재 · 주거 | 미상 | 미상 | - | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
비케이에듀·엠케이와이·이정희의 전입일은 모두 말소기준일인 2015.02.25.보다 늦어 대항력이 없습니다. 이정희는 2026.01.26. 배당요구를 했지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위는 별도 확인이 필요합니다. 반면 ‘현재’로 기재된 주거 점유자는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
③ 가격 판단 — 신건 255,000,000원, ‘싸다’고 볼 근거는 없다
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로, 감정가 255,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 이 사건에서 현재 가격 판단의 기준은 감정가와 유찰 시나리오이며, 감정가만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 산정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 255,000,000원 | 250,630,000원 | 530,952,521원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 204,000,000원 | 200,344,000원 | 581,238,521원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 163,200,000원 | 160,115,200원 | 621,467,321원 | 0원 |
채권 총액은 781,582,521원으로 매각대금보다 크기 때문에 현재 회차에서도 530,952,521원의 미배당이 발생합니다. 다만 후순위 담보권자의 미배당 자체가 곧바로 매수인 인수로 전환되는 것은 아닙니다. 가격 측면의 승부는 ‘후순위 채권이 얼마 남느냐’보다 실제 사용가치와 거래가격에 비해 얼마에 낙찰받느냐에 달려 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 255,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,370,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 300,000,000원 | 250,630,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 31,582,521원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김숙희 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,370,000원을 제외한 250,630,000원이 국민은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류·근저당과 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 산정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포골드라인 운양역 북서측 인근으로, 근린생활시설·업무시설·아파트·다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 김포골드라인 운양역이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 운양프라자 807호는 감정평가상 미용실로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 9층이며 사용승인일은 2014.05.12.입니다.
- 설비. 기본적인 전기·위생·급배수·난방·승강기·주차시설이 구비되어 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지이며 토지면적은 1,666.0㎡, 공시지가는 3,949,000원/㎡입니다. 남측으로 너비 약 15미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·도시지역·고도지구·제1종지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 포함됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 주거 점유자 확인. 전입일·점유개시일·보증금·임대차계약 존재 여부를 확인해 말소기준보다 앞선 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 이정희 배당요구 확인. 2026.01.26. 배당요구 사실은 있으나 확정일자가 확인되지 않으므로 실제 배당순위를 원문에서 대조해야 합니다.
- 미용실 점유·명도. 감정평가상 현재 미용실 이용 중이므로 실제 영업자와 임차·점유 관계, 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 255,000,000원은 감정가와 같은 신건 가격입니다. 감정가만을 근거로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당은 운양프라자 801호·802호와 공동담보로 기재되어 있으므로 공동담보 배당관계를 원문에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비와 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 세금·최우선변제 항목을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 관련 서류를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “등기는 단순하지만, 점유는 아직 닫히지 않았다”
이 사건은 말소기준 자체는 명확합니다. 2015.02.25. 국민은행 근저당 이후에 설정된 가압류와 근저당은 매각으로 소멸하고, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 권리분석의 결론을 여기서 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서에 남아 있는 주거 점유자는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이고, 이 사람이 선순위 임차인으로 확인될 경우 승계 문제가 생길 여지가 있습니다.
또한 현재는 감정가와 최저가가 모두 255,000,000원인 신건입니다. 가격을 시세보다 싸다고 평가할 근거 없이 감정가만 보고 들어갈 이유는 없습니다. 따라서 이 물건의 우선순위는 ① 미상 점유자의 권리 확정, ② 미용실 실제 점유·명도 관계 확인, ③ 255,000,000원의 가격 검증입니다. 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 점유가 정리될 때까지는 보수적으로 보는 것이 맞습니다.
