인천지방법원 2025타경5327. 김포 구래동 디원시티 시그니처 지식산업센터 5층 554호입니다. 공부상 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 사용승인일은 2022.04.08입니다. 소유자는 박일영이며, 말소기준권리는 2022.06.24 설정된 수협은행 근저당권 247,200,000원입니다. 이후 2025.12.16 수협은행의 임의경매개시결정이 들어왔고, 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 노민주의 전입일은 2024.03.21로 말소기준권리인 2022.06.24보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 보증금 10,000,000원이 낙찰자에게 승계되는 구조도 아닙니다. 배당요구는 2026.03.12 했지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 권리분석의 핵심은 임차보증금 인수보다는 지식산업센터 자체의 가격·임대·환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경5327 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-12 디원시티 시그니처 지식산업센터 5층 554호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 철근콘크리트구조 10층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 박일영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 247,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 457,411,882원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.24 수협은행 근저당권 · 채권최고액 247,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 임차인은 있으나 인수는 없다
최초 신탁등기는 이미 말소됐고, 2022.06.24 박일영 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 수협은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 임차인 노민주는 그보다 약 1년 9개월 뒤인 2024.03.21 전입했기 때문에 말소기준권리에 대항할 수 없습니다. 경매가 정상적으로 매각되면 수협은행 근저당과 경매개시결정은 소멸하고, 낙찰자가 떠안을 등기상 권리는 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노민주 | 2024.03.21 | 10,000,000원 | 550,000원 | 2026.03.12 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
② 가격 판단 — 실거래가 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 247,000,000원으로 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 동일·유사 지식산업센터의 최근 실거래 가격 자료가 없어, 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지는 현재 정보만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다.
특히 본건은 주거용 아파트가 아니라 공장 용도의 지식산업센터입니다. 환금성과 임대수요가 호실별·업종별·공실상태에 따라 크게 달라질 수 있으므로, 입찰가 결정에서는 감정가 자체보다 실사용 가능성, 임대수요, 관리비와 공실 부담을 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 247,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,258,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 247,200,000원 | 242,742,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 247,000,000원에서 집행비용 4,258,000원을 제외하면 수협은행에 242,742,000원이 배당되는 가정입니다. 채권최고액 247,200,000원 기준 미배당은 4,458,000원이며, 이는 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 등재돼 있습니다. 주거용 아파트가 아닙니다.
- 입지. 김포시 구래동 한가람초등학교 남서측 인근으로, 주변에 지식산업센터·근린생활시설·업무시설·아파트가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 양촌역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 사용승인일은 2022.04.08입니다. 위생·급배수·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 4필지 일단의 장방형 토지로 공장(지식산업센터·창고) 및 지원시설 부지로 이용 중이며, 북측과 동측 도로를 이용합니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당하고 일부 토지는 철도보호지구·공공공지에 저촉됩니다.
- 공시지가. 2,275,000원/㎡이며 토지면적은 2,372㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 재확인. 노민주는 대항력이 없지만 실제 점유관계, 인도 시점과 협의 가능성은 현장에서 다시 확인하세요.
- 우선변제 확인. 배당요구는 2026.03.12 접수됐으나 확정일자가 확인되지 않으므로 배당관계 원본을 확인하세요.
- 실거래 조사. 동일 건물·유사 면적 지식산업센터의 최근 거래가와 매물 호가를 확인한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
- 공실·임대수요. 지식산업센터는 주거용보다 임차수요 편차가 크므로 현재 사용상태와 주변 공실률을 점검하세요.
- 관리비. 공용관리비·장기체납액과 관리규약상 부담 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 용도 적합성. 공부상 공장 용도이므로 입주 가능 업종, 실제 사용 가능 범위와 관련 제한을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 감정평가 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 미확인”
이 물건의 권리구조는 어렵지 않습니다. 말소기준은 2022.06.24 수협은행 근저당이고, 임차인 노민주는 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 따라서 현재 가정상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 감정가 247,000,000원의 적정성을 판단할 실거래 시세가 없고, 물건 자체가 공장 용도의 지식산업센터라는 점은 별도의 투자 판단을 요구합니다. 권리는 합격권이지만 가격과 환금성 검증 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 신건입니다.
