인천지방법원 2025타경5327. 김포 구래동 디원시티 시그니처 지식산업센터 5층 555호입니다. 공부상 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 건물은 2022.04.08. 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물입니다. 현재 소유자는 박일영이며, 2022.06.24. 소유권이전과 같은 날 수협은행이 채권최고액 266,400,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2024.03.21. 노민주가 전입했고, 보증금 10,000,000원·월차임 550,000원으로 조사됐습니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력은 없는 것으로 정리되며, 2026.03.12. 배당요구도 접수됐습니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경5327 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-12 디원시티 시그니처 지식산업센터 5층 555호 |
| 공부상 용도 | 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 10층 건물 중 5층 · 사용승인일 2022.04.08. |
| 소유자 | 박일영 |
| 감정가 / 최저가 | 263,000,000원 / 263,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 457,411,882원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차인, 인수는 0원
말소기준은 2022.06.24. 수협은행 근저당입니다. 2025.12.16. 임의경매개시결정은 그 뒤에 들어왔고 매각으로 소멸합니다. 임차인 노민주의 전입일도 2024.03.21.로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 노민주 | 주거 | 2024.03.21 | 10,000,000원 | 550,000원 | 2026.03.12 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 가격·회차 시나리오 — 실거래 자료 없이 유찰별 구조를 본다
확인된 실거래 비교 자료는 없으므로 현재 가격이 시장 대비 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 대신 제공된 유찰 시나리오를 보면 신건 최저가 263,000,000원, 1회 유찰 시 210,400,000원, 2회 유찰 시 168,320,000원입니다. 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있어 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 263,000,000원 | 258,518,000원 | 7,882,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 210,400,000원 | 206,654,400원 | 59,745,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 168,320,000원 | 165,163,520원 | 101,236,480원 | 0원 |
신청채권자의 경매 청구액은 457,411,882원이지만, 제공된 배당 시뮬레이션의 채권총액은 수협은행 근저당 채권최고액인 266,400,000원을 기준으로 계산돼 있습니다. 유찰이 진행될수록 수협은행의 미배당액은 증가하지만, 그 미배당액이 곧바로 매수인 승계액으로 넘어가는 구조는 아니며 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 263,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,482,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 266,400,000원 | 258,518,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,482,000원과 수협은행 258,518,000원이 배당되는 구조로, 근저당 채권최고액 대비 7,882,000원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한가람초등학교 남서측 인근으로, 주변에 지식산업센터·근린생활시설·업무시설·아파트가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 양촌역이 소재합니다.
- 용도. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 등재돼 있으며, 토지도 공장·지식산업센터·창고 및 지원시설 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당하고 일부 필지는 철도보호지구·공공공지에 저촉됩니다.
- 토지. 4필지 일단의 장방형 토지이며 공시지가는 2,275,000원/㎡, 토지면적은 2,372.0㎡입니다.
- 건물상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 노민주는 대항력이 없지만 보증금 10,000,000원·월차임 550,000원으로 조사된 실제 임차인입니다. 현재 점유 여부와 인도 일정은 현장에서 확인하세요.
- 용도 확인. 공부상 공장(지식산업센터)과 임차인 조사상 주거 사용이 함께 나타납니다. 실제 사용 형태를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 실거래 비교 자료가 없으므로 신건 최저가 263,000,000원의 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 회차별 자금계획. 현재 263,000,000원, 1회 유찰 210,400,000원, 2회 유찰 168,320,000원의 시나리오를 기준으로 실질취득액을 비교하세요.
- 배당 구조 확인. 현재 회차 기준 수협은행 미배당은 7,882,000원이지만 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 현장 상태를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘용도와 가격 검증’이 남는다
이 물건은 말소기준 이후 임차인이 들어온 구조라 대항력 임차보증금 승계 위험은 없고, 현재 시뮬레이션상 인수액도 0원입니다. 권리만 보면 복잡도가 높지 않습니다. 그러나 공부상 용도가 공장(지식산업센터)인데 임차인 조사상 주거 사용이 나타난다는 점은 반드시 현장에서 확인해야 합니다. 또한 실거래 자료가 없어 감정가 263,000,000원을 시장가와 직접 비교할 근거가 없습니다. 결론은 권리 구조는 비교적 명확하지만, 신건 가격의 매력과 실제 사용 적합성은 별도 검증이 필요한 물건입니다.
