인천지방법원 2025타경34856. 부천시 원미구 춘의동 춘의디아크원 5층 514호입니다. 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 토지 용도지역도 일반공업지역입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 218,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 나래전산오에이주식회사이며, 농협은행주식회사가 2025.11.03. 임의경매개시결정을 받아 경매가 진행되고 있습니다.
권리관계의 기준점은 2025.02.14. 을구 5번 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 538,800,000원이고, 같은 날 을구 6번에도 농협은행 근저당 301,200,000원이 추가 설정됐습니다. 그 뒤 가압류·압류와 인성디지탈 근저당이 연이어 붙었지만, 모두 말소기준 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸합니다. 배당표상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34856 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 춘의동 73-1 춘의디아크원 5층 514호 |
| 이용상태 | 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 나래전산오에이주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 218,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 706,280,224원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 토지 용도지역 | 일반공업지역 |
| 공시지가 | 3,191,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2023.02.16. 우리은행 근저당 600,000,000원과 2024.02.26. 대원씨티에스 근저당 300,000,000원은 2025.02.14. 이미 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 농협은행 을구 5번 근저당 538,800,000원이 말소기준이고, 을구 6번 농협은행 근저당 301,200,000원 및 그 뒤의 각 가압류·압류·근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·이용상태 — ‘임차인 없음’으로 단정하면 안 된다
확인된 임차인 신고 내역은 없지만, 감정요항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 주거용 물건처럼 “임차인 0명이라 명도 부담이 없다”고 단정하기보다는 실제 점유자·사용자와 사용관계를 현장에서 확인하는 접근이 맞습니다.
| 점검항목 | 확인 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 이용상태 | 공장(지식산업센터)으로 이용 중 | 현장 확인 |
| 임대관계 | 미상 | 점유관계 확인 필요 |
| 인접호 관계 | 인접호와 경계벽 없이 공장으로 이용 중이라는 탐문 내용 | 경계 재확인 |
| 공부와 차이 | 없음 | 기재상 차이 없음 |
감정요항에는 철골조 복층 사무실 약 24㎡의 제시외건물과 인접호 경계 관련 참고사항도 기재돼 있습니다. 경매 참여 시 실제 514호의 전유부분 경계, 내부 사용범위, 점유주체를 원본 감정평가서와 현장에서 반드시 대조할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 218,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,852,000원 |
| 2. 농협은행 근저당 · 을구 5번 | 538,800,000원 | 214,148,000원 |
| 3. 농협은행 근저당 · 을구 6번 | 301,200,000원 | 0원 |
| 4. 대원씨티에스 가압류 | 150,000,000원 | 0원 |
| 5. 서울보증보험 가압류 | 600,000,000원 | 0원 |
| 6. 신용보증기금 가압류 | 693,000,000원 | 0원 |
| 7. 인성디지탈 근저당 | 565,110,000원 | 0원 |
| 8. 서울보증보험 가압류 | 45,000,000원 | 0원 |
| 9. 중소기업은행 가압류 | 50,006,541원 | 0원 |
| 10. 중소기업은행 가압류 | 10,766,771원 | 0원 |
| 11. 서울보증보험 가압류 | 303,333,344원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,257,216,656원 중 예상 배당액은 214,148,000원이고, 현재 회차 기준 미배당액은 3,043,068,656원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 등기상 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 218,000,000원 | 214,148,000원 | 3,043,068,656원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 174,400,000원 | 171,158,400원 | 3,086,058,256원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 139,520,000원 | 136,766,720원 | 3,120,449,936원 | 0원 |
신청채권자의 청구액은 706,280,224원이고 현재 회차 예상배당은 214,148,000원에 그쳐 전액 만족되지 않습니다. 1회 유찰 시 배당액은 171,158,400원, 2회 유찰 시 136,766,720원으로 줄어듭니다. 다만 이 미배당액은 회차별 예상배당 구조의 결과이며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·공장 이용 메모 (감정요항 기준)
- 위치. 지하철 7호선 춘의역 북동측 인근으로, 주변은 지식산업센터·공장·근린생활시설 등이 혼재하는 기존 공장지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선 춘의역이 있습니다.
- 이용. 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 설비. 기본적인 전기·급배수·위생·승강기·소화설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측 길주로를 통해 인근 지역과 연계됩니다.
- 토지. 대체로 사다리형의 평지이며 공장용지·공업용으로 이용되고, 토지면적은 4,104.5㎡입니다.
- 규제. 일반공업지역·과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 위반건축. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 없다고 평가돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상인 만큼 실제 사용자가 소유자인지 제3자인지 현장과 집행기록에서 확인해야 합니다.
- 전유부분 경계 확인. 인접호와 경계벽 없이 공장으로 이용 중이라는 탐문 내용이 있어 514호의 실제 경계와 사용범위를 재확인해야 합니다.
- 제시외 부분 확인. 철골조 복층 사무실 약 24㎡ 관련 감정 기재의 해당 범위와 권리관계를 원본 감정평가서에서 대조해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 발생 여부와 실제 배당순서를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교값이 없는 상태이므로 감정가 218,000,000원을 곧바로 시세로 간주하지 말고 인근 지식산업센터 거래·임대수익 자료를 별도로 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 2026.08.31. 발급 등기와 매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원”과 “현장 리스크 0”은 다르다
이 사건은 등기권리만 보면 비교적 명확합니다. 2025.02.14. 농협은행 근저당이 말소기준이고 그 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 공장(지식산업센터) 이용 물건이고 임대관계가 미상이며, 감정요항에 인접호 경계와 내부 이용에 관한 재확인 필요성이 남아 있습니다. 여기에 현재 비교 가능한 실거래 시세가 없어 218,000,000원이 적정한 입찰가격인지 별도로 검증해야 한다는 점이 핵심입니다. 결론은 등기상 인수는 낮지만, 점유·경계·가격 확인 전에는 보수적으로 접근할 물건입니다.
