인천지방법원 2025타경34856. 부천시 원미구 춘의동 춘의디아크원 5층 515호 사건입니다. 감정 이용상태는 공장(지식산업센터)이며, 말소기준은 2025.02.14. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 채권최고액 538,800,000원입니다. 그보다 앞선 우리은행 600,000,000원 근저당과 대원씨티에스주식회사 300,000,000원 근저당은 2025.02.14. 이미 말소됐습니다. 이후 설정된 농협은행 추가 근저당, 인성디지탈 근저당, 대원씨티에스·서울보증보험·신용보증기금·중소기업은행 가압류와 국·부천시 압류는 자료상 매각으로 소멸하는 권리입니다.
배당표에서도 현재 매각가 529,000,000원 가정 시 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산됩니다. 다만 현장 쪽은 단순하지 않습니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 제시외 건물(3목록 516호 복층사무실) 포함, 그리고 515호와 516호가 경계벽 없이 공장으로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 감정평가에서도 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 점유 주체와 실제 사용범위는 입찰 전 재확인이 필요한 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34856 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 춘의동 73-1 춘의디아크원 5층 515호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 길주로411번길 20 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터)으로 이용 중 |
| 소유자 | 나래전산오에이 주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 529,000,000원 / 529,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 706,280,224원 |
| 말소기준 | 2025.02.14. 을구 5번 근저당권 · 농협은행주식회사 · 채권최고액 538,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 토지 | 일반공업지역 · 공장용지 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 공시지가 | 3,191,000원/㎡ |
| 특기사항 | 일괄매각 · 제시외 건물(3목록 516호 복층사무실) 포함 · 515호와 516호 경계벽 없이 공장으로 이용 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 점유는 별도 확인
말소기준권리는 2025.02.14. 농협은행주식회사 근저당권 538,800,000원입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 농협은행주식회사 근저당권 301,200,000원을 포함해 이후 권리들은 자료상 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격·회차 시나리오 — 신건이지만 ‘싸다’는 판단 금지
현재 감정가와 최저매각가는 모두 529,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 이 사건에서 확인되는 가격 정보만으로는 529,000,000원이 시장가보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하기보다, 아래 유찰 시나리오를 자금계획용 범위로만 보는 것이 안전합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 529,000,000원 | 521,310,000원 | 2,735,906,656원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 423,200,000원 | 416,568,000원 | 2,840,648,656원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 338,560,000원 | 333,020,160원 | 2,924,196,496원 | 0원 |
유찰될수록 매각대금은 529,000,000원에서 423,200,000원, 338,560,000원으로 내려가지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 대신 채권자 미배당은 2,735,906,656원에서 2,840,648,656원, 2,924,196,496원으로 증가합니다. 이 미배당액은 후순위 채권 회수 문제이지, 그대로 매수인에게 승계되는 금액은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 529,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,690,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 538,800,000원 | 521,310,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 301,200,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 대원씨티에스 주식회사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 600,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 693,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 7번 근저당권 · 주식회사인성디지탈 | 565,110,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 11번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 45,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 12번 가압류 · 중소기업은행 | 50,006,541원 | 0원 |
| 10. 갑구 13번 가압류 · 중소기업은행 | 10,766,771원 | 0원 |
| 11. 갑구 15번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 303,333,344원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 3,257,216,656원 중 현재 회차 채권 배당액은 521,310,000원, 미배당은 2,735,906,656원입니다. 신청채권 706,280,224원도 현재 회차에서는 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 주거용 아파트로 보는 사건이 아닙니다.
- 현황. 515호와 516호는 경계벽 없이 공장으로 이용 중인 것으로 조사됐고, 제시외 철골조 복층 사무실 약 24㎡가 확인됩니다.
- 입지. 지하철7호선 춘의역 북동측 인근이며, 주변은 지식산업센터·공장·근린생활시설이 혼재하는 기존 공장지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철7호선 춘의역이 있으며, 남측 길주로를 통해 인근지역과 연계됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 13층 건물이며, 기본 전기·급배수·위생·승강기·소화설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반공업지역, 공장용지, 공업용, 평지·사다리형 토지이며 소로2류와 소로3류에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역·일반공업지역에 포함되고 중점경관관리구역에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 경계벽 확인. 515호·516호가 경계벽 없이 사용 중이므로 실제 전유부분 경계와 점유범위를 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물(3목록 516호 복층사무실) 포함 조건과 각 목록의 매각 범위를 원문으로 대조하세요.
- 점유·임대 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 사용업체·점유자, 임차계약, 사업자등록 및 인도 가능성을 확인하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 가격 독립 검증. 신건 최저가 529,000,000원이 감정가와 같다는 사실만으로 싸다고 판단하지 말고 지식산업센터·공장 거래사례와 임대수익을 별도로 확인하세요.
- 신청채권 미충족. 현재 회차에서 신청채권 706,280,224원 중 배당액은 521,310,000원으로 전액 충족되지 않습니다. 다만 미배당 채권 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 물건 현황은 단순하지 않다”
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 2025.02.14. 농협은행주식회사 근저당을 말소기준으로 이후 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 채권 미배당이 2,735,906,656원에 이르지만 이는 곧 낙찰자의 인수채무를 뜻하지 않습니다.
반면 물건 자체는 주의가 필요합니다. 공장(지식산업센터) 이용, 515호·516호 무경계 사용, 일괄매각, 제시외 복층사무실, 임대관계 미상이라는 요소가 한꺼번에 있습니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수액은 0원, 현장 확인 난도는 높은 신건”으로 보는 것이 적절합니다. 감정가 529,000,000원과 최저가가 같지만 이를 근거로 가격이 싸다고 평가할 수는 없습니다. 입찰의 핵심은 권리표보다 실제 점유·경계·일괄매각 범위와 공장 시장가격 검증입니다.
