수원지방법원 2025타경55313. 수원시 팔달구 고등동 웨일애비뉴 1층 110호로, 감정평가상 제2종근린생활시설(휴게음식점)이며 현황은 공실입니다. 등기상 소유자는 정미경이고, 2024.02.29. 거래가액 853,463,300원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 수원농업협동조합 근저당 채권최고액 1,416,000,000원이 말소기준권리입니다.
이후 수원시 압류, 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전, 임의경매개시결정, 국세 압류가 이어졌습니다. 말소기준 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 가운데 당해세가 있으면 배당에서 선순위로 차감될 수 있으므로 최종 배당순위는 세금 내역 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55313 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 고등동 336-1 웨일애비뉴 1층 110호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(휴게음식점) · 현황 공실 |
| 소유자 | 정미경 · 2024.02.29. 소유권이전 · 거래가액 853,463,300원 |
| 감정가 / 최저가 | 890,000,000원 / 890,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,243,493,210원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 토지 용도지역 | 준주거지역 · 공시지가 6,283,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.02.29. 을구 1번 수원농업협동조합 근저당입니다. 이 근저당은 2025.03.10. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 이후 임의경매가 개시됐습니다. 수원시 압류 및 국세 압류도 모두 말소기준 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 조사상 별도 임차인 신고는 없고, 감정평가상 임대관계는 미상이나 현황은 공실입니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세 없이 신건 890,000,000원
이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 890,000,000원입니다. 다만 동일·유사 근린시설의 최근 실거래 자료가 제시되지 않아, 이 가격이 시장 대비 저렴한지 비싼지는 현재 자료만으로 단정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 890,000,000원 | 878,700,000원 | 537,300,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 712,000,000원 | 702,480,000원 | 713,520,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 569,600,000원 | 561,504,000원 | 854,496,000원 |
유찰이 진행될수록 매각가는 890,000,000원 → 712,000,000원 → 569,600,000원으로 내려가고, 근저당권자의 미배당은 537,300,000원 → 713,520,000원 → 854,496,000원으로 커집니다. 그러나 각 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 890,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,300,000원 |
| 2. 근저당 · 수원농업협동조합 | 1,416,000,000원 | 878,700,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 근저당 미배당은 537,300,000원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 우선 차감될 수 있으므로 실제 근저당 배당액은 변동될 수 있습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고등동행정복지센터 남측 인근 수원고등지구 내 노선상가지대로, 북측에 아파트단지가 있고 업무시설·나지·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 남서측에 국도42번, 남측에 수인분당선 및 수도권전철1호선 수원역이 있으며 팔달로·고등로를 따라 버스정류장이 있습니다.
- 현황. 제2종근린생활시설(휴게음식점) 용도이며 현황 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 7층 건물 내 1층 110호로, 공동 위생·급배수·승강기·도시가스·지하주차장 설비를 갖췄습니다.
- 도로. 동측과 서측으로 약 25m, 15m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·시가지경관지구·과밀억제권역 등이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 세금 확인. 수원시 및 국세 압류가 있으므로 당해세 존재 여부와 배당순위를 확인하세요.
- 공실 상태 확인. 현황은 공실이므로 내부 상태, 실제 사용 가능 여부, 원상복구 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 현황 공실과 별개로 점유·임대차 관련 사실관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 시세 자료가 없으므로 주변 1층 근린시설의 실거래·임대료·공실률을 별도로 비교해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당 설정 내용에 웨일애비뉴 1층 111호 공동담보가 기재돼 있으므로 공동담보 관계와 배당 영향을 원본으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·세금 관련 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 공실은 별도 검증”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.02.29. 수원농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이것만으로 입찰 매력이 확정되는 것은 아닙니다. 현황은 공실 근린시설이고, 국세·지방세 압류가 존재하며, 최근 실거래 시세가 없어 신건 890,000,000원의 적정성을 바로 검증할 수 없습니다. 따라서 결론은 권리는 접근 가능, 가격·세금·공실은 추가 확인입니다.
