수원지방법원 2025타경55313. 수원시 팔달구 고등동 웨일애비뉴 1층 111호로, 감정평가상 제2종근린생활시설(휴게음식점)이며 현황은 공실입니다. 소유자는 정미경으로, 2024.02.29 거래가액 853,463,300원에 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 수원농업협동조합이 채권최고액 1,416,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 수원시 압류와 임의경매개시결정이 붙었지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2024.12.27 확정채권양도를 원인으로 해당 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 2025.04.03 농업협동조합자산관리회사가 임의경매를 개시했습니다. 배당 시뮬레이션에서는 신건 매각가 890,000,000원을 전제로 집행비용 11,300,000원을 제외한 878,700,000원이 근저당 채권에 배당되고도 537,300,000원이 미배당으로 남습니다. 이 부족액은 데이터상 매수인 인수액 0원으로 처리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55313 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 고등동 336-1 웨일애비뉴 1층111호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(휴게음식점) · 현황 공실 |
| 소유자 | 정미경 (2024.02.29 거래가액 853,463,300원) |
| 감정가 / 최저가 | 890,000,000원 / 890,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 1,243,493,210원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 말소기준 | 2024.02.29 근저당권 · 수원농업협동조합 · 채권최고액 1,416,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 감정평가상 임대관계는 미상이나 현황은 공실이고, 임차인 신고 내역은 확인되지 않습니다. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 2024.02.29 설정된 수원농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 수원시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 현황 공실 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
② 가격 판단 — 신건 8.9억, 시세 메리트는 확인 불가
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 890,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 그러나 동일 물건군의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 없어 8.9억원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없고, 신건이라는 이유만으로 저가 매수라고 평가해서도 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 890,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,300,000원 |
| 2. 근저당권 · 수원농업협동조합 | 1,416,000,000원 | 878,700,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 890,000,000원 가정 시 근저당 채권은 878,700,000원을 배당받고 537,300,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당표에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고등동행정복지센터 남측 인근, 북측으로 아파트단지가 위치하고 업무시설·나지·근린생활시설 등이 소재하는 수원고등지구 내 성숙 중인 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 남서측으로 국도42번, 남측으로 수인분당선 및 수도권전철1호선 수원역이 위치하며 팔달로와 고등로를 따라 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 7층 건물 내 1층 111호이며, 공동 위생·급배수·승강기·도시가스·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 현황. 제2종근린생활시설(휴게음식점)로 이용됐고 현재 공실입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 토지·도로. 대체로 평지의 상업용 건물 부지이며 동측과 서측으로 약 25m, 15m 포장도로에 접합니다. 토지면적은 1,043.3㎡, 공시지가는 6,283,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·시가지경관지구(일반)·과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제6구역(전술) 등에 해당하며 지구단위계획구역과 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
⑤ 회차별 구조
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 890,000,000원 | 878,700,000원 | 537,300,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 712,000,000원 | 702,480,000원 | 713,520,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 569,600,000원 | 561,504,000원 | 854,496,000원 | 0원 |
유찰이 진행되더라도 매수인 인수는 각 시나리오 모두 0원입니다. 다만 이는 ‘권리상 부담이 늘지 않는다’는 의미일 뿐, 712,000,000원이나 569,600,000원이 시세보다 저렴하다는 의미는 아닙니다. 실거래 비교자료가 없으므로 각 가격의 시장 적정성은 별도 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검증. 최저가 890,000,000원은 감정가와 동일합니다. 비교 실거래가 없어 감정가 자체의 시장 적정성을 따로 확인해야 합니다.
- 공실 확인. 감정평가상 현황 공실입니다. 실제 점유 상태와 내부 상태를 매각 전 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 임대수익 검토. 휴게음식점 용도의 1층 근린시설이므로 예상 임대료·공실기간·관리비를 확인해 실질 수익성을 계산해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당과 근저당권 이전, 수원시 압류, 경매개시결정의 최신 상태를 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 준주거지역, 지구단위계획구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 이용·거래 관련 제한을 실제 취득 목적에 맞춰 검토해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.02.29 수원농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 확인되지 않아 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 하지만 물건은 현황 공실인 근린시설이고, 신건 최저가는 890,000,000원입니다. 이를 비교할 최근 실거래 자료가 없으므로 ‘8.9억이 싸다’는 결론은 낼 수 없습니다. 권리상 안전성과 가격 경쟁력을 분리해서 봐야 하며, 이 물건의 핵심은 공실 상가의 실제 임대수익과 환금성을 얼마만큼 검증할 수 있느냐입니다.
