수원지방법원 2025타경101399. 안양시 만안구 안양동 세강파크빌2차 1층 102호로, 감정 이용상태는 사무실입니다. 소유자 정유종은 2020.07.20. 거래가 207,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사융창상호저축은행 명의의 채권최고액 420,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 양정우 근저당권과 경기신용보증재단·토스뱅크·중소기업은행 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
점유관계는 비어 있지 않습니다. 현황조사상 실제 임차인 3명이 확인되지만 전입일이 모두 2020.07.20. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 세 임차인 모두 대항력 없음이고, 매수인에게 승계되는 보증금은 없습니다. 보증금 합계는 156,000,000원이지만 이는 곧바로 낙찰자 인수액을 뜻하지 않으며, 본건의 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101399 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 908-119 세강파크빌2차 1층102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 사무실 이용 · 대상면적 73.21㎡ |
| 소유자 | 정유종 (2020.07.20. 소유권이전 · 거래가 207,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 242,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 334,752,568원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 등기 열람 기준 | 2026.08.31 · 수원지방법원 안양지원 안양등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차인이라 인수 0원
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 세강이앤씨 | 102호 | 2020.11.04 | 150,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
| (주)행복주택컨설팅 | 미상 | 2021.04.09 | 5,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 황환웅 | 미상 | 2020.11.02 | 1,000,000원 | 100,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
말소기준은 2020.07.20. 주식회사융창상호저축은행 근저당권입니다. 세 임차인의 전입일은 2020.11.02., 2020.11.04., 2021.04.09.로 모두 그 뒤입니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력이 없고, 보증금 미배당분이 낙찰자에게 넘어가는 대항력 인수형 구조가 아닙니다. 실제 임차인은 3명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고도 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 가격보다 높고, 비교 면적도 다르다
세강파크빌2차 실거래는 3건이 확인됩니다. 전체 평균은 146,000,000원이지만, 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해서 봐야 합니다. 최신 거래는 2026.08. 138,000,000원, 최근 12개월 평균 역시 138,000,000원이며, 최근 가격은 이전 거래 대비 -8.0% 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 18.41㎡ | 4 | 138,000,000원 |
| 2024.11 | 31.42㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2024.11 | 18.41㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 138,000,000원 |
현재 최저가 242,000,000원은 최근 12개월 평균 138,000,000원의 175.4%이고, 전체 평균 146,000,000원 대비로도 165.8%입니다. 다만 본건 대상면적은 73.21㎡인 반면 실거래 표본은 18.41㎡·31.42㎡여서 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 138,000,000원을 본건의 직접 시세로 단정할 수는 없습니다. 반대로 면적이 다르다는 이유만으로 242,000,000원이 싸다고 판단할 근거도 없습니다. 특히 최근 가격 추세가 -8.0%이므로 신건 단계에서 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 242,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,188,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사융창상호저축은행 | 420,000,000원 | 237,812,000원 |
| 2. 근저당 · 양정우 | 240,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 15,416,642원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 160,273,608원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 198,076,753원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,033,767,003원 중 예상배당은 237,812,000원이고, 미배당은 795,955,003원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건 102호는 사무실로 이용 중이며, 감정평가서에는 ‘(주)세강E&C’, ‘주식회사 호산’이 기재되어 있습니다.
- 입지. 안양공업고등학교 서측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린상가·아파트·학교 등이 혼재하고, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브 지하 1층·지상 5층 건물이며 사용승인일은 2020.06.23.입니다. 위생·급배수·승강기·주차시설이 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측과 남측으로 각각 노폭 6m 및 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역 등에 해당하고, 학교 관련 절대·상대보호구역 규제가 기재되어 있습니다.
- 층 표시. 공부상 지상 1층이지만 남측 인접 도로 기준 현황 1층, 북측 인접 도로 기준 현황 2층입니다.
- 환금성. 세강파크빌2차의 확인된 경매 평균 유찰 횟수는 2.3회이며, 본건은 주거용 아파트가 아니라 근린시설·사무실 이용 물건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 3명 확인. 세 임차인의 전입일은 모두 말소기준 2020.07.20. 이후로 대항력 없음으로 판정돼 있으나, 실제 점유·명도 대상과 사용관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 비교의 한계. 확인된 실거래 면적 18.41㎡·31.42㎡는 본건 73.21㎡와 다릅니다. 단순 금액비교만으로 적정가를 확정하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 이전 거래 대비 -8.0% 흐름이므로 전체 평균 146,000,000원만 근거로 가격을 낙관하지 않는 것이 중요합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 193,600,000원, 2회 유찰 시 154,880,000원입니다. 평균 유찰 2.3회와 함께 응찰 상한을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
- 층 표기 확인. 공부상 1층과 도로 기준 체감층이 달라 접근성·노출·상가가치 판단에 영향을 줄 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 점유현황을 입찰 직전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격은 보수적으로”
이 물건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 말소기준은 2020.07.20. 융창상호저축은행 근저당이고, 현황조사상 실제 임차인 3명의 전입은 모두 그 뒤여서 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 권리의 단순함이 가격 메리트를 의미하지는 않습니다. 현재 실질취득액 242,000,000원은 최근 12개월 거래금액 138,000,000원의 175.4%이고 최근 추세도 -8.0%입니다. 거래 표본의 면적이 본건과 다르다는 한계까지 있으므로 어느 쪽으로도 과도한 단정은 피해야 하지만, 적어도 신건 최저가가 싸다고 볼 근거는 없습니다. 근린시설·사무실이라는 용도와 평균 2.3회 유찰 이력까지 고려하면, 권리는 합격에 가깝지만 가격·환금성은 보수적 접근이 필요한 물건입니다.
