수원지방법원 2025타경101399. 안양시 만안구 안양동 세강파크빌2차 1층 101호의 근린시설입니다. 감정평가상 101호는 사무실((주)행복주택컨설팅)로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 정유종이고, 2020.07.20. 소유권이전이 접수됐으며 매매 거래가액은 244,000,000원입니다. 같은 날 주식회사융창상호저축은행 명의 채권최고액 420,000,000원 근저당이 설정됐고, 이것이 현재 말소기준권리입니다.
이후 양정우 근저당 240,000,000원, 국 압류, 경기신용보증재단·토스뱅크·중소기업은행 가압류, 임의경매개시결정이 이어졌고 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건은 등기권리만 보면 단순해도 임차·점유 확인을 끝내야 권리가 닫히는 구조입니다. 특히 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않은 ‘행복주택’ 기재가 있어, 이를 대항력 없는 임차인으로 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101399 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 908-119 세강파크빌2차 1층 101호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 101호 사무실((주)행복주택컨설팅) 이용 |
| 시세 분석 대상 면적 | 78.23㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브 · 지하 1층 / 지상 5층 · 사용승인 2020.06.23. |
| 소유자 | 정유종 · 2020.07.20. 소유권이전 접수 · 거래가액 244,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 289,000,000원 / 289,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 334,752,568원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 현황 층 표시 | 공부상 지상 1층 · 남측 인접 도로 기준 현황 1층 · 북측 인접 도로 기준 현황 2층 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기는 소멸
말소기준은 2020.07.20. 을구 3번 주식회사융창상호저축은행 근저당 420,000,000원입니다. 그 뒤의 양정우 근저당, 국 압류, 3건의 가압류와 경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 2020.07.08. 설정됐던 채권최고액 3,180,000,000원의 선행 근저당은 2020.07.15. 해지로 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유 — 3건은 후순위, 1건은 대항력 미상
| 성명 / 명칭 | 점유 부분 | 전입신고 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 세강이앤씨 | 102호 | 2020.11.04 | 150,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)행복주택컨설팅 | 미상 | 2021.04.09 | 5,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황환웅 | 미상 | 2020.11.02 | 1,000,000원 | 100,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 행복주택 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
주식회사 세강이앤씨·(주)행복주택컨설팅·황환웅은 모두 전입신고가 2020.07.20. 말소기준권리보다 뒤여서 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 반면 ‘행복주택’은 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 확정일자와 배당요구 여부 역시 확인되지 않아 우선변제 여부도 단정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 기준 209.4%, 추세는 -8.0%
세강파크빌2차의 거래 자료는 총 3건이고, 분석 대상 면적은 78.23㎡입니다. 그러나 확인된 거래 면적은 18.41㎡와 31.42㎡로 대상 면적과 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래금액은 직접적인 동일면적 시세라기보다 가격 수준을 점검하는 참고자료로 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 18.41㎡ | 4 | 138,000,000원 |
| 2024.11 | 31.42㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2024.11 | 18.41㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 146,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 138,000,000원 |
현재 최저매각가 289,000,000원은 최근 12개월 평균 138,000,000원의 209.4%입니다. 최신 거래도 2026.08. 138,000,000원이고, 최근 거래 추세는 과거 대비 -8.0%입니다. 비교표본의 면적이 다르다는 한계가 있으나, 적어도 이 자료만으로는 현재 최저가를 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 수 없습니다.
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.3회이고 낙찰률은 0.0%입니다. 시나리오상 1회 유찰 시 매각가는 231,200,000원, 2회 유찰 시 184,960,000원입니다. 다만 이 금액들도 면적이 다른 최신 거래 138,000,000원과 직접 비교해 ‘싸다’고 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 289,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,846,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사융창상호저축은행 | 420,000,000원 | 284,154,000원 |
| 3. 근저당 · 양정우 | 240,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 15,416,642원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 160,273,608원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 198,076,753원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,033,767,003원 중 예상배당은 284,154,000원이고 미배당은 749,613,003원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 대항력 여부가 미상인 점유관계도 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래통계 기준)
- 입지. 안양공업고등학교 서측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 근린상가, 아파트 및 학교가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 본건 101호는 감정평가상 사무실((주)행복주택컨설팅)로 이용 중입니다. 건물에는 위생·급배수·승강기·주차시설이 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측 및 남측으로 각각 노폭 6미터 및 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 교육환경 보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등의 기재가 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 456.0㎡, 사다리형·완경사·소로각지이며 공시지가는 2,168,000원/㎡입니다.
- 환금성. 세강파크빌2차는 18세대, 사용승인 2020.06.23.이며 확인된 거래는 3건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 2.3회, 낙찰률 0.0%로 나타납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 임차인 확인. ‘행복주택’의 실제 점유 부분, 점유 시작일, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 매각물건명세서·현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
- 101호·102호 구분. 사건 주소는 101호인데 현황조사에는 102호 점유 기재가 포함되어 있습니다. 두 호실 관련 조사기재가 어떤 범위로 연결되는지 원본을 대조해야 합니다.
- 층 표시 확인. 공부상 지상 1층이지만 남측 도로 기준 현황 1층, 북측 도로 기준 현황 2층으로 기재되어 있어 현장 접근성과 실제 출입 레벨을 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 비교 주의. 최근 거래 면적이 18.41㎡·31.42㎡로 분석 대상 78.23㎡와 일치하지 않습니다. 209.4%라는 수치만으로 정확한 동일면적 시세를 확정해서는 안 됩니다.
- 가격 추세. 최근 12개월 평균은 138,000,000원, 최신 거래도 138,000,000원이며 최근 추세는 -8.0%입니다. 현재 최저가는 이 최근 평균의 209.4%입니다.
- 배당 한계. 국 압류가 존재하며 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당과 인수 여부는 원본 세금·임차 자료 확인이 필요합니다.
맺으며 — 등기는 정리되지만, 아직 ‘안전형’으로 닫을 단계는 아니다
등기부만 보면 핵심은 명확합니다. 2020.07.20. 융창상호저축은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤에 붙은 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 봅니다.
하지만 임차 관련 기재 중 ‘행복주택’의 전입신고일과 보증금이 미상이고, 사건은 101호인데 102호 점유 기재도 함께 존재합니다. 여기에 현재 최저가 289,000,000원이 최근 12개월 거래 평균 138,000,000원의 209.4%이고 최근 추세가 -8.0%라는 가격 부담까지 겹칩니다. 거래 면적 불일치 때문에 동일면적 적정가를 단정할 수는 없지만, 현재 자료로 신건 가격을 싸다고 볼 근거는 없습니다. 권리의 말소 구조보다 먼저 해결해야 할 것은 미상 점유 확인과 가격 검증입니다.
