부산지방법원 2025타경6193. 정관읍 매학리 탑스퀘어 10층 극장1호로, 용도는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 극장지원시설입니다. 소유자 조도현 명의로 2018.06.12 소유권이 이전됐고, 같은 날 양산기장축산업협동조합의 채권최고액 975,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준입니다. 이후 김순희·김준연 근저당권과 다수의 압류·가압류가 이어졌지만, 현재 자료상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
따라서 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 권리보다 물건 자체의 이용성과 환금성입니다. 매각물건명세서에는 공부상 용도가 극장(영화관)으로 표시되지만, 현황은 스크린이 설치된 영화관이 아니라 설계도면상 영화관 지원시설이며 방치된 공실상태, 일부는 창고로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 영화관시설 관계자들이 관리하고 있고, 일부 벽체와 천정에는 배관시설(닥트)이 설치돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6193 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 717-5 탑스퀘어 10층 극장1호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제10층 제극장1호 · 극장지원시설 |
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트구조 · 지하5층 지상13층 |
| 소유자 | 조도현 · 2018.06.12 소유권이전 (2018.06.05 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 443,000,000원 / 443,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 근로복지공단 / 1,231,462,190원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 용도지역 | 일반상업지역 |
| 공시지가 | 3,824,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 인수액은 0원
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 현재 계산에서는 매수인 인수액이 0원이며, 말소기준인 2018.06.12 양산기장축산업협동조합 근저당 이후의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 미배당 채권이 매우 크더라도 그 미배당액 자체가 곧바로 매수인 인수채무가 되는 구조는 아닙니다.
② 가격·환금성 — 신건 443,000,000원, ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 회차는 감정가의 100%인 443,000,000원이 최저매각가입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득도 443,000,000원입니다. 그러나 이 물건은 일반적인 아파트·주택이 아니라 극장지원시설이고, 현황도 방치된 공실상태입니다. 따라서 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 443,000,000원 | 436,170,000원 | 4,535,900,513원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 354,400,000원 | 348,638,400원 | 4,623,432,113원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 283,520,000원 | 278,750,720원 | 4,693,319,793원 | 0원 |
유찰되면 최저가는 354,400,000원, 283,520,000원으로 내려가지만 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산됩니다. 다만 가격 판단의 기준이 될 만한 실거래 비교 없이 회차별 최저가만 보고 ‘시세보다 싸다’고 표현할 수는 없습니다. 특히 극장지원시설·공실이라는 물건 특성상 통상적인 주거용 부동산보다 매수층과 활용처를 먼저 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 443,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 6,830,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 양산기장축산업협동조합 | 975,000,000원 | 436,170,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 김순희 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 김준연 | 1,700,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 12번 가압류 · 정갑임 | 200,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 13번 가압류 · 서규권 | 58,540,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 14번 가압류 · 윤영서 | 135,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 20번 가압류 · 주식회사디지비캐피탈 | 416,656,333원 | 0원 |
| 9. 갑구 21번 가압류 · 근로복지공단 | 166,874,180원 | 0원 |
| 10. 갑구 29번 가압류 · 김삼자 | 120,000,000원 | 0원 |
| 11. 갑구 33번 · 근로복지공단 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
443,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 6,830,000원과 선순위 양산기장축산업협동조합 근저당에 436,170,000원이 배당돼 매각대금이 전액 소진됩니다. 총 채권자 미배당은 4,535,900,513원, 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정관신도시시장 북동측 인근으로, 주위는 중소규모 판매시설·대중음식점 등 각종 근린생활시설, 업무시설, 영화관 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 남측 약 30미터, 동측 약 40미터 내외 도로와 각각 접합니다.
- 용도·현황. 제시목록과 집합건축물대장상 용도는 극장(영화관)이지만, 현황은 설계도면상 영화관 지원시설입니다. 스크린이 설치된 영화관은 아니며 방치된 공실상태, 일부 창고 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·냉난방·화재탐지 및 경보·승강기·주차장 설비가 돼 있으며, 일부 벽체 및 천정에는 배관시설(닥트)이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 택지개발지구·방화지구·제1종지구단위계획구역·일반경관지구에 포함되고, 공시지가는 3,824,000원/㎡입니다. 토지는 상업용, 평지, 가로장방 형태입니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 극장지원시설이며 현황 공실이라는 점에서 매수 목적과 향후 처분 경로를 구체적으로 확인해야 합니다. 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현황 재확인. 극장지원시설 관계자들이 관리하고 있는 것으로 기재돼 있으므로, 실제 점유·관리 주체와 인도 가능 상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 극장(영화관)과 실제 극장지원시설 사용 상태를 대조하고, 향후 사용 목적이 관계 법령·건축물대장·관리규약 등에 맞는지 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 양산기장축산업협동조합·김순희·김준연 근저당권에 제10층 제극장3호가 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 관계와 실제 배당 영향을 원본으로 확인하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류가 다수 존재합니다. 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액을 확인해 배당순위를 다시 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 443,000,000원은 감정가 100%입니다. 실거래 비교 없이 ‘할인된 가격’으로 보지 말고, 공실 극장지원시설의 실제 거래 가능 가격을 별도로 검증해야 합니다.
- 공실 비용. 공실 유지비·공용부분 관리비 등 실제 보유비용과 체납 여부를 관리 주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 소멸형 ≠ 쉬운 물건”
이 사건은 등기 권리만 보면 방향이 분명합니다. 2018.06.12 양산기장축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸하며 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 투자 판단의 어려움은 다른 곳에 있습니다. 물건이 일반적인 주거용 부동산이 아니라 극장지원시설이고, 현황은 방치된 공실상태, 일부 창고 이용 중입니다. 현재 최저가도 감정가와 같은 443,000,000원입니다. 따라서 이 물건은 권리는 비교적 단순하지만, 가격·용도·환금성은 보수적으로 봐야 하는 근린시설 경매입니다.
