부산지방법원 2025타경6193. 부산 기장군 정관읍 탑스퀘어 10층 극장3호로, 용도는 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 극장지원시설이며, 건물은 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕의 지하5층 지상13층 건물입니다. 소유자는 조도현입니다. 권리분석의 기준점은 2018.06.12. 설정된 양산기장축산업협동조합의 채권최고액 975,000,000원 근저당입니다. 그 뒤에 설정된 김순희·김준연 근저당과 다수의 압류·가압류, 현재 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있어, 배당이 부족해도 그 미배당 채권을 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다.
하지만 권리와 투자성은 별개입니다. 현재 매각가는 감정가와 같은 270,000,000원이고, 아직 한 차례도 유찰되지 않았습니다. 게다가 주거용 아파트나 다세대와 달리 영화관 지원시설이라는 특수성이 있으며, 매각물건명세서에는 스크린이 설치된 영화관이 아니라 설계도면상 영화관 지원시설로서 방치된 공실 상태이고 일부는 창고로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 따라서 낙찰가가 감정가보다 낮다는 이유도, 실거래가보다 저렴하다는 근거도 현재 회차에는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6193 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 717-5 탑스퀘어 10층 극장3호 |
| 도로명 | 부산광역시 기장군 정관읍 정관중앙로 45 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 극장지원시설 · 방치된 공실 상태, 일부 창고 이용 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 지하5층 지상13층 · 제10층 |
| 소유자 | 조도현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 270,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,231,462,190원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 후순위는 많지만 매수인 인수는 0원
핵심은 2018.06.12. 을구 1번 근저당입니다. 이후 부산광역시기장군· 부산광역시해운대구의 압류, 김순희·김준연의 후순위 근저당, 정갑임·서규권·윤영서·김원희· 주식회사디지비캐피탈·근로복지공단·김삼자의 가압류, 국세 압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 근저당권 3건의 채권최고액만 975,000,000원·1,200,000,000원·1,700,000,000원으로 현재 매각가보다 크지만, 미배당액이 곧 매수인의 인수액이 되는 것은 아닙니다. 현재 계산상 매수인 인수 0원입니다.
② 가격 판단 — 신건 100%, 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 270,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 216,000,000원(80%), 2회 유찰 시에는 172,800,000원(64%)입니다. 다만 비교 가능한 실거래 가격이 제시돼 있지 않으므로, 감정가 270,000,000원이 실제 시장가격보다 높은지 낮은지는 이 자료만으로 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 총 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 270,000,000원 | 265,420,000원 | 5,002,195,573원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 216,000,000원 | 212,176,000원 | 5,055,439,573원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 172,800,000원 | 169,580,800원 | 5,098,034,773원 | 0원 |
유찰이 진행되면 절대 매입가격은 낮아지지만, 그것만으로 시세 대비 할인이라고 볼 수는 없습니다. 특히 영화관 지원시설이라는 특수용도와 현재 공실·일부 창고 이용 상태를 감안하면 일반 주거형 경매처럼 감정가 할인율만으로 적정가를 판단하는 접근은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 270,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,580,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 양산기장축산업협동조합 | 975,000,000원 | 265,420,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 김순희 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당 · 김준연 | 1,700,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 11번 가압류 · 정갑임 | 200,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 12번 가압류 · 서규권 | 58,540,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 13번 가압류 · 윤영서 | 135,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 14번 가압류 · 김원희 | 356,996,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 19번 가압류 · 주식회사디지비캐피탈 | 416,656,333원 | 0원 |
| 10. 갑구 20번 가압류 · 근로복지공단 | 5,423,240원 | 0원 |
| 11. 갑구 23번 가압류 · 근로복지공단 | 100,000,000원 | 0원 |
| 12. 갑구 27번 가압류 · 김삼자 | 120,000,000원 | 0원 |
| 13. 갑구 31번 · 근로복지공단 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정 매각가 270,000,000원에서는 집행비용 4,580,000원을 제외한 265,420,000원이 선순위 양산기장축산업협동조합 근저당에 배당되고 후순위는 미배당으로 남습니다. 총채권 5,267,615,573원 중 예상배당액은 265,420,000원, 미배당은 5,002,195,573원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 현황. 제시목록과 집합건축물대장상 용도는 극장(영화관)이지만, 현황은 스크린이 설치된 영화관이 아닌 설계도면상 영화관 지원시설입니다. 방치된 공실 상태이고 일부는 창고로 이용 중입니다.
- 관리. 영화관시설 관계자들이 관리하고 있으며 일부 벽체와 천정 등에 배관시설·닥트 등이 설치돼 있습니다.
- 주위환경. 정관신도시시장 북동측 인근으로, 중소규모 판매시설·대중음식점 등 근린생활시설, 업무시설, 영화관 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 30미터, 동측으로 약 40미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 택지개발지구·방화지구·제1종지구단위계획구역·일반경관지구에 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 2,575.0㎡, 상업용, 평지·가로장방이며 공시지가는 3,824,000원/㎡입니다.
- 시설. 위생·급배수·냉난방·화재탐지 및 경보·승강기·주차장 설비가 설치돼 있습니다.
- 공부차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 확인. 현재 최저가 270,000,000원은 감정가 100%입니다. 비교 실거래가가 없어 이 가격이 시장 대비 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
- 특수용도 환금성 확인. 극장지원시설이라는 용도와 공실 상태를 전제로 실제 매수층, 임대수요, 용도변경 가능성, 관리비 부담을 확인해야 합니다.
- 현황 재확인. 일부 창고 이용, 배관·닥트 설치, 영화관시설 관계자 관리 상태가 매각기일 현재도 동일한지 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 관리 주체 확인을 통해 실제 점유자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 존재하면 배당순위가 달라질 수 있으므로 법정기일과 체납액을 원본 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 을구 근저당권에는 제10층 제극장1호가 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 관계와 배당 영향을 원본 등기에서 재확인해야 합니다.
- 유찰가격과 시세를 혼동하지 말 것. 216,000,000원·172,800,000원으로 내려가도 감정가 대비 할인일 뿐 시장가 대비 할인이라는 의미는 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·체납세·점유현황을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원과 좋은 물건은 같은 말이 아니다”
이 사건의 등기구조만 보면 결론은 비교적 선명합니다. 2018.06.12. 양산기장축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 거액 근저당과 가압류·압류가 줄지어 있어도 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 물건 자체는 주거형 부동산이 아니라 극장지원시설입니다. 현황은 방치된 공실, 일부 창고 이용이고 임대관계도 미상입니다. 현재 매각가는 감정가와 같은 270,000,000원으로 신건이며, 시장가격을 판단할 실거래 비교 근거도 없습니다. 여기에 국세·지방세 압류 6건까지 있어 배당확정 전 세금 검토도 필요합니다. 따라서 이 물건은 “권리는 인수 0원, 가격과 환금성은 별도 검증”으로 보는 것이 맞습니다. 권리만 보고 신건 가격에 바로 손을 들기보다, 특수용도의 실제 가치와 공실 해소 가능성을 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
