울산지방법원 2024타경114375. 양산시 명동 청운프라자 1층 101호로, 감정평가상 소매점으로 이용된 근린시설입니다. 소유자 김기성은 2019년 12월 24일 매매를 원인으로 2020년 1월 8일 392,508,250원에 소유권을 취득했고, 같은 날 경남은행이 채권최고액 578,500,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 삼성카드·충남신용보증재단·우리카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기상 구조만 보면 낙찰자가 승계할 권리는 확인되지 않습니다. 매각물건명세서 비고도 “현재 공실 상태임”으로 기재돼 있어 임차인 보증금 인수 문제는 없습니다. 다만 감정가 대비 최저가가 크게 낮아진 이유를 곧바로 ‘저평가’로 해석하면 곤란합니다. 이미 6회 유찰됐고 용도가 주거가 아닌 근린시설이므로, 시장이 요구하는 할인폭 자체가 환금성 위험을 반영하고 있을 가능성을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경114375 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 신명동7길 15, 1층101호 (명동,청운프라자) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 감정평가상 소매점 |
| 소유자 | 김기성 (2019.12.24. 매매 · 거래가액 392,508,250원) |
| 감정가 / 최저가 | 326,000,000원 / 38,354,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 주식회사경남은행 / 461,280,448원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 점유상태 | 현재 공실 상태 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2020년 1월 8일 설정된 경남은행 근저당권입니다. 채권최고액은 578,500,000원이고, 같은 청운프라자 1층 102호와 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 삼성카드 8,127,836원, 충남신용보증재단 92,960,000원, 우리카드 19,360,900원의 가압류가 순차적으로 설정됐으며 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 메리츠캐피탈 가압류 13,765,315원은 2024년 9월 24일 이미 해제돼 등기상 말소됐습니다.
② 가격 비교 — 숫자는 낮지만 비교표본은 다르다
청운프라자 최근 거래 자료는 3건이며 모두 전용 58.6㎡ 거래입니다. 반면 분석 대상 면적은 30.645㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 최근 12개월 평균 115,000,000원과 최저가의 비율 33.4%는 참고지표일 뿐, 대상 101호의 직접 시세로 단정할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 58.6㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 2024.09 | 58.6㎡ | 8 | 107,000,000원 |
| 2024.06 | 58.6㎡ | 6 | 118,000,000원 |
| 평균 | 58.6㎡ | 3건 | 115,000,000원 |
최신 거래는 2024년 11월 120,000,000원, 최근 12개월 평균은 115,000,000원입니다. 현재 최저가 38,354,000원은 수치상 이 평균의 33.4%이지만, 비교 거래의 면적이 대상 물건과 다르므로 이 비율만으로 “시세보다 싸다”고 결론내리는 것은 적절하지 않습니다. 특히 동일 건물 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 6.0회이고 낙찰률은 0.0%로 집계돼, 거래가격보다 먼저 실수요·임대수요 존재 여부를 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 38,354,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,090,372원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 578,500,000원 | 37,263,628원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 8,127,836원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 충남신용보증재단 | 92,960,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 19,360,900원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 38,354,000원 가정 시 집행비용 1,090,372원을 제외한 37,263,628원이 경남은행에 배당되고 후순위 가압류에는 배당 여력이 없습니다. 총 채권액 698,948,736원 대비 미배당액은 661,685,108원입니다. 이 미배당 채권은 매수인 인수액으로 계산되지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 38,354,000원 | 37,263,628원 | 661,685,108원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 26,847,800원 | 25,964,540원 | 672,984,196원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 18,793,460원 | 18,055,178원 | 680,893,558원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 명동 소재 명동화성파크드림2차아파트 남동측 인근 청운프라자이며, 주위는 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 소매점으로 이용됐으며 현재 매각물건명세서에는 공실 상태로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 8층 건물의 1층 호실이며 전기설비·위생 및 급배수시설·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로 공동주택 및 제1종근린생활시설 부지로 이용 중이며 주변 도로망 상태는 보통입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역이며 공시지가는 684,600원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 청운프라자 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 6.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다. 근린시설 특성상 임대수익과 실수요 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 원인 확인. 현재 공실이 단순 이전 때문인지, 임대료 수준·상권·동선 등 구조적 공실인지 현장 확인이 필요합니다.
- 실제 임대료 확인. 근린시설의 적정가는 매매사례보다 임대료와 공실기간에 크게 좌우됩니다. 인근 1층 상가 임대조건을 직접 비교해야 합니다.
- 면적 비교 주의. 최근 거래 3건은 모두 58.6㎡이고 대상 면적은 30.645㎡입니다. 115,000,000원 평균을 대상 호실의 직접 시세로 사용하면 안 됩니다.
- 공동담보 확인. 경남은행 근저당에는 청운프라자 1층 102호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 배당관계와 공동담보 실행 상황은 원본 서류에서 재확인하는 편이 안전합니다.
- 관리비·세금 확인. 공실 상가의 장기 체납 관리비와 당해세 등은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔고, 승부처는 환금성”
권리만 보면 구조는 단순합니다. 2020년 경남은행 근저당이 말소기준이고 후순위 가압류는 매각으로 소멸하며, 임차인 신고도 없고 현재 공실이라 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 이 물건은 감정가 326,000,000원에서 6회 유찰돼 38,354,000원까지 내려온 근린시설입니다. 최근 거래평균 115,000,000원보다 수치상 훨씬 낮지만 그 거래는 대상과 면적이 일치하지 않습니다. 청운프라자 자체의 경매 평균도 6.0회 유찰, 낙찰률 0.0%입니다. 따라서 결론은 권리는 양호하지만 가격의 싸고 비쌈은 현장 임대수요를 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다. 이 사건의 승부처는 등기부가 아니라 공실을 채울 수 있는지, 그리고 다시 팔 수 있는지입니다.
