울산지방법원 2024타경114375. 양산시 명동 청운프라자 1층 102호, 용도는 근린시설이며 감정평가상 소매점으로 이용 중인 물건입니다. 감정가 295,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 34,707,000원입니다. 등기상 말소기준은 2020.01.08. 설정된 주식회사경남은행 근저당권으로 채권최고액은 578,500,000원입니다. 이후 충남신용보증재단·주식회사 우리카드의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당표상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
하지만 가격만 보면 단순하게 판단하기 어렵습니다. 실거래 표본 3건은 모두 전용 58.6㎡이고 대상 면적은 31.905㎡로 면적 매칭이 되지 않습니다. 따라서 107,000,000원~120,000,000원의 실거래 범위나 평균 115,000,000원을 이 102호의 직접적인 적정가로 볼 수 없습니다. 여기에 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 6.0회이고 낙찰률은 0.0%로 나타나, 낮아진 최저가 자체보다 환금성과 실제 영업·점유 상태를 확인하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경114375 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 신명동7길 15, 1층102호 (명동,청운프라자) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 소매점 · 대상 면적 31.905㎡ |
| 소유자 | 김기성 |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 34,707,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경남은행 / 461,280,448원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 신고된 임차인이 없다는 사실과 실제 점유·임대관계를 동일하게 보아서는 안 됩니다. 입찰 전 현장 점유자와 사업장 사용관계 확인이 필요합니다. 등기상 2018.12.07. 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기가 있었으나 2020.01.08. 말소됐고, 같은 날 김기성 앞으로 소유권이전과 경남은행 근저당권 설정이 이뤄졌습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 직접 비교 표본이 아니다
청운프라자의 실거래 표본은 2024.06~2024.11 사이 3건입니다. 다만 세 거래 모두 전용 58.6㎡로, 대상 면적 31.905㎡와 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 58.6㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 2024.09 | 58.6㎡ | 8 | 107,000,000원 |
| 2024.06 | 58.6㎡ | 6 | 118,000,000원 |
| 평균 | 58.6㎡ | 3건 | 115,000,000원 |
현재 최저매각가 34,707,000원은 이 참고 실거래 평균 115,000,000원의 30.2%입니다. 그러나 면적이 다른 표본이므로 이를 근거로 “시세의 30.2%에 살 수 있다”고 해석하는 것은 부적절합니다. 감정가 295,000,000원과 실거래 표본 사이에도 차이가 큰 만큼, 이 근린시설은 동일 면적·동일 층·동일 용도의 실제 거래 또는 임대수익을 별도로 확인해야 가격 판단이 가능합니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,707,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,024,726원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 578,500,000원 | 33,682,274원 |
| 2. 가압류 · 충남신용보증재단 | 92,960,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 19,360,900원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 690,820,900원 가운데 예상 배당은 33,682,274원이고 미배당은 657,138,626원입니다. 신청채권자 청구액은 461,280,448원이며 현재 회차 예상배당만으로는 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 명동 소재 명동화성파크드림2차아파트 남동측 인근의 청운프라자로, 주위는 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 소매점으로 이용 중이며 전기설비·위생 및 급배수시설·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지이며 공동주택 및 제1종근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 주변 도로망 상태는 보통입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류와 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 684,600원/㎡입니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 영업자를 반드시 확인해야 합니다.
- 제시외 물품 제외. 점포에 쌓여 있는 제시외 집기와 주방시설물 등은 이 사건 매각에서 제외됩니다. 인수할 시설과 제외 물품의 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 실거래 직접 비교 금지. 실거래 3건은 58.6㎡이고 대상 면적은 31.905㎡입니다. 평균 115,000,000원과 현재 최저가 34,707,000원을 단순 비교해 적정가를 정하지 마세요.
- 추가 유찰 시나리오. 7회 유찰 시 매각가는 24,294,900원, 8회 유찰 시 17,006,430원으로 제시되어 있습니다. 가격 하락만큼 환금성 문제가 해소되는지는 별도 판단해야 합니다.
- 배당·공동담보 확인. 경남은행 근저당은 제1층 제101호와 공동담보 관계가 기재되어 있으므로 실제 배당 결과를 원본 배당자료와 대조하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 환금성 확인이 먼저”
이 사건은 등기상으로는 말소기준 이후 권리가 정리되고 매수인 인수액도 0원인 구조입니다. 그러나 근린시설이고 이미 6회 유찰됐으며, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 무엇보다 참고 실거래 3건은 모두 58.6㎡로 대상 31.905㎡와 면적이 달라, 현재 최저가가 참고 평균의 30.2%라는 숫자를 곧바로 가격 메리트로 바꿔 읽을 수 없습니다. 권리보다 현장과 환금성이 승부처인 물건입니다. 점유·임대수익·영업 가능성·제시외 시설 제외 범위를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
