울산지방법원 2024타경114375. 경남 양산시 명동의 청운프라자 1층 102호입니다. 감정평가상 소매점으로 이용되는 근린시설이며, 비교 자료에 나타난 대상 전용면적은 31.905㎡입니다. 소유자는 김기성, 경매를 신청한 채권자는 주식회사경남은행입니다. 2020년 1월 8일 설정된 채권최고액 578,500,000원의 근저당권이 말소기준권리이며, 경남은행의 경매 청구금액은 461,280,448원입니다.

이 물건의 특징은 극단적으로 낮아진 최저매각가격입니다. 감정가 295,000,000원에서 8회 유찰되어 현재 최저가는 17,007,000원입니다. 감정가 대비 5.77% 수준이라는 숫자는 강렬하지만, 이처럼 장기간 낙찰되지 않은 근린시설은 권리관계뿐 아니라 실제 점유, 임대 가능성, 상가 수요, 매각 제외 물품을 함께 살펴야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 경남은행 근저당

말소기준권리는 2020년 1월 8일 접수된 주식회사경남은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 578,500,000원으로, 현재 최저매각가보다 훨씬 큽니다. 그러나 채권최고액이 크다는 이유만으로 낙찰자가 그 채무를 인수하는 것은 아닙니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.

후순위 가압류인 충남신용보증재단 92,960,000원과 주식회사 우리카드 19,360,900원도 매각으로 소멸합니다. 메리츠캐피탈의 가압류 13,765,315원은 이미 말소되었습니다. 과거 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기 역시 2020년 1월 8일 말소되었고, 이후 김기성 명의로 소유권이전이 이루어졌습니다.

② 점유·임차 관계 — 신고 임차인은 없지만 확인이 필요

상가의 대항력 판단에는 실제 점유와 사업자등록 등 관련 요건, 임대차 성립 시점이 중요합니다. 점유자나 임대차가 확인되지 않은 상황에서는 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 입찰 전 현장점유·사업자등록·보증금·임차 개시 시점·확정일자와 매각물건명세서의 최종 기재를 대조해야 합니다.

특히 매각 제외 대상으로 기재된 집기와 주방시설물이 남아 있다는 점에서 실제 영업 또는 점유 상태를 확인하는 절차가 중요합니다. 현재 배당표에 나타난 인수액 0원은 이러한 사실관계를 확인한 뒤 최종적으로 판단해야 합니다.

③ 시세 비교 — 가격 차이는 크지만 면적이 다르다

청운프라자의 확인된 실거래는 4건이며, 전체 평균 거래금액은 111,250,000원입니다. 가장 최근 거래는 2026년 8월의 100,000,000원이고, 최근 12개월 평균 역시 100,000,000원입니다.

하지만 여기서 반드시 구분할 부분이 있습니다. 실거래 4건의 면적은 모두 58.6㎡인 반면, 경매 대상의 비교자료상 면적은 31.905㎡입니다. 따라서 해당 실거래를 동일 면적·동일 조건의 직접 시세로 사용할 수 없습니다. 거래된 호실의 층과 경매 대상의 층도 다릅니다.

최저매각가 17,007,000원은 전체 실거래 평균의 15.3%, 최근 12개월 평균의 17.0%입니다. 겉보기에는 매우 큰 할인처럼 보이지만, 면적과 층이 다른 거래를 기준으로 산출한 비율이므로 대상 점포의 실제 할인율을 의미하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 17,007,000원 가정)

집행비용은 추정액입니다. 근저당권 채권액은 채권최고액 기준으로 산정되었습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

현재 최저가로 낙찰된다고 가정하면 매각대금 17,007,000원 중 집행비용 706,126원을 제외한 16,300,874원이 경남은행에 배당됩니다. 후순위 가압류 채권자들에게 돌아가는 금액과 소유자 잔여금은 모두 0원입니다.

배당 대상 채권 총액은 690,820,900원이며, 예상 채권자 배당액은 16,300,874원입니다. 이에 따른 미배당액은 674,520,026원입니다. 이 미배당액은 채권자에게 배당되지 못하는 금액을 뜻하며, 매수인이 그대로 인수해야 하는 금액을 의미하지는 않습니다.

⑤ 유찰 회차별 시나리오 — 낮아지는 가격, 커지는 미배당

추가 유찰을 가정한 시나리오에서는 최저매각가가 11,904,900원, 이후 8,333,429원까지 낮아집니다. 이 경우 채권자에게 배당되는 금액도 줄어들고, 미배당액은 더 증가합니다.

각 시나리오에서 매수인 예상 인수액은 모두 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 이는 현재 확인된 권리 및 배당 가정에 따른 금액이며, 실제 점유·임대차에 관한 추가 확인이 필요합니다. 가격이 더 낮아진다고 곧바로 실질 취득 위험이 감소한다고 볼 수는 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 양산시 명동 소재 명동화성파크드림2차아파트 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 2018.10.12 준공된 청운프라자입니다. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 8층 건물이며, 전기설비·위생 및 급배수시설·승강기설비 등이 있습니다. 외벽은 화강석 붙임 마감, 창호는 강화유리입니다.
• 이용상태. 감정평가상 소매점으로 이용 중인 근린시설입니다. 점포 내부의 제시외 집기와 주방시설물 등은 매각에서 제외됩니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역으로, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 684,600원/㎡입니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 청운프라자의 평균 유찰 횟수는 7.1회이고 집계된 낙찰률은 0.0%입니다. 현재 물건도 8회 유찰되었으므로 재매각 가능성과 실제 상가 수요를 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실제 점유자 확인. 임대관계가 미상입니다. 점포의 현재 점유자와 영업 여부, 임차보증금, 사업자등록 및 임대차 성립 시점을 확인해야 합니다.
• 매각 제외 물품 확인. 내부에 쌓여 있는 제시외 집기와 주방시설물 등은 매각 제외 대상입니다. 현장과 매각물건명세서를 대조해 인수 가능한 시설 범위를 확인해야 합니다.
• 동일 조건 상가 시세 확인. 현재 비교 거래는 58.6㎡로, 대상 31.905㎡와 면적이 다릅니다. 동일 건물 1층의 유사 면적·용도 점포에 대한 거래 및 임대 조건을 별도로 확인해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 실거래 추세는 -13.0%입니다. 전체 평균 거래가만 기준으로 가격 메리트를 판단하지 않도록 주의해야 합니다.
• 공동담보 확인. 경남은행 근저당권에는 청운프라자 제1층 제101호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 공동담보 관계와 해당 경매의 배당·말소 범위를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 관리비 및 명도. 체납된 공용 관리비가 있는지, 현재 점유자가 누구인지, 낙찰 후 인도 및 시설물 정리가 가능한지 확인해야 합니다.
• 현장 상권 확인. 실제 보행 수요와 점포 접근성, 공실 상황, 유사 점포 임대 가능성을 확인해야 합니다. 경매물건의 낮은 최저가가 수익성을 보장하지는 않습니다.
• 최종 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 5.77% ≠ 시세의 5.77%”

이 사건에서 가장 눈에 띄는 것은 8회 유찰 후 17,007,000원까지 내려간 최저매각가입니다. 감정가 295,000,000원과 비교하면 극단적인 가격 하락입니다.

등기상 말소기준권리 이후의 근저당·가압류가 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액이 0원으로 계산된다는 점은 긍정적입니다. 그러나 신고된 임차인이 없더라도 임대관계 자체는 미상이며, 점유와 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.

또한 최근 실거래 평균 100,000,000원은 58.6㎡ 거래 1건을 기준으로 한 값이므로, 대상 31.905㎡ 점포의 직접적인 시세로 보기 어렵습니다. 실거래 추세는 -13.0%이고, 청운프라자의 평균 유찰 횟수는 7.1회입니다. 반복 유찰과 낮은 낙찰률은 상가 수요와 환금성에 대한 경계가 필요하다는 신호입니다.

결론은 ‘가격이 크게 내려왔지만, 매수 적정성은 아직 검증되지 않았다’입니다. 이 물건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라, 실제 점유·임차관계, 매각 제외 시설, 해당 점포의 임대수요, 동일 조건의 시세와 환금성을 확인할 수 있느냐에 있습니다. 현재로서는 권리관계의 긍정적 요소보다 남아 있는 불확실성을 충분히 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 타당합니다.