창원지방법원 2025타경12102. 창원 성산구 상남동 신텍타워 1층 102호 근린시설입니다. 현재 소유자는 르네오라이프협동조합이며, 2020.08.21 당시 미시안협동조합이 거래가액 1,400,000,000원에 소유권을 취득한 뒤, 같은 날 경남은행이 채권최고액 1,200,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2020.11.03 경남은행의 채권최고액 360,000,000원 근저당이 추가됐고, 2025.09.11 경남은행의 임의경매개시결정, 2025.09.15 창원시 압류가 이어졌습니다. 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부만 보면 구조는 명확합니다. 다만 상가·근린시설에서는 등기보다 실제 점유, 미납 관리비, 시설 인도상태가 입찰 후 비용을 좌우할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12102 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 상남동 74-6 신텍타워 1층 102호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 성산구 중앙대로 64 |
| 물건종류 | 근린시설 · 집합건물 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕 · 지하4층/지상16층 건물 내 |
| 이용상태 | 제1종근린생활시설(의원)은 공실 상태 · 제1종근린생활시설(소매점)은 복층구조로 카페 및 사무실 등 이용중 |
| 소유자 | 르네오라이프협동조합 |
| 감정가 / 최저가 | 1,010,000,000원 / 1,010,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,560,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2020.08.21 을구 7번 경남은행 근저당권입니다. 을구 8번 경남은행 근저당권, 갑구 9번 임의경매개시결정, 갑구 10번 창원시 압류는 모두 말소기준 이후로 매각에 의해 소멸합니다. 2011년과 2012년에 설정됐던 근저당 및 과거 신탁·압류는 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 임차·점유 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김나연 | 211.7200㎡ | 2025.09.04 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박애진 | 50.4000㎡ | 2025.02.04 | 미상 | 2025.10.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 점유자는 2명입니다. 김나연은 2025.09.04, 박애진은 2025.02.04 전입으로, 두 사람 모두 2020.08.21 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사상 대항력은 없습니다. 박애진은 2025.10.24 배당요구를 했고, 김나연은 배당요구가 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,010,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,500,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 1,200,000,000원 | 997,500,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 1,010,000,000원 가정에서 채권총액 1,560,000,000원 중 997,500,000원이 배당되고, 미배당은 562,500,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 회차 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 경남은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,010,000,000원 | 997,500,000원 | 562,500,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 808,000,000원 | 797,520,000원 | 762,480,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 646,400,000원 | 637,536,000원 | 922,464,000원 | 0원 |
이 사건은 유찰에 따라 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수는 모두 0원입니다. 따라서 유찰 시 가장 크게 변하는 것은 권리위험이 아니라 입찰가격입니다. 다만 실거래 비교자료가 없으므로 현재 1,010,000,000원이 시장가격 대비 유리한지 여부는 이 자료만으로 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 외동초등학교 북서측 인근으로 근린생활시설, 업무시설 및 오피스텔 등이 형성되어 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 위치와 대중교통 운행횟수를 고려한 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(의원) 부분은 공실 상태, 제1종근린생활시설(소매점) 부분은 복층구조로 카페 및 사무실 등으로 이용중입니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 북서측 광로1류, 남서측 및 남동측 소로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며, 토지 공시지가는 2,375,000원/㎡입니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 김나연 211.7200㎡, 박애진 50.4000㎡로 조사된 점유부분과 실제 호실·공간의 대응관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 두 점유자 모두 보증금이 미상입니다. 대항력은 없지만 배당·명도 협의에 영향을 줄 수 있으므로 계약관계를 확인하세요.
- 미납 관리비 확인. 매각물건명세서 비고에 미납된 관리비가 있는 것으로 조사됐습니다. 관리사무소 등을 통해 금액과 공용부분 여부를 확인해야 합니다.
- 공실·영업공간 구분. 감정평가상 일부는 공실, 일부는 카페 및 사무실 이용중이므로 실제 인도대상과 영업시설의 귀속을 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 1,010,000,000원 자체를 시세로 간주하지 말고 별도 상가 거래사례·임대수익 자료로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 현장 확인은 가볍지 않다
등기상 핵심은 명확합니다. 2020.08.21 경남은행 근저당을 기준으로 뒤의 근저당·경매개시·압류는 소멸하고, 두 점유자의 전입도 그보다 늦어 매수인 인수는 0원입니다. 그래서 권리 인수만 보면 복잡한 사건은 아닙니다.
다만 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설입니다. 김나연·박애진의 점유가 조사되어 있고 보증금은 확인되지 않았으며, 일부는 공실이고 일부는 카페 및 사무실로 이용중입니다. 게다가 미납 관리비가 있는 것으로 조사됐습니다. 최근 실거래 비교자료도 없어 감정가 1,010,000,000원의 가격 적정성을 이 자료만으로 평가하기 어렵습니다. 결론은 “등기 인수는 0원, 그러나 점유·관리비·가격 검증은 필수”입니다.
