창원지방법원 2025타경12102. 창원시 성산구 상남동 신텍타워 1층 102-1호 근린시설입니다. 소유권은 2020.08.21. 미시안협동조합이 거래가액 1,400,000,000원으로 취득한 뒤, 2024.06.14. 명칭을 르네오라이프협동조합으로 변경했습니다. 같은 날인 2020.08.21. 설정된 주식회사경남은행의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2020.11.03. 주식회사경남은행 근저당권 360,000,000원, 2025.03.04. 박애진 전세권 300,000,000원이 설정됐고 2025.09.11. 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 권리들은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 등기상 인수 위험보다 점유 관계, 미납 관리비, 그리고 실제 상가 시세를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12102 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 상남동 74-6 신텍타워 1층 102-1호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 성산구 중앙대로 64 |
| 물건종류 | 근린시설 · 집합건물 |
| 현재 소유자 | 르네오라이프협동조합 |
| 감정가 / 최저가 | 363,000,000원 / 363,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경남은행 / 1,560,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준권리는 2020.08.21. 주식회사경남은행 근저당권 1,200,000,000원입니다. 2020.11.03. 추가 근저당 360,000,000원과 2025.03.04. 박애진의 전세권 300,000,000원, 2025.09.11. 경매개시결정은 모두 후순위라 매각으로 소멸합니다. 최초 근저당권에는 신텍타워 제1층 제102호가 공동담보로 기재돼 있고, 이후 공동담보에는 제102-2호도 추가돼 있습니다.
② 점유자 분석 — 2명 모두 말소기준 뒤 전입
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김나연 | 211.7200㎡ | 2025.09.04 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 박애진 | 50.4000㎡ | 2025.02.04 | 미상 | 2025.10.24 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
김나연은 2025.09.04., 박애진은 2025.02.04. 전입한 것으로 조사됐습니다. 두 날짜 모두 2020.08.21. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 박애진은 별도로 2025.03.04. 전세금 300,000,000원의 전세권을 설정했고 2025.10.24. 배당요구도 했지만, 전세권 역시 말소기준권리보다 후순위라 매각으로 소멸합니다.
③ 예상배당표 (매각가 363,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,882,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 1,200,000,000원 | 357,118,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사경남은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 3. 전세권 · 박애진 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 363,000,000원을 가정하면 채권 총액 1,860,000,000원 중 357,118,000원이 배당되고, 미배당은 1,502,882,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정치입니다.
④ 가격 판단 — 시세 자료 없이는 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 363,000,000원이고 아직 0회 유찰된 신건입니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 290,400,000원, 2회 유찰 시 232,320,000원입니다. 그러나 동일 또는 유사 근린시설의 최근 실거래 자료가 없으므로, 어느 회차가 시세 대비 저렴한지는 이 자료만으로 단정할 수 없습니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정요항표상 대상은 제1종근린생활시설로, 기호1은 의원 용도이고 현황 공실 상태, 기호2는 소매점 용도이며 복층구조로 시설돼 카페 및 사무실 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 외동초등학교 북서측 인근이며, 주변은 근린생활시설·업무시설·오피스텔 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 대중교통 운행횟수 등을 고려한 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕 지하4층·지상16층 건물 내 1층이며, 위생·급배수·전기·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 2,957.6㎡, 지목 대, 업무용으로 이용 중이며 평지의 세로장방형 토지입니다. 북서측 광로1류, 남서측·남동측 소로에 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(배후도시) 등에 해당하며 공시지가는 2,375,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대료 확인. 현재 자료에는 근린시설 실거래 시세가 없어 감정가 363,000,000원의 적정성을 별도로 확인해야 합니다.
- 현장 이용상태 대조. 감정요항표에는 공실 상태와 카페·사무실 이용 상태가 함께 기재돼 있으므로 102-1호의 실제 사용 상태와 점유 범위를 현장에서 대조하세요.
- 점유자 명도. 김나연·박애진 모두 대항력은 없지만 실제 점유가 조사된 만큼 낙찰 후 인도·명도 일정과 비용을 확인하세요.
- 미납 관리비. 미납된 관리비가 있는 것으로 조사됐습니다. 관리사무소에서 체납액과 공용부분 승계 범위를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 경남은행 근저당권의 공동담보에 제102호와 제102-2호가 기재돼 있어 공동담보 관계와 실제 채권 잔액을 원본 서류로 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리, 가격은 검증”
이 사건은 말소기준권리가 분명하고, 후순위 근저당권·전세권·경매개시결정이 모두 소멸하며, 두 점유자의 전입도 말소기준권리보다 늦어 매수인 인수액 0원이라는 점이 가장 큰 장점입니다. 반면 현재 최저가는 363,000,000원인 신건이고, 비교 가능한 실거래 시세가 없어 가격 메리트는 확인되지 않았습니다. 여기에 점유자 2명과 미납 관리비 조사 내용, 근린시설 특유의 공실·임대수익 변수를 함께 봐야 합니다. 권리 자체는 비교적 단순하지만, 응찰 여부는 가격과 현장 확인이 결정하는 물건입니다.
