광주지방법원 2025타경52518. 전라남도 순천시 서면 선평리 63 일원의 근린시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 3,308,323,200원이고, 신청채권자 측 청구액은 2,818,806,778원입니다. 감정 이용상태는 건물 기호2의 1층이 소매점, 2층은 사무소로 현재 공실이며, 기호4는 사무소 및 창고로 이용 중입니다.
등기만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 소유자는 허정훈이며, 2024.05.31 순천북부새마을금고 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2024.06.28 설정된 순천원예농업협동조합 채권최고액 3,216,000,000원 근저당권입니다. 이후 순천시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 점유자 허백의 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52518 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 서면 선평리 63 · 도로명 삼산로 251 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 · 수목 포함 |
| 토지 | 1,474.0㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 광대로한면 |
| 건물 이용상태 | 1층 소매점 · 2층 사무소(현 공실) · 별도 사무소 및 창고 |
| 소유자 | 허정훈 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 3,308,323,200원 / 3,308,323,200원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 순천원예농업협동조합 / 2,818,806,778원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 오래된 점유가 핵심
2024.05.31 설정된 순천북부새마을금고 근저당권 2,388,000,000원은 2024.06.28 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현존하는 말소기준은 같은 날 설정된 순천원예농업협동조합 근저당권 3,216,000,000원입니다. 2025.12.02 순천시 압류는 이후 2026.02.04 해제되어 2026.02.05 말소됐고, 경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리입니다.
② 임차인·점유자 — 실제 4명, 선순위 1명
| 성명 / 법인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 싱싱창고용당점 | 1층 141.0300㎡ | 2024.07.05 | 60,000,000원 | 2,750,000원 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 주형수 | 1층 66㎡ | 2024.08.01 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 강은선 | 1층 55㎡ (101호) | 2024.12.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 허백 | 미상 | 1994.03.17 | 미상 | 미상 | 있음 | 미확인 | 인수 가능성 |
주식회사 싱싱창고용당점·주형수·강은선은 모두 전입일이 2024.06.28 말소기준 이후여서 대항력이 없습니다. 강은선은 2026.01.09 배당요구를 했지만 보증금은 미상입니다. 반면 허백은 1994.03.17 전입으로 말소기준보다 선순위이며, 보증금이 확인되지 않았습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차·점유자는 4명입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 인수액 확인이 먼저
감정가와 현재 최저매각가는 모두 3,308,323,200원입니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 시세 할인 여부를 판단할 근거가 없습니다. 더 중요한 것은 허백의 보증금입니다. 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 실질취득가는 낙찰가에 그 인수액을 더한 금액이 되므로, 보증금 확인 전에는 신건 가격이 싸다거나 비싸다고 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,308,323,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 35,483,232원 |
| 2. 근저당 · 순천원예농업협동조합 | 3,216,000,000원 | 3,216,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 56,839,968원 |
위 배당계산은 현재 제공된 배당 시나리오에 따른 것으로, 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다. 특히 허백의 선순위 임대차보증금이 미상이므로 이 표의 소유자 잔여 및 매수인 최종 부담은 실제 권리관계 확인에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순천소방서 남서측 인근으로 단독주택, 아파트단지, 노변상가 등이 혼재한 성숙중인 상가지대 및 근교 농촌지대입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며 인근 간선도로에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 사정은 보통입니다.
- 토지. 1,474.0㎡의 대지로 상업용 이용, 평지·부정형이며 광대로 한 면에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 511,300원/㎡입니다.
- 건물. 기호2는 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 제1·2종근린생활시설, 기호4는 경량철골조 강판지붕 단층 사무소 및 창고입니다.
- 설비. 기호2에 위생·급배수·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 허백 임대차 원본 확인. 보증금·계약기간·점유부분·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 반드시 대조해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 허백에게 미배당 보증금이 있다면 낙찰가에 인수액을 더한 금액이 실제 취득비용입니다.
- 후순위 임차인 확인. 싱싱창고용당점 60,000,000원, 주형수 20,000,000원은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없으며, 강은선도 후순위이나 보증금은 미상입니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물·수목 포함 여부와 합병된 관련지번 228-8, 228-9의 공부관계를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 점유·명도. 현재 여러 점유자가 확인되므로 낙찰 후 인도와 영업장 명도에 필요한 협의와 절차를 예상해야 합니다.
- 시세 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 상업용 토지·근린시설의 실제 임대수익, 인근 거래사례, 공실 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 세금·관리비 관련 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 지워져도 선순위 임대차는 따로 본다”
이 사건은 말소기준권리 자체는 어렵지 않습니다. 2024.06.28 순천원예농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리는 매각으로 정리됩니다. 하지만 허백의 1994.03.17 전입은 그보다 약 30년 앞서며, 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 지금 단계에서 이 물건을 ‘인수 0원’의 안전한 근린시설 경매로 평가할 수 없습니다.
신건 최저가는 3,308,323,200원이고, 1회·2회 유찰 시 가격은 각각 2,646,658,560원과 2,117,326,848원으로 내려갑니다. 그러나 선순위 임차보증금이 실제로 남는다면 낙찰가 하락만으로 투자 매력이 커진다고 볼 수 없습니다. 이 사건의 승부처는 얼마나 유찰되느냐가 아니라 허백의 보증금이 얼마이고 낙찰자가 얼마를 승계하느냐입니다. 선순위 임대차가 해소되는지 확인되기 전까지는 보수적인 접근이 맞습니다.
