광주지방법원 2025타경52518. 순천시 서면 선평리 66-1의 근린시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 609,341,600원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기부의 현재 핵심 권리는 2024.06.28 설정된 순천원예농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 3,216,000,000원입니다. 이전에 설정됐던 김해축산업협동조합·사상농업협동조합· 순천농업협동조합·순천북부새마을금고 근저당은 이미 말소됐고, 2025.12.30 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 현황조사상 실제 임차인은 주식회사 싱싱창고용당점, 주형수, 강은선, 허백 등 4명입니다. 앞의 3명은 전입일이 2024.06.28 말소기준 이후라 대항력이 없다고 조사됐지만, 허백은 1994.03.17 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 허백을 단순히 ‘인수 없음’으로 처리해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52518 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 서면 선평리 66-1 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 |
| 이용상태 | 기호2 1층 소매점 · 2층 사무소(현 공실) / 기호4 사무소 및 창고 |
| 토지 | 677.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 342,400원/㎡ |
| 소유자 | 허정훈 |
| 감정가 / 최저가 | 609,341,600원 / 609,341,600원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 2,818,806,778원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기부보다 임차인 확인이 핵심
현재 말소기준권리는 2024.06.28 을구 10번 순천원예농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당은 매각으로 소멸하고, 2025.12.30 경매개시결정도 뒤에 있으므로 소멸합니다. 등기부만 보면 낙찰자가 승계할 후순위 권리는 드러나지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 싱싱창고용당점 | 1층 141.0300㎡ | 2024.07.05 | 60,000,000원 | 2,750,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주형수 | 1층 66㎡ | 2024.08.01 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강은선 | 1층 55㎡ (101호) | 2024.12.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2026.01.09 | 없음 |
| 허백 | 미상 | 1994.03.17 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
주식회사 싱싱창고용당점과 주형수의 보증금은 각각 60,000,000원, 20,000,000원이나 전입일이 말소기준보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 강은선 역시 2024.12.16 전입으로 후순위이며 2026.01.09 배당요구를 했습니다. 반면 허백은 전입일만 놓고 보면 말소기준보다 약 30년 앞서므로 성격이 완전히 다릅니다.
③ 예상배당표 (매각가 609,341,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,493,416원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 순천원예농업협동조합 | 3,216,000,000원 | 600,848,184원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당계산의 근저당 미배당액은 2,615,151,816원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 허백의 보증금이 확인되지 않았으므로 임차보증금 승계 가능성은 이 숫자와 별도로 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수위험은 별개
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 609,341,600원 | 600,848,184원 | 2,615,151,816원 | 허백 보증금 미상 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 487,473,280원 | 480,198,547원 | 2,735,801,453원 | 허백 보증금 미상 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 389,978,624원 | 383,718,923원 | 2,832,281,077원 | 허백 보증금 미상 |
⑤ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순천소방서 남서측 인근이며 단독주택, 아파트단지, 노변상가가 섞인 성숙 중인 상가지대 및 근교 농촌지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 기호2는 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 제1·2종근린생활시설로 1층 소매점, 2층 사무소(현 공실)입니다. 기호4는 경량철골조 강판지붕 단층 사무소 및 창고입니다.
- 토지. 677.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 설비. 기호2에 위생·급배수·승강기·소방설비가 되어 있습니다.
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 토지상의 조경수 등도 토지에 포함평가됐습니다.
- 지붕 확인. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재돼 있으나, 매각물건명세서 비고에는 공부상 강판지붕과 달리 현황이 스레트지붕·강판지붕·판넬지붕이라고 적혀 있어 현황 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 허백 임대차 원본 확인. 1994.03.17 전입의 실제 점유부분, 임대차계약, 보증금, 사업자등록 또는 전입 효력, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 인수액 확정 전 응찰가 계산 금지. 배당계산상 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있어도 허백 보증금이 금액화되지 않았으므로 실제 인수액은 미확정입니다.
- 다른 임차인 확인. 주식회사 싱싱창고용당점 60,000,000원·월 2,750,000원, 주형수 20,000,000원·월 1,000,000원, 강은선 보증금 미상의 임대관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 강은선 배당관계. 2026.01.09 배당요구 사실은 확인되지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 배당순위와 금액을 별도 확인해야 합니다.
- 지붕 현황 대조. 매각물건명세서의 지붕 현황 기재와 실제 건물 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 토지상 조경수 등의 포함 범위를 매각목록과 현황에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소기준은 명확하지만, 인수액은 명확하지 않다”
등기부만 보면 이 사건은 어렵지 않습니다. 2024.06.28 순천원예농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 소멸합니다. 그러나 현황조사에서 확인된 4명의 임차인 중 허백은 1994.03.17 전입으로 말소기준보다 먼저 들어와 있습니다. 더구나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최종 대항력과 미배당 승계액을 계산할 수 없습니다.
따라서 이 물건은 “609,341,600원짜리 신건”이 아니라 “609,341,600원 + 미확정 임차인 인수위험”으로 봐야 합니다. 허백의 임대차관계가 해소된다는 근거가 확인되기 전에는 인수 0원으로 결론 내릴 수 없고, 유찰로 최저가가 내려가더라도 실질취득액이 같은 폭으로 내려간다고 단정할 수도 없습니다. 등기권리는 단순, 임차관계는 보류. 이 사건의 승부처는 낙찰가보다 먼저 허백의 보증금과 대항력 범위를 확정하는 데 있습니다.
