257,536,000원
서울남부지방법원 2024타경5360. 가산동 에이스한솔타워 제12층 제1201호입니다. 감정평가 이용상태와 집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터), 아파트형 공장입니다. 사용승인일은 2019.09.30이고, 건물은 지하 4층·지상 20층 규모입니다. 소유자 장영숙은 2017.07.31 매매를 원인으로 2021.03.17 소유권을 이전받았고, 등기 거래가액은 459,608,500원입니다.
말소기준권리는 2021.03.17 설정된 주식회사국민은행 근저당권 849,600,000원입니다. 그 뒤의 정유진 근저당권, 압류·가압류, 임의경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 여기서 끝나지 않습니다. 매각물건명세서에는 별도등기와 관련한 토지 을구 33번 지상권설정등기(2019.10.22, 제193081호)는 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 이 한 줄 때문에 이 물건은 ‘후순위 권리 전부 소멸 = 인수 없음’ 유형으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경5360 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산디지털1로 58, 제12층 제1201호 (가산동, 에이스한솔타워) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 아파트형 공장 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하 4층, 지상 20층 · 제12층 제1201호 · 사용승인 2019.09.30 |
| 소유자 | 장영숙 · 거래가액 459,608,500원 |
| 감정가 / 최저가 | 503,000,000원 / 257,536,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 743,278,758원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 그러나 별도등기 지상권은 인수
② 점유·임차인 분석 — 1201호는 ‘대항력 가능·미상’
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 포유어셀 코리아 | 1201호 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 포유어셀 | 1203호 | 2022.02.23 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
1201호의 포유어셀 코리아는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 有로 단정할 수 없고, ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 맞습니다. 보증금 역시 미상이므로, 현재 배당표의 매수인 인수금액 0원만 보고 실질취득가를 257,536,000원으로 확정할 수 없습니다. 반면 주식회사 포유어셀의 1203호 전입일은 2022.02.23로 말소기준권리인 2021.03.17보다 뒤라 자료상 대항력은 없습니다.
③ 가격 — 감정가 51.2%라도 ‘싸다’고 결론 내릴 근거는 없다
감정가는 503,000,000원, 현재 최저매각가는 257,536,000원으로 3회 유찰된 감정가의 51.2% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 206,028,800원, 그 다음은 164,823,040원으로 제시돼 있습니다.
하지만 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 거래가격이 제시되어 있지 않습니다. 지식산업센터는 주거용 아파트처럼 단순히 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정하기 어렵고, 본건은 인수 지상권과 1201호 점유관계까지 함께 확인해야 합니다. 따라서 “감정가의 절반이니 싸다”는 평가는 금지하고, 현재 단계에서는 가격 메리트를 확정 불가로 두는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 257,536,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,405,504원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 849,600,000원 | 253,130,496원 |
| 2. 근저당 · 정유진 | 75,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 6,274,575원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울신용보증재단 | 34,648,818원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 9,236,138원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 974,759,531원 중 예상배당은 253,130,496원이며, 미배당은 721,629,035원입니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위로 차감되어 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 배당모형의 매수인 인수금액은 0원이지만 별도등기 지상권 인수와 1201호 미상 보증금 문제는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지자료 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)이며, 기준시점 이용상태는 아파트형 공장입니다.
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 서울두산초등학교 북서측 인근으로, 주위는 아파트형공장·근린생활시설·업무시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역(독산역)이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 공장용지 6,237㎡, 공업용 이용, 평지·세로장방형이며 중로 한 면에 접합니다. 공시지가는 4,244,000원/㎡입니다.
- 규제. 준공업지역, 국가산업단지, 산업시설구역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 포함되고 철도보호지구에 저촉됩니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아닌 지식산업센터·아파트형 공장으로, 시세 확인과 실제 사용·임대수요 검토가 중요합니다. 본건 실거래 비교자료는 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지상권 원문 확인. 토지 을구 33번 지상권설정등기(2019.10.22, 제193081호)의 존속기간·범위·내용을 등기부 원문과 별도등기에서 확인해야 합니다.
- 1201호 점유자 확인. 포유어셀 코리아의 실제 점유관계, 전입신고일, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 실질 인수금액을 계산할 수 있습니다.
- 가격 검증. 3회 유찰로 감정가의 51.2%까지 내려왔지만 실거래 시세 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 결정하지 않아야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있다면 배당순위가 달라질 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 별도등기 확인. 매각물건명세서에 토지 별도등기가 명시되어 있으므로 대지권과 토지등기의 관계를 원문으로 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 지식산업센터·아파트형 공장으로 이용 중인 물건이므로 실제 사용 가능 업종과 산업단지 관련 제한을 확인해야 합니다.
맺으며 — “51.2% 할인”보다 먼저 봐야 할 것이 있다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 503,000,000원에서 3회 유찰되어 257,536,000원까지 내려온 점이 먼저 보입니다. 하지만 권리분석에서는 할인율보다 인수할 권리와 미확정 점유관계가 우선입니다. 국민은행 근저당 이후의 후순위 권리들은 소멸하지만, 매각물건명세서상 토지 을구 33번 지상권은 그대로 인수합니다. 여기에 1201호 점유자의 전입일과 보증금이 미상이라 대항력은 가능·미상으로 남습니다.
실거래 비교자료도 없으므로 현재 최저가가 시장가격보다 낮다고 단정할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건은 가격보다 권리 확인이 선행되어야 하는 물건입니다. 지상권의 구체적 내용과 1201호 점유자의 임대차 조건이 해소되기 전까지는 실질취득비용을 확정하지 않는 것이 맞습니다.
