111,616,000원
서울남부지방법원 2024타경5360. 본건은 가산동 에이스한솔타워 제12층 제1202호입니다. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)로 등재돼 있고, 감정평가상 이용상태도 아파트형 공장입니다. 감정가는 218,000,000원, 현재 최저매각가는 111,616,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 가격만 보면 감정가의 51% 수준까지 낮아졌지만, 이 물건의 핵심은 할인율보다 매각 후에도 남는 토지 별도등기 지상권입니다.
말소기준권리는 2021.03.17. 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 849,600,000원이고, 제1201호와 제1203호도 공동담보로 기재돼 있습니다. 그 뒤 정유진의 근저당권 75,000,000원, 금천구 압류, 서울신용보증재단 가압류 34,648,818원, 신용보증기금 가압류 9,236,138원, 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 소멸 구조와 별개로 토지 을구 33번 지상권은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경5360 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산디지털1로 58, 제12층 제1202호 (가산동, 에이스한솔타워) |
| 이용상태 | 공장(지식산업센터) · 아파트형 공장 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하 4층, 지상 20층 · 사용승인일 2019.09.30. |
| 소유자 | 장영숙 · 단독소유 |
| 소유권 취득 | 2021.03.17. · 거래가액 193,398,600원 |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 111,616,000원 |
| 유찰 | 3회 · 현재 회차 감정가 51% |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 743,278,758원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 토지 별도등기 | 있음 · 대지권의 목적인 토지 을구 33번 지상권설정등기 인수 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 토지 지상권은 인수
현재 등기부의 말소기준은 국민은행 근저당권입니다. 이후 설정된 정유진 근저당, 금천구 압류, 서울신용보증재단·신용보증기금 가압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.03.10. 문소희가 신청한 강제경매개시결정은 2024.06.13. 기각돼 2024.07.01. 등기 말소됐습니다.
② 현황조사 점유기재 — 1201호·1203호와 본건 1202호를 구분해야 한다
| 점유기재 | 조사 호수 | 신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 포유어셀 코리아 | 1201호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 포유어셀 | 1203호 | 2022.02.23. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
1203호의 주식회사 포유어셀은 신고일이 2022.02.23.로 말소기준권리인 2021.03.17.보다 뒤이므로 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 두 점유기재 모두 보증금이 확인되지 않았습니다.
③ 가격 프레임 — 3회 유찰은 할인 신호이지 안전 신호가 아니다
현재 회차는 감정가 218,000,000원에서 3회 유찰된 111,616,000원입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 89,292,800원, 5회 유찰 시 71,434,240원입니다. 다만 이 사건에서는 실거래 시세보다 권리 인수의 성격을 먼저 해석해야 합니다. 현재 최저가가 감정가의 51%라고 해서 지상권의 경제적 영향을 무시한 채 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 금전 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 111,616,000원 | 109,253,376원 | 859,231,580원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 89,292,800원 | 87,285,530원 | 881,199,426원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 | 71,434,240원 | 69,748,424원 | 898,736,532원 | 0원* |
* 금전 인수액 0원은 배당 시뮬레이션상의 값입니다. 매각물건명세서상 토지 을구 33번 지상권 인수는 별도이며, 그 경제적 부담을 0원으로 본다는 의미가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 111,616,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,362,624원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 849,600,000원 | 109,253,376원 |
| 2. 근저당 · 정유진 | 75,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 34,648,818원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 9,236,138원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 968,484,956원 중 현재 회차의 채권자 예상배당은 109,253,376원, 미배당은 859,231,580원입니다. 국민은행 배당은 채권최고액 기준 계산이며, 신청채권자의 청구액은 743,278,758원입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항·토지정보 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터), 감정평가 기준 이용상태는 아파트형 공장입니다.
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동, 서울두산초등학교 북서측 인근으로 아파트형 공장·근린생활시설·업무시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 독산역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조, 지하 4층·지상 20층 건물이며 사용승인일은 2019.09.30.입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 소방, 주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 공장용지 6,237.0㎡ · 준공업지역 · 공업용 · 평지 · 세로장방 · 중로한면입니다.
- 공시지가. 4,244,000원/㎡입니다.
- 지역지구. 국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역·지구단위계획구역 등이 포함되고, 철도보호지구에 저촉됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 지상권 원문 확인. 을구 33번 지상권설정등기(2019.10.22. 제193081호)의 존속기간·범위·지료·권리자와 본건 이용 및 처분에 미치는 영향을 반드시 원문으로 확인해야 합니다.
- “인수액 0원” 오해 금지. 배당표상의 금전 인수 0원과 매수인이 지상권을 인수한다는 사실은 별개의 문제입니다.
- 1202호 점유관계 직접 확인. 현황조사 점유기재는 1201호와 1203호입니다. 본건 1202호의 실제 점유·임대관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 1201호 미상정보. 포유어셀 코리아는 신고일·보증금이 미상이라 대항력을 단정할 수 없습니다.
- 공동담보 확인. 국민은행과 정유진 근저당 모두 제1201호·제1203호가 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 관계와 배당 영향을 확인해야 합니다.
- 지식산업센터 이용조건 확인. 본건은 공장(지식산업센터)으로 등재·이용되고 있으므로 실제 사용 목적과 권리 취득 후 이용 가능성을 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 감정가 218,000,000원에서 111,616,000원까지 내려온 가격만 보지 말고 반복 유찰 배경을 현장·권리·이용 측면에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 먼저 볼 것은 ‘남는 권리’
이 물건은 감정가 218,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가가 111,616,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준 이후의 근저당·압류·가압류·경매개시결정이 소멸한다는 점만 보면 단순해 보일 수 있습니다. 그러나 결론을 바꾸는 한 줄이 있습니다. 대지권의 목적인 토지 을구 33번 지상권설정등기는 말소되지 않고 매수인이 인수합니다.
따라서 이 사건의 판단 기준은 “감정가 대비 51%”가 아니라 그 지상권을 인수한 상태에서 111,616,000원에 취득하는 것이 합리적인가입니다. 현황조사상 1201호·1203호 점유기재도 본건 1202호와 분리해 확인해야 하고, 특히 1201호는 신고일·보증금이 미상입니다. 가격 할인은 크지만 권리가 단순하지 않다. 이 사건은 지상권 원문과 1202호 실제 점유관계를 확인한 뒤에야 응찰 판단이 가능한 유형입니다.
