청주지방법원 2025타경2480. 충주시 봉방동 국원대로 32의 (주)더휴인 4층 404호입니다. 사건상 용도 표기는 근린시설이고, 감정평가서상 건축물 용도는 오피스텔, 실제 이용은 주거용으로 확인됩니다. 등기상 현재 소유자는 최민선이며 2022.08.01. 매매를 원인으로 거래가액 123,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리분석의 기준은 2017.08.16. 설정된 새충주새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 834,600,000원이고 공동담보목록이 설정돼 있습니다. 이 권리는 현재 경매의 말소기준권리이며 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 있습니다. 이후 현재 등기상 남아 있는 2025.11.20. 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경2480 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 봉방동 7-2 (주)더휴인 4층 404호 · 도로명 충청북도 충주시 국원대로 32 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 건축물용도 오피스텔 · 주거용 이용 |
| 비교면적 / 층 | 79.884㎡ · 15층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 최민선 · 2022.08.01. 매매 · 거래가액 123,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 139,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 새충주새마을금고 / 221,167,390원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 0원
초기 등기에는 2017.01.18. 곽경숙 근저당권 300,000,000원이 있었으나 2017.04.17. 해지로 이미 말소됐습니다. 2017.08.16. 설정된 새충주새마을금고 근저당권 834,600,000원이 현재의 말소기준입니다. 그 뒤 2017.09.18. 조현준 근저당권 97,500,000원도 2018.08.31. 해지로 이미 말소됐고, 이길우의 2020.12.21. 가압류 80,000,000원과 2022.01.06. 강제경매개시결정도 각각 해제·취하되어 등기부상 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 99.3%면 ‘싸다’고 보기 어렵다
더휴인4차의 비교면적은 79.884㎡이며 단지는 42세대, 2016.12.28. 준공입니다. 확인된 실거래는 9건이고 전체 평균은 129,777,777원입니다. 그러나 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 가격을 우선하면 결론은 달라집니다. 최근 12개월 평균은 140,000,000원, 최신 거래도 2024.11. 140,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 79.88㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 2022.08 | 79.88㎡ | 4 | 123,000,000원 |
| 2022.07 | 79.88㎡ | 11 | 133,000,000원 |
| 2022.06 | 79.88㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2022.05 | 79.88㎡ | 10 | 132,000,000원 |
| 2022.02 | 79.88㎡ | 2 | 128,000,000원 |
| 2022.01 | 79.88㎡ | 5 | 125,000,000원 |
| 2022.01 | 79.88㎡ | 9 | 132,000,000원 |
| 2021.06 | 79.88㎡ | 5 | 125,000,000원 |
| 전체 평균 | 79.884㎡ | 9건 | 129,777,777원 |
신건 최저가 139,000,000원은 전체 실거래 평균 129,777,777원의 107.1%입니다. 더 중요한 최근 기준으로도 최근 12개월 평균과 최신 거래 140,000,000원의 99.3%입니다. 최근 가격 추세는 이전 거래 대비 +8.9%로 상승 방향이지만, 신건 가격이 최근 시세와 거의 동일하므로 경매 특유의 뚜렷한 가격 할인은 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 139,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,746,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 새충주새마을금고 | 834,600,000원 | 136,254,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션은 새충주새마을금고의 채권최고액 834,600,000원을 기준으로 하며, 현재 회차에서 136,254,000원이 배당되고 698,346,000원의 미배당이 발생합니다. 신청채권자의 청구액은 221,167,390원이며 현재 회차 예상배당만으로는 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이고 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 139,000,000원 | 136,254,000원 | 698,346,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 111,200,000원 | 108,843,200원 | 725,756,800원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 88,960,000원 | 86,958,720원 | 747,641,280원 |
유찰되면 채권자 미배당액은 커지지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 대항력 보증금 인수형처럼 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 고정되는 구조가 아닙니다. 가격이 내려가면 매수인의 취득가격도 그대로 내려가는 구조입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충주시 봉방동 삼원초등학교 남동측 인근. 단독주택·아파트·근린생활시설·초등학교가 혼재한 지역입니다.
- 이용상태. 건축물 용도는 오피스텔이나 현재 주거용으로 이용 중입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 30m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 등고평탄한 부정형 평지이며 오피스텔 및 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 일부 필지는 대로2류에 접하고 절대보호구역·상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 공시지가. 508,300원/㎡, 토지면적 1,257.0㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 129,777,777원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 140,000,000원을 가격 판단의 우선 기준으로 보세요.
- 신건 할인폭 확인. 현재 최저가는 최근 시세의 99.3%입니다. ‘경매라서 싸다’는 전제를 두지 말고 응찰가를 따로 계산해야 합니다.
- 점유 확인. 감정요항상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 점유권원은 현황조사·매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 대지권 확인. 매각물건명세서 비고에 대지권 토지의 공부와 현황 차이가 명시돼 있으므로 감정평가서와 토지 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 새충주새마을금고 근저당권은 공동담보목록 제2017-428호와 연결돼 있으므로 관련 담보 범위를 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 분류는 근린시설이고 감정평가상 건축물 용도는 오피스텔, 이용은 주거용입니다. 실제 이용과 공부상 용도의 차이를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘거의 시세’
이 사건의 장점은 명확합니다. 2017.08.16. 새충주새마을금고 근저당이 말소기준이고, 배당 시뮬레이션상 낙찰자 인수액은 0원입니다. 과거 가압류와 강제경매, 후순위 근저당도 이미 등기부상 말소돼 권리 흐름은 비교적 단순합니다.
다만 가격은 별개입니다. 최저가 139,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 140,000,000원의 99.3%입니다. 최근 가격 추세가 +8.9%이기는 하지만, 신건 단계에서 확실한 할인폭이 확보된 가격은 아닙니다. 여기에 임대관계 미상과 대지권 토지의 공부·현황 차이가 남아 있습니다. 결론은 “권리는 통과, 신건 가격과 현장 확인은 보수적으로”입니다.
