청주지방법원 2025타경2480. 충주시 봉방동 더휴인4차 7층 704호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있지만, 감정평가상 이 호실의 건축물용도는 오피스텔이고 현재 주거용으로 이용 중입니다. 등기상 현재 소유자는 배혜정이며, 2025.08.14 증여로 소유권을 취득했습니다. 경매의 기준이 되는 권리는 2017.08.16 설정된 새충주새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 834,600,000원입니다. 이 근저당과 뒤의 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 배당 부족액이 크더라도 낙찰자에게 그 부족분이 넘어오는 구조는 아닙니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 139,000,000원입니다. 더휴인4차 전용 79.88㎡ 실거래 중 최신 거래는 2024.11의 140,000,000원이고, 최근 12개월 평균 지표도 140,000,000원입니다. 따라서 신건 실질취득액 139,000,000원은 최근 시세의 99.3%입니다. 차이는 작아 ‘경매라서 크게 싸다’고 볼 가격은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경2480 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 봉방동 7-2 (주)더휴인 7층704호 · 충청북도 충주시 국원대로 32 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 건축물용도 오피스텔 · 주거용 이용 중 |
| 대상 면적 | 79.884㎡ |
| 소유자 | 배혜정 (2025.08.14 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 139,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 새충주새마을금고 / 221,167,390원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당은 있으나 매각으로 소멸
말소기준은 2017.08.16 새충주새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 834,600,000원이고 공동담보목록 제2017-428호가 기재돼 있습니다. 이 물건의 예상 매각대금만으로는 근저당 채권최고액을 모두 배당할 수 없지만, 해당 근저당은 매각으로 소멸하므로 미배당액 698,346,000원을 매수인이 인수하는 것은 아닙니다.
임차인 신고 내역은 확인되지 않지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 특정 임차인의 대항력·보증금 인수 문제를 계산할 자료는 없으며, 실제 점유관계와 전입세대·사업자등록 여부 등은 입찰 전 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 가격과 거의 동일한 신건
더휴인4차 전용 79.88㎡대 실거래는 총 9건입니다. 전체 평균은 129,777,777원이지만 과거 거래가 다수 포함돼 있고, 가격 판단에는 최신 거래와 최근 지표를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2024.11 · 9층 · 140,000,000원, 최근 12개월 평균 지표도 140,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 8.9% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 79.88㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 2022.08 | 79.88㎡ | 4 | 123,000,000원 |
| 2022.07 | 79.88㎡ | 11 | 133,000,000원 |
| 2022.06 | 79.88㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2022.05 | 79.88㎡ | 10 | 132,000,000원 |
| 2022.02 | 79.88㎡ | 2 | 128,000,000원 |
| 2022.01 | 79.88㎡ | 5 | 125,000,000원 |
| 2022.01 | 79.88㎡ | 9 | 132,000,000원 |
| 2021.06 | 79.88㎡ | 5 | 125,000,000원 |
| 전체 평균 | 79.88㎡ | 9건 | 129,777,777원 |
전체 평균만 보면 최저가 139,000,000원은 107.1%로 오히려 높습니다. 반면 최신·최근 지표 140,000,000원과 비교하면 99.3%입니다. 따라서 오래된 거래 평균을 근거로 비싸다고 단정하거나, 반대로 최근 시세보다 크게 싸다고 평가하는 것 모두 적절하지 않습니다. 현재 가격은 최근 시세에 거의 붙어 있는 가격으로 보는 편이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 139,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,746,000원 |
| 1. 근저당 · 새충주새마을금고 | 834,600,000원 | 136,254,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 834,600,000원 중 136,254,000원이 배당되고 698,346,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 139,000,000원 | 136,254,000원 | 698,346,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 111,200,000원 | 108,843,200원 | 725,756,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 88,960,000원 | 86,958,720원 | 747,641,280원 | 0원 |
유찰될수록 새충주새마을금고의 미배당은 커지지만 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 이 사건에서 유찰은 권리구조를 바꾸는 요소가 아니라 순수하게 매입가격을 낮추는 요소입니다.
⑤ 현황·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건축물용도는 오피스텔이나 현재 주거용으로 이용 중입니다.
- 입지. 충주시 봉방동 삼원초등학교 남동측 인근으로 단독주택·아파트·근린생활시설·초등학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 30m 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 15층 건물 중 7층 704호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·옥내소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 대로2류에 접합니다.
- 토지. 관련 토지는 6필 일단으로 아파트 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준. 전체 평균 129,777,777원보다 최신 거래·최근 평균 140,000,000원을 우선해 가격을 판단하세요.
- 신건 가격. 실질취득 139,000,000원은 최근 시세의 99.3%로 할인 폭이 크지 않습니다.
- 권리 인수. 새충주새마을금고 근저당의 미배당액과 관계없이 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상이므로 실제 점유자를 확인하세요.
- 대지권 확인. 대지권 토지의 공부와 현황 차이가 명시돼 있으므로 관련 원본을 반드시 대조하세요.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설로 표시되고 감정평가상 건축물용도는 오피스텔, 이용상태는 주거용입니다.
- 배당표 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 신건 할인은 크지 않다
이 사건의 권리구조 자체는 어렵지 않습니다. 2017.08.16 새충주새마을금고 근저당이 말소기준이고, 경매로 소멸해 매수인이 떠안을 등기상 금액은 0원입니다. 반면 가격은 최근 실거래와 거의 같습니다. 실질취득액 139,000,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 140,000,000원의 99.3%입니다. 전체 과거 평균보다 높다는 이유만으로 비싸다고 볼 것도 아니지만, 최근 시세 대비 겨우 소폭 낮다는 점에서 신건 자체의 가격 매력은 제한적입니다.
여기에 매각물건명세서가 지적한 대지권 토지 공부·현황 차이, 감정평가상 임대관계 미상, 그리고 사건상 근린시설과 감정상 오피스텔·주거용 이용이라는 용도 확인 포인트가 남습니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격은 최근 시세 근접, 입찰 전 공부·현황 확인이 필수입니다.
