대전지방법원 2025타경4063. 세종 고운동 골드프라자 7층 703호로, 감정 이용상태는 종교시설(교회)입니다. 소유자는 대한예수교장로회세종하늘샘교회이고, 2015.12.29 소유권을 이전받은 날 전북은행이 채권최고액 465,600,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025.12.16 전북은행의 임의경매개시결정은 그 뒤의 권리로서 매각으로 소멸합니다.
등기권리의 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 문제는 등기가 아니라 점유관계입니다. 정태원은 2025.10.31 전입해 말소기준인 2015.12.29보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 반면 매각물건명세서에 별도로 기재된 ‘점포’ 점유는 주거로 표시되어 있으나 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유를 대항력 있다고 단정해서도, 없다고 단정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경4063 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 고운동 1721 골드프라자 7층 703호 · 도로명 세종특별자치시 고운서길 7 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 종교시설(교회)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상8층 · 7층 · 사용승인일 2015.09.02 |
| 소유자 | 대한예수교장로회세종하늘샘교회 |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 163,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 전북은행 / 369,645,081원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 점유는 확인 필요
말소기준은 2015.12.29 전북은행 근저당입니다. 채권최고액은 465,600,000원이고, 703호와 704호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 2025.12.16 임의경매개시결정은 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 과거 대한토지신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소된 이력입니다.
② 임차인·점유자 분석
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정태원 | 2025.10.31 | 미상 | 2026.01.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 점포 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 따라서 위 두 건을 보증금 중복신고로 합산할 사안은 아니지만, 두 번째 점유는 인적사항과 권리요건이 구체화되지 않은 상태입니다. 특히 보증금이 확인되지 않으므로 매수인 인수위험을 금액으로 계산할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 신건 1.63억, 비교는 보수적으로
현재 최저매각가는 감정가와 같은 163,000,000원으로 신건입니다. 이 사건에서는 동일 유형의 최근 실거래 가격을 근거로 최저가가 싸다고 판단할 수 있는 자료가 없습니다. 게다가 감정 이용상태가 아파트가 아닌 종교시설(교회)이고 근린상가지대에 위치하므로, 단순 주거상품보다 수요층이 제한될 수 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 163,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,082,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사전북은행 | 465,600,000원 | 159,918,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권자에게 159,918,000원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 305,682,000원입니다. 배당모델상 매수인 인수액은 0원이나, 이는 미상 점유자의 보증금·대항력 관계가 확인되기 전의 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고운 청소년센터 서측 인근 골드프라자 7층으로, 주변은 아파트단지와 각종 근린생활시설이 혼재한 근린상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근과 주정차가 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통여건은 보통 수준입니다.
- 이용상태. 종교시설(교회)로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하3층·지상8층이며 위생·급배수·지하주차장·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 평지의 세장형 토지이며 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 남동·북동·남서측으로 왕복 2차로 도로와 접합니다.
- 규제. 근린상업지역·지구단위계획구역(행정중심복합도시), 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로1류·중로2류와 접합니다. 공시지가는 3,507,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 특정. ‘점포’로 기재된 점유자의 실제 성명, 전입일, 보증금, 확정일자, 점유개시 시점을 확인해야 합니다.
- 대항력 선후관계. 점포 점유자의 점유·전입이 2015.12.29 말소기준보다 앞서는지 원문으로 대조해야 합니다. 날짜를 확인하기 전에는 대항력 유무를 단정하지 마세요.
- 공동담보 확인. 전북은행 근저당은 703호와 704호 공동담보로 기재되어 있습니다. 공동담보 관계와 배당 영향을 등기 원문에서 재확인하세요.
- 용도·명도. 종교시설(교회)로 이용 중인 만큼 내부 시설, 원상복구 필요성, 실제 점유 주체와 인도 협의 난도를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 163,000,000원이 실제 시장가보다 낮다고 볼 근거는 제시되지 않습니다. 동일 건물·유사용도의 실제 매매·임대 사례를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기는 쉽지만 점유가 끝나지 않았다”
이 사건의 말소기준은 2015.12.29 전북은행 근저당으로 분명합니다. 정태원의 2025.10.31 전입은 그보다 늦어 대항력이 없고, 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 하지만 ‘점포’로 표시된 별도 주거 점유는 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 따라서 배당계산에 적힌 인수 0원만 보고 권리가 완전히 정리됐다고 결론 내리면 안 됩니다.
가격도 마찬가지입니다. 현재는 감정가와 최저가가 모두 163,000,000원인 신건이지만, 종교시설 이용 물건의 최근 거래가치와 비교할 근거 없이 ‘1.63억이면 싸다’고 평가할 수 없습니다. 등기권리는 비교적 단순, 점유확인은 미완료, 가격 메리트는 검증 전. 이 세 가지가 이 사건의 결론입니다.
