대전지방법원 2025타경4063. 세종특별자치시 고운동 골드프라자 7층 704호입니다. 감정평가상 현재 종교시설(교회)로 이용 중이고, 집합건축물대장상 사용승인일은 2015.09.02.입니다. 등기상 현 소유자는 대한예수교장로회세종하늘샘교회이고, 2015.12.29. 소유권을 이전받은 같은 날 주식회사전북은행 앞으로 채권최고액 465,600,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025.12.16. 전북은행이 임의경매를 개시했습니다.
권리의 뼈대만 보면 말소기준은 분명합니다. 문제는 임차·점유 확인입니다. 정태원은 2025.10.31. 전입으로 말소기준보다 훨씬 늦어 대항력이 없습니다. 반면 별도의 “점포” 기재는 주거 사용으로 표시되어 있으나 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능 여부를 확정할 수 없습니다. 따라서 배당 계산상 인수 0원이라는 숫자만으로 점유 리스크까지 0이라고 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경4063 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 고운동 1721 골드프라자 7층 704호 · 도로명 세종특별자치시 고운서길 7 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 종교시설(교회)로 이용중 · 지하3층 지상8층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 대한예수교장로회세종하늘샘교회 |
| 감정가 / 최저가 | 361,000,000원 / 361,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 전북은행 / 369,645,081원 |
| 말소기준권리 | 2015.12.29. 주식회사전북은행 근저당권 · 채권최고액 465,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 근저당은 명확, 점유는 추가 확인
2015.09.17. 고운산업개발주식회사 명의로 소유권보존이 이뤄졌고 같은 날 대한토지신탁주식회사로 신탁됐으나, 해당 신탁은 2015.12.17. 말소됐습니다. 이후 2015.12.29. 대한예수교장로회세종하늘샘교회로 소유권이 이전되고 같은 날 전북은행 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당에는 골드프라자 7층 703호가 공동담보로 기재되어 있습니다.
| 기재 | 사용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정태원 | 미상 | 2025.10.31 | 미상 | 미상 | 2026.01.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
② 가격·유찰 시나리오 — 시세 판단 대신 미배당을 본다
이 사건은 감정가와 최저매각가가 모두 361,000,000원인 신건입니다. 동일·유사 물건의 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 현재 자료만으로 3.61억이 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 따라서 가격 가점 없이 회차별 매각가와 채권 미배당 규모만 확인하는 편이 안전합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 361,000,000원 | 355,146,000원 | 110,454,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 288,800,000원 | 283,956,800원 | 181,643,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 231,040,000원 | 227,005,440원 | 238,594,560원 | 0원 |
현재 회차에서도 근저당 채권최고액 465,600,000원 전액을 배당하지 못합니다. 신청채권자의 청구액도 369,645,081원인데, 현재 회차 예상 배당액은 355,146,000원으로 청구액 전액에 미치지 못합니다. 다만 이 미배당 자체는 근저당이 매각으로 소멸한다는 전제에서 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 361,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,854,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사전북은행 | 465,600,000원 | 355,146,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 5,854,000원을 제외한 355,146,000원이 전북은행 근저당에 배당되고, 근저당 기준 미배당은 110,454,000원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고운 청소년센터 서측 인근이며, 주변은 아파트단지와 각종 근린생활시설이 혼재하는 근린상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근과 주정차가 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 현재 종교시설(교회)로 이용 중입니다. 감정 대상은 골드프라자 7층 703호 및 704호로 기재되어 있으며, 본 보고 대상 주소는 704호입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕, 지하3층·지상8층 건물이며 사용승인일은 2015.09.02.입니다. 위생·급배수·지하주차장·승강기·소방설비가 기재되어 있습니다.
- 도로·토지. 남동·북동·남서측으로 왕복2차로 도로와 접하며, 토지는 평지의 상업용 토지로 기재되어 있습니다.
- 규제. 근린상업지역·지구단위계획구역(행정중심복합도시), 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로1류·중로2류와 접합니다.
- 공시지가. 3,507,000원/㎡, 토지면적 774.1㎡로 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 확인. “점포” 주거 기재의 실제 점유자, 전입신고일, 보증금, 확정일자를 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 정태원 배당요구 확인. 2025.10.31. 전입, 2026.01.15. 배당요구 사실은 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다.
- 공동담보 확인. 전북은행 근저당에 골드프라자 7층 703호가 공동담보로 기재되어 있으므로 관련 매각·배당 진행을 함께 대조해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 동일·유사 실거래 비교값 없이 신건 감정가 361,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 마십시오.
- 이용현황 확인. 감정평가상 종교시설(교회) 이용과 임차 관련 “점포·주거” 기재가 함께 존재하므로 현장 점유·사용 상태를 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 배당표 한계. 현재 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 관련 매각서류를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순, 점유는 미확정”
이 물건의 말소기준권리는 2015.12.29. 전북은행 근저당으로 명확합니다. 정태원 역시 2025.10.31. 전입이라 대항력이 없고, 현재 배당 계산에서는 매수인 인수액이 0원입니다. 그러나 별도의 주거 점유 기재는 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 여부가 아직 닫히지 않았습니다. 여기에 실거래 비교값도 없어 신건 3.61억의 가격 경쟁력을 평가할 근거가 부족합니다. 따라서 결론은 등기 권리는 비교적 단순하지만, 점유 확인과 가격 검증이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근입니다.
