청주지방법원 2025타경30971. 충북 음성군 삼성면 청용리 544 소재 공장 및 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태상 가동은 공장, 나동은 공장(사무실·화장실 등)이며, 가동은 일반철골구조 판넬지붕 단층, 나동은 경량철골구조 판넬지붕 단층입니다. 두 건물 모두 2021.11.22. 사용승인됐습니다. 토지 544의 면적은 4,903㎡이고 토지이용상황은 공업용입니다.
권리 구조는 비교적 선명합니다. 조점식이 2024.02.07. 소유권을 취득한 날 삼죽농업협동조합 앞으로 채권최고액 1,320,000,000원의 근저당이 설정됐고, 이것이 말소기준입니다. 이 근저당권은 2025.09.26. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이후 최희신의 가압류와 유정배의 근저당은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30971 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 삼성면 청용리 544 · 충청북도 음성군 삼성면 대청로 86-35 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장 |
| 소유자 | 조점식 (단독소유) |
| 건물 이용상태 | 가동: 공장 · 나동: 공장(사무실·화장실 등) |
| 토지 | 공장용지 · 4,903㎡ · 공업용 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 감정가 / 최저가 | 1,721,556,000원 / 1,721,556,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,477,035,514원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2021년 설정됐던 삼왕새마을금고 403,000,000원 및 한마음새마을금고 650,000,000원 근저당은 2024.02.07. 이미 말소됐습니다. 조점식 소유권 취득과 함께 새로 설정된 삼죽농업협동조합 근저당 1,320,000,000원이 현재의 말소기준권리입니다. 최희신의 593,764,679원 가압류와 유정배의 380,000,000원 근저당은 모두 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 2명 모두 말소기준 이후
| 이름 | 확인 내용 | 전입·등록일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오성규 | 주민등록표등본상 전입자 · 부분 미상 | 2025.08.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 공양선 | 상가건물임대차현황서상 등록자 · 부분 미상 | 2025.04.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
임차관계 확인 대상은 2명입니다. 오성규는 2025.08.07. 전입, 공양선은 2025.04.30. 상가건물임대차현황서상 등록돼 있습니다. 둘 다 말소기준일 2024.02.07.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 범위는 단정할 수 없지만, 현재 자료상 낙찰자 승계액은 0원입니다.
③ 이 사건의 핵심 — 권리보다 매각범위
따라서 이 사건은 “인수 0원”만 보고 안전형으로 분류하기 어렵습니다. 등기 인수는 없지만, 실제 취득가치에는 매각 제외 기계기구·작업장과 경계 문제가 직접 연결됩니다. 특히 공장은 아파트처럼 거래사례만으로 가치 판단을 단순화하기 어렵고, 설비·진입·토지이용·제외시설의 운영상 영향까지 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,721,556,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,615,560원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 삼죽농업협동조합 | 1,320,000,000원 | 1,320,000,000원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 최희신 | 593,764,679원 | 381,940,440원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 유정배 | 380,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,293,764,679원 중 채권자 예상배당은 1,701,940,440원, 미배당은 591,824,239원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 수치이며, 배당 부족분이 발생해도 현재 자료상 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,721,556,000원 | 1,701,940,440원 | 591,824,239원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,377,244,800원 | 1,361,072,352원 | 932,692,327원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,101,795,840원 | 1,088,377,882원 | 1,205,386,797원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 이는 매수인 승계금액이 아닙니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 모두 매수인 인수는 0원입니다. 다만 이 사건에는 실거래 시세 자료가 없어, 감정가 또는 유찰가가 시장가보다 저렴한지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 팜스코사원아파트 동측 인근 및 청용2리마을 북측 인근으로, 중소규모 공장·농경지·축산농장 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 관련 토지 모두 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통이 운행돼 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 가동은 일반철골구조 판넬지붕 단층 공장, 나동은 경량철골구조 판넬지붕 단층 공장(사무실)이며 2021.11.22. 사용승인됐습니다.
- 설비. 가동은 전기설비, 나동은 위생·급배수·전기설비가 있습니다.
- 토지 544. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역 일부제한구역입니다.
- 기호 4·5 토지. 농림지역·농업진흥지역·가축사육제한구역·중점경관관리구역입니다.
- 공부와 현황. 기호 5 토지는 지목이 답이나 현황은 복토한 상태의 전 기타입니다.
- 공시지가. 토지 544 공시지가는 115,500원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각대상 범위 확인. 일괄매각이지만 임차인 소유 추정 기계기구와 컨테이너 구조 작업장 2개는 제외됩니다. 현장에서 매각대상과 제외물건을 구분해야 합니다.
- 경계 확인. 경계불분명이 명시돼 있으므로 지적도·현황·실제 점유 및 시설물 배치를 대조해야 합니다.
- 임차관계 확인. 오성규·공양선 모두 대항력은 없지만 보증금과 확정일자·배당요구 여부는 미상입니다. 매각물건명세서 원문을 최종 대조해야 합니다.
- 공장 운영성 확인. 제외 기계기구·작업장이 실제 생산·보관·동선에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 토지 이용규제 확인. 계획관리지역과 농림지역·농업진흥지역 등이 함께 포함돼 있으므로 각 필지별 허용행위와 향후 이용계획을 구분해 검토해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 비교자료가 없어 감정가 1,721,556,000원의 시장 적정성은 이 자료만으로 확인되지 않습니다. 최저가가 감정가 대비 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
맺으며 — 권리상 인수 0원, 그러나 현장 난도는 낮지 않다
이 사건의 등기 권리는 어렵지 않습니다. 2024.02.07. 삼죽농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 근저당은 매각으로 소멸합니다. 두 임차관계 확인 대상도 말소기준 이후여서 대항력이 없고, 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 공장·토지 경매는 여기서 끝나지 않습니다. 임차인 소유 추정 기계기구와 컨테이너 구조 작업장 2개가 매각 제외이고, 경계불분명까지 명시돼 있습니다. 실거래 시세도 없어 신건 최저가 1,721,556,000원이 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 결론은 “등기 인수는 깨끗하지만, 매각범위와 현황 확인이 선행돼야 하는 공장형 사건”입니다.
