수원지방법원 2024타경57065. 안성시 공도읍 진사길 27, 안성공도우림임대아파트 103동 803호입니다. 등기부상 현 소유자는 박상금이고, 2021년 3월 8일 매매를 원인으로 2021년 4월 16일 소유권을 취득했습니다. 이후 2024년 5월 16일 국(관악세무서장)의 압류가 접수됐고, 이 압류가 자료상 말소기준권리로 판단됩니다. 뒤의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 임차인입니다. 우태민은 2021년 3월 22일 임대차계약, 2021년 3월 23일 전입 및 확정일자를 갖고 있고, 2025년 1월 20일 임차권등기까지 설정됐습니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리도 바로 이 을구 12번 임차권등기입니다. 현재 매각가로는 보증금 1억2,000만원이 다 배당되지 않기 때문에 그 부족액은 매수인이 인수하게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경57065 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 공도읍 진사길 27, 103동 8층803호 (안성공도우림임대아파트) |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) |
| 소유자 | 박상금 |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 31,933,300원 (4회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 조성훈 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — ‘말소’보다 임차인 인수가 핵심
말소기준권리는 2024.05.16. 압류입니다. 1998년 한국주택은행 근저당, 2002년·2005년 국민은행 근저당, 2018년 팽성농업협동조합 근저당, 2021년 박진용 근저당은 자료상 이미 말소된 권리입니다. 따라서 현재 분석에서 살아 있는 핵심은 2024년 압류 이후 진행된 강제경매와, 그보다 앞선 2021년부터 존재한 우태민 임대차관계입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 그중 인수 핵심은 우태민
| 임차인 | 점유/범위 | 전입 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 조성훈 | 미상 | 2022.03.22 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 가능성 |
| 정춘조 | 미상 | 2023.02.28 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 가능성 |
| 우태민 | 103동 803호 전부 | 2021.03.23 | 120,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 미배당 잔액 인수 |
③ 예상배당표 (매각가 31,933,300원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 3.1% 추정) | - | 974,799원 |
| 1. 임차인 우태민 보증금 (우선변제) | 120,000,000원 | 30,958,501원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 조성훈 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 우태민은 30,958,501원을 배당받고, 보증금 부족액 89,041,499원이 매수인에게 인수됩니다. 따라서 매수인의 실질취득액은 31,933,300원 + 89,041,499원 = 120,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 변수로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 오히려 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 31,933,300원 | 89,041,499원 | 120,000,000원 |
| 5회 유찰 시 | 22,353,310원 | 98,449,050원 | 120,802,360원 |
| 6회 유찰 시 | 15,647,316원 | 105,034,336원 | 120,681,652원 |
자료상 시나리오를 보면 5회·6회 유찰로 최저매각가는 더 내려가지만 우태민 보증금의 미배당액은 각각 98,449,050원·105,034,336원으로 늘어납니다. 따라서 이 물건의 구조는 ‘유찰될수록 싸지는 일반 경매’가 아니라 ‘낙찰가 하락분만큼 인수액이 커지는 대항력 임차인 구조’에 가깝습니다. 매각가와 인수액을 반드시 합산해서 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안성시 공도읍 진사리 소재 <스타필드 안성> 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독주택·다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 아파트지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트 벽식구조 박공지붕 건물이며, 위생·급배수설비, 난방설비, 도시가스, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로가 개설되어 있고 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 아스팔트 포장도로를 통하여 출입합니다.
- 규제. 도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역 등으로 표시되어 있으며 성장관리권역·하수처리구역·상대보호구역·절대보호구역 등이 함께 기재되어 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 감정서상 이용상태는 아파트입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 차단. 31,933,300원만 보면 감정가 대비 매우 낮아 보이지만, 우태민 보증금 인수까지 합산한 실질취득액은 120,000,000원입니다.
- 우태민 권리 확인. 2021.03.23 전입·확정일자, 2025.01.20 임차권등기, 임대차보증금 120,000,000원, 배당요구가 모두 확인되므로 인수액 계산을 입찰가와 별도로 관리해야 합니다.
- 조성훈 확인. 등기부상 권리자·채무자와 동일한 이름이므로 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 있습니다. 실제 점유·임대차관계·보증금 확인 전에는 추가 인수위험을 0원으로 단정하지 마세요.
- 정춘조 확인. 전입은 2023.02.28이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능성은 있으나 인수액은 자료만으로 확정할 수 없습니다.
- 항고 관련 진행 확인. 2026.04.30 각하결정 발송 후 2026.05.07 도달, 2026.07.08 항고장각하결정 발송 후 2026.07.14 도달 내역이 있으므로 매각기일 전 원본 기록을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차인 배당요구 관련 서류를 최종 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 3,193만원 ≠ 실질취득 3,193만원”
이 물건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 현재 최저가는 31,933,300원까지 내려왔지만, 우태민의 대항력 있는 임대차보증금 120,000,000원 중 89,041,499원이 미배당되어 매수인에게 인수됩니다. 결과적으로 현재 회차의 실질취득액은 120,000,000원 수준입니다.
더구나 5회 유찰·6회 유찰 시 최저가는 더 내려가지만 인수액은 각각 98,449,050원, 105,034,336원으로 증가합니다. 따라서 이 물건은 “많이 유찰됐으니 싸다”라고 평가할 유형이 아닙니다. 우태민 보증금의 실제 인수범위와 나머지 임차인들의 존재·권리를 확인한 뒤, 낙찰가 + 인수액을 하나의 총취득원가로 놓고 판단하는 것이 핵심입니다. 권리분석의 승부처는 최저가가 아니라 실질취득액과 미상 임차인 리스크입니다.
