수원지방법원 2024타경57065. 경기도 안성시 공도읍 진사리의 안성공도우림임대아파트 103동 8층 803호입니다. 현재 소유자는 박상금으로, 2021년 4월 16일 거래가액 125,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 국의 압류가 설정되고, 채권자 조성훈의 청구금액 150,000,000원에 따른 강제경매가 진행됐습니다.

겉으로 보면 상당히 저렴해 보입니다. 최저매각가는 감정가의 16.81%에 불과하기 때문입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 낙찰 후에도 매수인이 부담해야 하는 선순위 임차보증금입니다.

우태민은 2021년 3월 23일 전입신고와 확정일자를 갖추고, 2021년 4월 16일 점유를 개시한 것으로 기재돼 있습니다. 이는 말소기준으로 제시된 2024년 5월 16일 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 우태민의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류보다 앞선 임차인의 권리

말소기준은 2024년 5월 16일 국의 압류입니다. 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 국민은행, 팽성농업협동조합 및 박진용 명의의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 이력이 있어 현재의 인수대상 근저당권으로 합산하지 않습니다.

하지만 등기상 근저당권이 정리됐다고 임차보증금 인수문제까지 사라지는 것은 아닙니다. 우태민의 전입일·확정일자·점유개시일은 모두 말소기준보다 앞서며, 매각물건명세서도 미배당 보증금의 매수인 인수를 명시하고 있습니다.

② 임차인·전입자 분석 — 확인 대상 3명

임차·점유 관계로 확인해야 할 사람은 우태민·조성훈·정춘조 3명입니다. 이 중 보증금과 확정일자 및 임차권등기가 확인되는 사람은 우태민이며, 조성훈과 정춘조는 전입 사실이 확인되지만 보증금과 구체적인 임대차관계가 불명확합니다. 따라서 두 사람을 확정적인 대항력 임차인으로 단정해서는 안 됩니다.

우태민의 인수액은 현재 최저매각가를 기준으로 한 예상치입니다. 조성훈·정춘조의 실제 임차인 여부, 계약관계 및 보증금은 별도 확인이 필요합니다. 세 사람 중 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없습니다.

③ 가격의 함정 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 같다

이 사건에서는 보증금 120,000,000원이 가격 분석의 출발점입니다. 최저매각가만 보면 감정가 대비 큰 폭의 할인이지만, 배당금이 우태민에게 지급된 만큼만 매수인의 인수 부담이 감소합니다. 반대로 매각가가 내려가 배당금이 감소하면 인수금은 늘어납니다.

실질취득 추정 = 낙찰가 + 우태민 보증금 미배당 인수액. 회차별 집행비용 추정에 따라 보증금 120,000,000원과 소폭 차이가 발생합니다. 취득세·등기비·명도비·체납 관리비 및 다른 전입자의 잠재적 인수금은 별도입니다. 향후 유찰 여부와 다음 회차 매각가격은 확정된 사항이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 22,353,310원 가정)

매각대금 22,353,310원 중 집행비용 추정 802,360원을 공제한 21,550,950원이 우태민의 보증금에 배당됩니다. 따라서 보증금 부족분 98,449,050원이 남습니다. 신청채권자 조성훈에게는 예상배당이 0원으로, 청구금액 150,000,000원 전액이 미배당되는 시나리오입니다.

이 배당표는 집행비용을 추정하고 당해세 및 임차인의 최우선변제 등은 반영하지 않은 계산입니다. 국의 압류에 관한 실제 조세채권의 종류, 법정기일과 배당순위에 따라 우태민의 배당 및 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다. 최종 배당표는 확정된 것으로 볼 수 없습니다.

⑤ 시세 판단 — 감정가 할인율보다 실질취득액

가격 판단에는 감정가 133,000,000원이나 최저매각가 22,353,310원을 단독으로 사용해서는 안 됩니다. 이 사건에서 비교해야 하는 기준은 우태민의 보증금 인수를 포함한 실질취득 추정 120,802,360원입니다.

다만 동일 단지·유사 평형의 최근 실거래 수준과 최신 거래가격이 확인되지 않아, 120,802,360원이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지는 확정할 수 없습니다. 감정가는 현재 매매가능가격을 보장하지 않으며, 5회 유찰되었다는 사실만으로 저가매수 기회라고 평가해서도 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 안성시 공도읍 진사리 소재 스타필드 안성 남서측 인근입니다. 주변에는 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식구조 박공지붕 건물의 8층 803호입니다. 위생·급배수설비, 난방설비, 도시가스, 승강기 및 지하주차장 등이 갖춰져 있습니다.
• 관리상태. 외부 관찰 기준 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다. 다만 이해관계인의 부재로 내부를 직접 확인하지 못했으므로 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.
• 도로. 단지 내 도로가 개설돼 있고 북서측 약 10미터 내외의 아스팔트 포장도로를 통해 출입합니다.
• 규제. 토지이용계획에 도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역 및 성장관리권역 등이 표기돼 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 아파트 용도 자체의 거래 가능성과 별개로, 실질취득 약 1.2억에 대한 현재 시세 검증이 필요합니다. 반복 유찰과 선순위 보증금 인수 문제는 입찰 수요를 제한할 수 있는 요인입니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 우태민 보증금 인수 확정. 을구 12번 주택임차권등기와 매각물건명세서의 인수 문구를 다시 확인하고, 배당 부족분 98,449,050원 추정이 실제로 어떻게 정산되는지 점검해야 합니다.
• 임대차 종료와 인도관계. 우태민의 임차권등기, 현재 점유 여부, 보증금 반환 상대방 및 인도 조건을 확인해야 합니다. 임차권등기가 있다고 실제 점유 중이라고 단정할 수는 없습니다.
• 조성훈의 지위 확인. 경매 신청채권자와 전입자 명의가 같은 이유를 확인하고, 동일인 여부·임차관계·배당요구의 근거를 대조해야 합니다.
• 정춘조의 권리 확인. 임대차계약서, 실제 점유개시, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 선순위 전입 사실만으로 인수금을 확정할 수 없습니다.
• 조세채권 배당순위. 관악세무서장 압류의 체납세액·법정기일·배당순위를 확인해야 합니다. 실제 우태민의 배당액과 매수인 인수액이 예상과 달라질 수 있습니다.
• 실거래가 비교. 감정가나 최저가 대신 실질취득액을 기준으로 동일 단지 유사 평형의 최근 12개월 거래와 최신 거래를 비교해야 합니다.
• 명도·관리비. 현재 점유자, 인도 가능 시점, 체납 관리비의 공용부분 부담 및 별도 취득비용을 확인해야 합니다.
• 경매 진행상태. 2026.04.30. 이의신청 각하 결정 및 2026.07.08. 항고장 각하 결정 관련 송달 이력이 있으므로, 2026.10.27. 매각기일의 실제 진행 여부와 추가 불복절차 유무를 법원 공고로 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가 2,235만원 ≠ 취득원가 2,235만원”

이 물건은 5회 유찰되어 최저매각가가 감정가의 16.81%까지 떨어진 아파트입니다. 하지만 낙찰가가 낮다고 해서 저렴한 아파트를 취득하는 것은 아닙니다.

우태민의 임차보증금 120,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 부족분을 인수해야 합니다. 현재 회차의 예상 인수액은 98,449,050원이고, 낙찰가와 합친 실질취득액은 120,802,360원입니다. 이후 유찰 시에도 보증금 인수가 증가해 총부담은 약 1.2억 수준에 머무는 구조입니다.

게다가 조성훈·정춘조의 임대차관계가 확정되지 않았고, 현재 시세를 검증할 실거래 비교도 완료되지 않았습니다. 따라서 입찰 판단에서 중요한 것은 최저가 하락이 아니라 보증금 인수 위험의 확정, 미상 전입자의 권리 확인, 실질취득액 대비 시세 검증입니다.

결론은 D등급, 입찰 보류 권고입니다. 선순위 보증금 인수 구조가 명확하고 추가 점유자 위험이 남아 있는 이상, 최저가가 낮다는 사유만으로 가격 메리트나 안전성을 인정하기 어렵습니다. 싸게 낙찰받는 것이 아니라 실제로 얼마를 부담하는지를 계산해야 하는 사건입니다.