수원지방법원 2024타경57065. 안성시 공도읍 진사길 27 안성공도우림임대아파트 108동 402호입니다. 현재 최저매각가는 감정가 131,000,000원의 24.01%인 31,453,100원까지 떨어졌습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰 횟수나 표면 최저가가 아니라 말소기준보다 앞선 임차권입니다. 조성훈은 임대차계약일 2022.02.03, 확정일자 2022.02.03, 주민등록·점유개시일 2022.03.22이고, 2024.04.25 보증금 150,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 반면 말소기준은 2024.12.26 강제경매개시결정입니다. 따라서 조성훈 임차권은 매각으로 없어지는 후순위 권리가 아니라, 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 회차 31,453,100원 매각을 가정하면 집행비용 966,156원을 먼저 공제한 뒤 조성훈에게 30,486,944원이 배당되고, 보증금 중 119,513,056원이 남습니다. 이 잔액은 매수인에게 넘어갑니다. 즉 31,453,100원짜리 물건이 아니라, 최저가와 인수액을 합쳐 150,966,156원 수준으로 취득하는 물건으로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경57065 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 공도읍 진사길 27, 108동 4층402호 (안성공도우림임대아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트 벽식구조 박공지붕 20층 건내 4층 402호 |
| 소유자 | 박상금 (2023.07.12. 소유권 이전 · 거래가액 165,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 31,453,100원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 조성훈 / 150,000,000원 |
| 말소기준 | 2024.12.26. 갑구 8번 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 살아남는다
등기부에 남아 있던 과거 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2024.12.26 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2024.04.25 조성훈의 주택임차권등기입니다. 임차보증금은 150,000,000원이고 임대차계약일과 확정일자는 2022.02.03, 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.03.22입니다. 매각물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리입니다.
② 임차인·점유자 — 실제 3명, 확정 위험 1명 + 미상 위험 2명
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조성훈 | 2022.03.22 | 150,000,000원 | 2022.02.03 | 2024.04.25 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 119,513,056원 인수 |
| 우태민 | 2021.03.23 | 미상 | 미상 | 2025.02.06 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 정춘조 | 2023.02.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
실제 임차·점유 관계인은 3명입니다. 조성훈은 보증금·확정일자·전입·점유·임차권등기가 모두 확인되는 선순위 임차권자입니다. 반면 우태민과 정춘조는 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 두 사람을 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보아 별도 확인해야 합니다.
③ 배당과 실질취득 — 최저가가 내려가도 약 1.5억
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 966,156원 |
| 1. 임차인 조성훈 보증금 | 150,000,000원 | 30,486,944원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 조성훈 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 31,453,100원 가정. 조성훈 보증금 중 30,486,944원만 배당되고 부족분 119,513,056원은 매수인 인수로 계산됩니다.
| 회차 | 매각가 | 조성훈 배당 | 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 31,453,100원 | 30,486,944원 | 119,513,056원 | 150,966,156원 |
| 5회 유찰 시 | 22,017,170원 | 21,220,861원 | 128,779,139원 | 150,796,309원 |
| 6회 유찰 시 | 15,412,018원 | 14,734,602원 | 135,265,398원 | 150,677,416원 |
보이는 최저가는 31,453,100원 → 22,017,170원 → 15,412,018원으로 크게 떨어지지만, 조성훈의 미배당 인수액은 119,513,056원 → 128,779,139원 → 135,265,398원으로 반대로 증가합니다. 그래서 실질취득은 각각 150,966,156원 · 150,796,309원 · 150,677,416원으로 모두 조성훈 보증금 150,000,000원 부근에 고정됩니다. 유찰이 더 진행돼도 가격 메리트가 크게 커지는 구조가 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안성시 공도읍 진사리 소재 스타필드 안성 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·다세대주택·각종 근린생활시설 등이 섞인 아파트지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통수단 이용은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 108동 402호는 철근콘크리트 벽식구조 박공지붕 20층 건물의 4층이며, 외벽 몰탈 위 페인팅, 내벽 벽지도배 및 일부 타일, 샷시창호 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·소화전·승강기·지하주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로가 개설돼 있고 북서측 약 10미터 내외 아스팔트 포장도로를 통해 출입합니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역·제3종일반주거지역이며 성장관리권역, 하수처리구역, 학교 상대·절대보호구역 등이 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 표시되어 있지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차는 31,453,100원에 낙찰받아도 조성훈 미배당 보증금 119,513,056원을 더 부담하므로 실질취득은 150,966,156원입니다.
- 조성훈 임차권 원본 확인. 임대차계약서, 보증금 150,000,000원 지급자료, 주민등록·점유내역, 임차권등기명령 및 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 우태민 확인. 2021.03.23 전입이나 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 두고 실제 임대차관계와 인수액을 확인해야 합니다.
- 정춘조 확인. 2023.02.28 전입이나 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 조성훈 확정 인수위험과 별개로 추가 인수 가능성을 확인해야 합니다.
- 동일인 지위 확인. 조성훈은 임차권자이면서 강제경매 신청채권자로 나타납니다. 임차관계와 채권관계의 실질 및 관계인 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 5회·6회 유찰 시에도 미배당 인수액이 증가해 실질취득은 약 150,000,000원 수준에 머뭅니다. 추가 유찰만으로 싸지는 구조가 아닙니다.
- 절차 진행 확인. 채무자겸소유자의 이의신청 각하결정은 2026.05.07 도달, 항고장 각하결정은 2026.07.14 도달한 내역이 있습니다.
맺으며 — “31,453,100원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 131,000,000원, 4회 유찰, 최저가 31,453,100원. 하지만 낙찰자가 실제로 부담하는 구조를 펼치면 이야기가 완전히 달라집니다. 조성훈 보증금 150,000,000원 가운데 현재 회차에서 배당되는 금액은 30,486,944원이고, 나머지 119,513,056원은 매수인 인수입니다. 결국 실질취득은 150,966,156원으로 감정가보다 높습니다.
더구나 우태민과 정춘조는 전입은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 위험이 남습니다. 따라서 이 물건은 “4회 유찰된 저가 아파트”가 아니라 “선순위 임차보증금 인수와 추가 미상임차 위험을 함께 검증해야 하는 물건”입니다. 현재 자료 기준 결론은 가격 메리트보다 인수위험이 앞서는 D등급입니다.
