수원지방법원 2024타경57065. 안성시 공도읍 진사리 소재 안성공도우림임대아파트 108동 402호입니다. 소유자 박상금은 2023년 매매를 원인으로 이 아파트를 취득했고, 등기부에는 거래가액 165,000,000원이 기재되어 있습니다. 이후 조성훈이 2024년 12월 26일 강제경매를 신청했습니다. 그런데 조성훈은 단순한 경매 신청채권자가 아니라 보증금 150,000,000원의 주택임차권등기 권리자이기도 합니다. 이 임차권등기는 경매개시결정보다 앞서 설정됐고, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시되어 있습니다.

따라서 이 물건은 낙찰가만 낮추면 수익이 커지는 일반적인 유찰 아파트와 다릅니다. 매각대금이 줄어들수록 임차보증금 배당액도 감소하고, 그만큼 매수인이 인수하는 미배당 보증금이 늘어납니다. 주된 보증금 150,000,000원을 기준으로 보면 실질취득 부담이 그 금액 부근에 묶이는 구조입니다. 다른 전입 명의자의 권리까지 확인되지 않아, 현재 금액만으로 전체 취득 부담의 상한을 정할 수도 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

권리분석의 출발점은 2024년 12월 26일 강제경매개시결정입니다. 이 사건에서 제시된 말소기준권리이며, 개시결정 자체는 매각으로 소멸합니다. 과거 설정됐던 한국주택은행 및 우리은행 근저당권들은 이미 말소되어 현재 매수인 인수 대상으로 볼 근저당권은 확인되지 않습니다.

문제는 을구 8번 주택임차권등기입니다. 조성훈의 임대차계약일과 확정일자는 2022년 2월 3일, 주민등록일과 점유개시일은 2022년 3월 22일입니다. 주택임차권등기는 2024년 4월 25일에 이루어졌습니다. 모두 강제경매개시결정보다 앞서며, 대항력과 우선변제권이 인정되는 선순위 임차권으로 분석됩니다. 매각물건명세서도 배당 부족분의 매수인 인수를 명시하고 있습니다.

② 임차인 분석 — 확정된 인수와 미확정 추가 위험

이 아파트에는 조성훈·우태민·정춘조 총 3명의 임차·전입 명의가 확인됩니다. 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복 보증금 신고로 분류된 사람은 없으나, 실제로 별개의 임대차가 모두 성립했는지, 각 사람이 어떤 범위를 점유했는지는 별도 확인이 필요합니다. 특히 조성훈 외 2명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력이 확정되었다고 단정할 수 없습니다.

조성훈의 배당요구 관련 기재일은 2024.04.25이며, 같은 날 임차권등기가 이루어졌습니다. 우태민과 정춘조는 보증금·확정일자·점유 실태가 확인되지 않아 별도 임차권의 성립 및 대항력 요건 충족 여부를 추가 검토해야 합니다.

③ 가격의 실체 — 유찰돼도 총취득 부담은 거의 그대로

감정가 131,000,000원 대비 현재 최저매각가는 22,017,170원입니다. 숫자만 보면 감정가의 약 16.81%라는 매우 낮은 가격입니다. 하지만 가격 판단의 기준은 최저가가 아니라 매각대금에 선순위 보증금 인수액을 더한 실질취득 부담이어야 합니다.

집행비용 추정액 796,309원을 제외한 매각대금이 조성훈의 보증금에 배당되므로, 실제 계산상 총부담은 보증금 150,000,000원에 해당 집행비용 추정액이 더해진 수준입니다. 즉, 낙찰가가 내려가면 그만큼 인수할 보증금이 늘어나 총취득 부담이 크게 줄지 않습니다.

각 회차의 예상 배당액과 인수액을 이용한 시나리오입니다. 실질취득 부담은 해당 회차 최저매각가와 조성훈의 미배당 보증금 인수액의 합계이며, 다른 전입 명의자의 권리·취득 부대비용·명도비용 등은 제외되어 있습니다. 실제 낙찰가 및 확정 배당에 따라 달라집니다.

④ 예상배당표 (매각가 22,017,170원 가정)

마지막 행의 인수금은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인에게 남는 보증금 부담이므로, 도넛 차트의 배당 분배에는 포함하지 않습니다. 조성훈은 임차권자와 경매 신청채권자가 동일인이므로 두 채권액을 별도 보증금으로 단순 합산하지 않습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·다른 임차인의 최우선변제 및 권리순위 변동은 반영되지 않았습니다.

⑤ 시세·입지·환금성 — 감정가보다 높은 실질취득

가격을 판단할 때는 현재 최저가 22,017,170원이 아니라 조성훈의 인수액을 포함한 150,796,309원을 기준으로 비교해야 합니다. 이는 감정가 131,000,000원보다 19,796,309원 높은 금액입니다.

등기부에 기재된 과거 매매 거래가액은 2014년 124,500,000원, 2022년 164,500,000원, 2023년 165,000,000원입니다. 다만 이 거래들은 현재 시장가격이나 최근 12개월 실거래를 직접 나타내는 값이 아닙니다. 따라서 과거 매매가액만으로 현재 실질취득 부담이 시세보다 낮거나 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

⑥ 입지·건물 상태 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 안성시 공도읍 진사리, 스타필드 안성 남서측 인근입니다. 주변에 아파트단지·단독주택·다세대주택 및 근린생활시설이 형성되어 있으며 제반 입지여건은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트 벽식구조, 박공지붕 20층 건물의 4층 402호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창호 구조입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 도시가스, 소화전, 승강기 및 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.
• 도로. 단지 내 도로가 개설되어 있으며 북서측 약 10m 내외 아스팔트 포장도로를 통해 출입합니다.
• 토지이용계획. 도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역 등이 포함되고 성장관리권역·학교환경 보호구역 등 관련 제한사항이 기재되어 있습니다.
• 건물 상태. 외부 관찰 기준 관리상태는 대체로 무난하며 위반건축물 표시가 없습니다. 다만 이해관계인 부재로 내부 이용상태는 건축물대장 현황도면과 외부관찰을 참조해 평가되어 실제 현황과 다를 수 있습니다.
• 환금성. 아파트 용도이고 생활편의시설이 인접하지만, 5회 유찰된 이 물건의 현황만으로 시장 수요나 적정 매도가를 단정할 수 없습니다. 특히 실질취득 부담을 반영한 재매각 가능 가격의 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득액 기준으로 판단. 현재 최저가 22,017,170원보다 매수인 인수액을 합산한 150,796,309원을 우선 검토해야 합니다. 추가 취득비용과 미확정 임차권 위험도 따로 반영해야 합니다.
• 조성훈 주택임차권등기. 2024.04.25 을구 8번 임차권등기의 유효성, 대항력 및 말소 가능성을 확인하고, 매각물건명세서의 보증금 잔액 인수 문구를 원본과 대조해야 합니다.
• 보증금 반환 및 배당. 보증금 150,000,000원의 실제 지급관계, 확정일자, 배당요구, 배당순위 및 미배당액을 확인해야 합니다. 배당표상 21,220,861원은 가정에 따른 예상액입니다.
• 우태민의 권리. 2021.03.23 전입 및 2025.02.06 배당요구 이력을 확인하고, 보증금 액수와 실제 임대차 성립·점유·확정일자 및 배당순위를 확인해야 합니다.
• 정춘조의 권리. 2023.02.28 전입 이후의 점유 상태와 실제 임대차 존재 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 임차권자와 채권자 동일인. 조성훈의 임차권 및 강제경매 신청채권이 같은 임대차보증금 채권에 기초한 것인지 확인해 중복 계산을 방지하고, 가장임차인 의심 사항은 객관적인 계약·금전거래 자료로 검토해야 합니다.
• 점유와 인도. 현황조사에 등장하는 전입 명의자들의 실제 거주 여부, 점유 범위 및 인도 가능성을 확인해야 합니다. 경매 낙찰만으로 모든 점유 문제가 해결되지는 않습니다.
• 내부 상태·관리비. 내부 확인이 제한된 감정평가라는 점을 고려하여 실제 이용상태, 수리 필요성 및 공용부분 미납 관리비 등을 점검해야 합니다.
• 법원 진행상태. 소유자 측 이의신청 및 항고 관련 각하결정 발송 이력이 있습니다. 매각기일 2026.10.27의 진행 여부와 변경·정지 가능성은 법원 기록으로 재확인해야 합니다.
• 최신 시세. 동일 아파트 또는 유사 물건의 최근 12개월 실거래, 최신 거래, 가격 추세를 확인한 뒤 실질취득 부담과 비교해야 합니다. 과거 소유권 이전 거래가액을 현재 시세로 그대로 적용해서는 안 됩니다.

맺으며 — “2,201만원 낙찰”과 “1.51억 취득”은 다릅니다

이 사건의 가장 중요한 숫자는 최저매각가 22,017,170원이 아닙니다. 바로 매수인이 인수할 수 있는 선순위 보증금입니다. 조성훈의 보증금 150,000,000원 중 현재 회차에 배당받는 추정액은 21,220,861원이고, 나머지 128,779,139원은 매수인이 부담하는 구조입니다. 이를 합산하면 실질취득 부담은 150,796,309원에 달합니다.

게다가 우태민·정춘조라는 별도 전입 명의자의 보증금과 임대차 관계가 확정되지 않았습니다. 조성훈의 임차권을 둘러싼 관계인·가장임차인 의심 사항도 별도 검증이 필요합니다. 이는 권리 문제가 해소됐다는 근거가 아니라 추가적인 사실 확인이 필요한 이유입니다.

과거 매매 거래가액과 감정가가 존재하더라도 현재 실질취득 부담이 최근 시세보다 저렴하다는 근거는 부족합니다. 따라서 결론은 분명합니다. 가격은 싸 보이지만, 권리는 무겁고 실제 취득 부담은 높습니다. 선순위 보증금과 추가 전입자의 권리관계가 정리되지 않는다면 단순한 추가 유찰을 기다리는 것만으로 투자성이 개선된다고 보기 어렵습니다. 이 사건의 우선순위는 최저가 추적이 아니라 인수 권리의 확정과 실질취득액 검증입니다.