대전지방법원 2024타경23473. 논산시 부적면 신풍리 591의 기타 + 토지 물건으로, 감정요항표상 일련번호 3 건물은 현재 카페로 이용 중입니다. 등기상 현재 소유자는 김준호이며, 권리분석의 기준이 되는 등기는 2021.06.29. 접수된 양촌농업협동조합의 채권최고액 420,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 기준권리 뒤에 설정된 근저당권과 가압류·경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 아파트처럼 권리와 가격만 보고 끝내기 어렵습니다. 카페로 쓰이는 건물과 토지가 함께 매각되는 한편, 일부 제시외 건물과 태양광발전설비는 매각에서 빠집니다. 감정요항표에는 임대관계도 미상으로 적혀 있어, 현장 점유관계와 포함·제외 시설의 경계를 확인하는 절차가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경23473 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 부적면 신풍리 591 · 충청남도 논산시 부적면 부적로 619 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 일련번호 3 현황 카페 이용 |
| 토지 정보 | 면적 2,324㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 주상용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 구조 | 조적조 슬래브지붕 단층 · 외벽 시멘트 몰탈 위 페인팅 · 내벽 페인팅 및 인테리어 · 샷시창호 |
| 소유자 | 김준호 |
| 감정가 / 최저가 | 1,075,746,670원 / 817,085,000원 |
| 청구액 | 46,411,115원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2018.08.09. 설정됐던 최보숙 명의 근저당권 400,000,000원은 2021.01.28. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2021.06.29. 양촌농업협동조합 근저당권 420,000,000원입니다. 이후 설정된 240,000,000원·120,000,000원 근저당권, 서울보증보험주식회사와 강연실의 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 76%만으로 ‘저렴’ 판단 금지
현재 최저매각가는 817,085,000원이고, 시나리오상 감정가의 76%입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없으므로, 이 비율만으로 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액은 817,085,000원이지만, 이 금액의 시세 대비 수준은 별도 검증이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 76%) | 817,085,000원 | 67,648,655원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 61%) | 653,668,000원 | 229,431,485원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 522,934,400원 | 358,857,749원 | 0원 |
가격이 내려갈수록 채권자 미배당은 67,648,655원에서 229,431,485원, 358,857,749원으로 커지지만, 데이터상 그 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 즉 유찰 시나리오의 핵심 변화는 매각가격과 채권 회수액이며, 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 817,085,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,570,850원 |
| 을구 3번 근저당권 · 양촌농업협동조합 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 양촌농업협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 양촌농업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 38,751,690원 | 26,514,150원 |
| 갑구 6번 가압류 · 강연실 | 9,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 미상 | 0원 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 농업협동조합자산관리회사 | 46,411,115원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 채권 총액은 874,162,805원, 채권자 배당액은 806,514,150원, 미배당액은 67,648,655원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 매각 포함·제외 — 이 물건의 핵심 현장 포인트
따라서 낙찰가를 평가할 때 현장에 보이는 모든 시설이 함께 넘어온다고 전제하면 안 됩니다. 카페 영업에 필요한 설비나 부속 구조물이 포함 대상인지, 제외 시설의 소유·철거·사용관계가 어떻게 되는지를 감정평가서와 현황조사서 원문, 현장 상태와 대조해야 합니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 탑정저수지 북서측 인근으로 임야·농경지·단독주택·저수지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근은 가능하나 노선버스 정류장 거리와 운행횟수를 고려하면 대중교통은 다소 불편합니다.
- 현황 이용. 일련번호 3은 현재 카페로 이용 중이며 위생·급배수설비와 시스템 냉난방설비가 구비돼 있습니다.
- 건물 상태. 일련번호 2와 4는 현황 멸실 상태이며, 일련번호 3은 조적조 슬래브지붕 단층입니다.
- 토지. 토지 정보상 면적 2,324㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 평지·부정형이며 공시지가는 109,200원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역과 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 등의 내용이 확인되며 농업보호구역·공익용산지·농림지역 등과 접하는 정보도 있습니다.
- 공부 차이. 일련번호 6은 공부상 지목이 전이나 현황은 상업나지인 주차장 등으로 이용 중입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 감정가 대비 76%라는 숫자는 시장 시세 대비 할인율이 아닙니다. 주변 카페·상업용 토지와 유사 이용 물건의 실제 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상이므로 카페의 실제 운영자·점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각 제외 시설 확인. 냉동·냉장창고 2동과 일부 창고·차양, 태양광발전설비가 제외되므로 영업가치와 시설가치를 낙찰가에 중복 반영하지 않아야 합니다.
- 멸실 건물 확인. 일련번호 2·4가 현황 멸실로 기재돼 있으므로 공부와 현황의 일치 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
- 토지 이용규제 확인. 계획관리지역·보전관리지역·성장관리계획구역과 가축사육제한 등 각 일련번호별 적용 내용을 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·최우선변제는 미반영돼 있으므로 실제 배당요구와 조세채권 현황을 입찰 전 재확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 현장과 가격
등기 기준으로는 말소기준권리 이후의 담보권·가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액도 0원이라 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 하지만 이 물건의 실제 난점은 권리 밖에 있습니다. 감정요항표상 임대관계가 미상이고, 카페와 토지를 일괄매각하면서도 냉동·냉장창고·일부 창고와 차양·태양광발전설비는 제외됩니다.
현재 최저가는 817,085,000원으로 감정가의 76% 수준이지만, 최근 실거래 자료가 없는 상태에서는 이를 곧바로 가격 메리트로 연결할 수 없습니다. 권리상 인수 0원은 장점, 가격과 시설 경계는 확인 필요. 이 사건은 등기보다 현장 실사와 포함·제외 범위, 주변 실제 거래가격 확인이 입찰 판단을 좌우합니다.
