광주지방법원 2025타경32257. 나주시 반남면 대안리 ‘구영마을’ 안에 있는 단독주택과 토지의 일괄경매입니다. 건물은 1998.12.10 사용승인된 조립식판넬조 판넬위강판지붕 단층 주택으로 이용 중이고, 주변은 농가주택과 농경지가 형성된 순수농촌지대입니다. 현재 최저매각가는 33,013,000원으로 감정가 73,690,000원의 44.8% 수준까지 내려왔습니다.
권리구조는 비교적 단순합니다. 현 소유자는 엄순덕이고, 말소기준권리는 2022.03.22. 설정된 김성란의 근저당권 100,000,000원입니다. 이후 등기된 산와대부 주식회사와 에스비자산관리대부 주식회사의 가압류, 나주시 압류, 김성란의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없어 최저가 기준 실질취득액은 33,013,000원, 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32257 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 반남면 대안리 328·329·330, 구영길 40-2 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 조립식판넬조 판넬위강판지붕 단층 · 사용승인일 1998.12.10 |
| 소유자 | 엄순덕 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 73,690,000원 / 33,013,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김성란 / 98,153,424원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 매각 범위 | 일괄경매 · 제시외 건물과 수목 포함 · 컨테이너 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 임차인 없고 후순위 권리는 소멸
임차인 없음. 대항력이나 우선변제권을 검토할 임차인이 없고, 배당 후 미회수 보증금을 매수인이 승계하는 구조도 아닙니다. 2021.10.27. 설정된 서용배의 근저당권 65,000,000원은 2022.03.22. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 같은 날 설정된 김성란의 근저당권 100,000,000원이며, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격과 유찰 구조 — 44.8%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 33,013,000원으로 감정가의 44.8%입니다. 다만 이 사건은 동일하거나 인근의 실거래 가격과 직접 비교할 근거가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 특히 농촌 단독주택과 토지는 건물 상태, 도로 조건, 토지 규제, 경계, 부속물의 포함 여부에 따라 실제 활용가치와 환금성이 크게 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 33,013,000원 | 32,018,766원 | 205,247,606원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 36% | 26,410,400원 | 25,535,013원 | 211,731,359원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 29% | 21,128,320원 | 20,348,010원 | 216,918,362원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 33,013,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 994,234원 |
| 1. 근저당 · 김성란 | 100,000,000원 | 32,018,766원 |
| 2. 가압류 · 산와대부 주식회사 | 25,421,617원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 에스비자산관리대부 주식회사 | 111,844,755원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 김성란의 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 전체 채권 미배당액은 205,247,606원이나 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 나주시 반남면 대안리 소재 구영마을 안에 위치하며, 주변은 농가주택과 농경지 등으로 형성된 순수농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 단독주택으로 이용 중이며, 조립식판넬조 판넬위강판지붕 단층 구조입니다. 급배수와 난방 등 기본 설비가 갖춰져 있습니다.
- 지붕·창고 현황. 공부상 지붕구조는 판넬지붕이나 현황은 판넬위강판지붕이고, 창고는 멸실된 상태입니다.
- 매각 범위. 일괄경매이며 제시외 건물과 수목은 포함됩니다. 지상 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 토지 조건. 확인된 토지 항목은 면적 292.7㎡, 지목 대, 평지의 사다리형이며 세로한면에 접합니다. 공시지가는 12,600원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역과 농림지역이 표시되고, 농업진흥지역·자연취락지구·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역 등이 중첩됩니다.
- 부속 현황. 지상에 컨테이너 1동, 비닐하우스와 관정이 소재합니다. 컨테이너는 매각 제외이므로 소유관계와 처리 조건을 구분해야 합니다.
- 환금성. 농촌 단독주택과 토지는 아파트처럼 표준화된 가격 비교가 어렵고, 3회 유찰 이력이 있어 재매각 시 매수층과 소요기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄경매 범위 확인. 대안리 328·329·330과 건물, 제시외 건물, 수목의 경계와 실제 점유·이용 상태를 현장에서 대조하세요.
- 매각 제외 물건 구분. 컨테이너는 매각 대상이 아닙니다. 토지 인도 이후 존치·철거·이동 협의가 필요한지 확인하세요.
- 멸실 창고 확인. 등기 또는 공부에 나타나는 창고와 실제 멸실 상태가 매각 목적물과 평가에 어떻게 반영됐는지 원본을 확인하세요.
- 지붕 현황 확인. 공부상 판넬지붕과 현황 판넬위강판지붕의 차이가 있으므로 누수·부식·수선 필요성을 직접 점검하세요.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·농림지역·농업진흥지역 등 중첩된 규제가 향후 증축, 신축, 토지이용에 미치는 영향을 관계기관에 확인하세요.
- 점유와 명도 확인. 임차인은 없지만 현재 점유자와 인도 가능 시기, 잔존 물품과 부속물 처리 조건은 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 감정가 대비 할인율이 아니라 주택 상태, 토지 활용성, 수선·정비 비용, 환금성까지 반영해 응찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건 자체가 변수다
이 사건의 권리분석 결론은 명확합니다. 임차인이 없고, 말소기준인 김성란의 근저당권 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 기준 실질취득액도 33,013,000원으로 고정됩니다.
그러나 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 이미 3회 유찰됐고, 농촌 단독주택과 토지의 실거래 비교 근거 없이 감정가의 44.8%라는 할인율만 확인할 수 있습니다. 더욱이 창고 멸실, 지붕 현황 차이, 매각 제외 컨테이너, 제시외 건물·수목, 토지 규제가 함께 얽혀 있습니다. 권리는 통과, 가격과 현황은 보수적으로 재검증. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 실제로 인도받는 토지와 건물의 상태·활용성·환금성입니다.
