174,792,000원
대전지방법원 2025타경51239. 당진시 신평면 운정리 891의 근린시설입니다. 현재 소유자는 양진애이고, 2023.06.09. 소유권이전과 같은 날 세종중앙농업협동조합의 채권최고액 156,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며 같은 날 설정된 최경순 근저당 60,000,000원과 이후 국세·지방세 압류, 가압류, 임의경매개시결정 등은 등기상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 난도는 등기부보다 점유관계에 있습니다. 이기순과 정윤섭은 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없지만, 정지철은 전입신고일 자체가 확인되지 않고 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 정지철을 단순히 ‘대항력 없음’으로 묶어 인수액 0원이라고 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51239 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 신평면 운정리 891 1동 1층105호 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 양진애 |
| 감정가 / 최저가 | 728,000,000원 / 174,792,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 929,484,231원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 이용상태 | 기호 1·2·3·4는 1개의 근린생활시설(민물장어직판장), 기호 5는 근린생활시설(럭키게임랜드), 기호 6은 공부상 근린생활시설(공실) |
| 일괄매각 | 목록1~4 일괄매각 · 벽체 구분 없이 한 개의 근린생활시설로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기권리는 소멸
과거 최홍수 소유 시기에 존재하던 강제경매·가압류·가등기와 오창수·정종선·박혜자 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2023.06.09. 을구 7번 세종중앙농업협동조합 근저당 156,000,000원입니다. 이후 최경순 근저당 60,000,000원, 국·파주시·당진시 압류, 서울신용보증재단·박유정· 주식회사 삼송글로벌 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 3명, 그중 1명은 대항력 가능·미상
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 / 월세 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이기순 | 목록 1, 2, 3 전부 | 5,000,000원 / 1,000,000원 | 2023.11.02 배당요구 2025.07.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정윤섭 | 목록 4 전부 | 10,000,000원 / 3,000,000원 | 2023.09.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정지철 | 목록 5 전부 · 오락장 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
이기순과 정윤섭은 각각 2023.11.02., 2023.09.21. 전입해 말소기준일 2023.06.09.보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 이기순은 2025.07.08. 배당요구를 했지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 정윤섭 역시 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제를 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 174,792,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,247,088원 |
| 2. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 3. 근저당 · 최경순 | 60,000,000원 | 15,544,912원 |
| 4. 가압류 · 서울신용보증재단 | 28,740,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 박유정 | 23,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 삼송글로벌 | 24,720,850원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 292,460,850원 중 예상배당은 171,544,912원, 미배당은 120,915,938원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 이용상태·입지·환금성
- 이용상태. 기호 1·2·3·4는 벽체 구분 없이 하나의 근린생활시설인 민물장어직판장으로 이용 중이며, 기호 5는 럭키게임랜드, 기호 6은 공부상 근린생활시설 공실입니다.
- 입지. 삽교천 시외버스 터미널 남서측 인근으로 전·답 등의 농경지, 근린생활시설, 숙박시설, 공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 주위에 노선 버스정류장과 간선도로가 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 3층 건물 내 제1층 제105호 외 5개호이며 사용승인일은 2022.05.09.입니다. 기본 위생·급배수·화재탐지·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 계획관리지역, 관광·휴양개발진흥지구, 지구단위계획구역, 관광지에 속하며 북측과 동측으로 약 8m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지 지표. 지목 대, 상업용, 평지, 가로장방, 소로각지이며 토지면적은 735.7㎡, 공시지가는 1,302,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 정지철 임대차 원본 확인. 전입 또는 사업자등록 시점, 실제 보증금, 확정일자, 계약기간을 매각물건명세서와 현장 자료로 확정해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 정지철이 말소기준보다 앞선 대항력을 보유한 것으로 확인되면 현재 표시된 배당모형상 인수 0원을 그대로 사용할 수 없습니다.
- 일괄 이용상태 확인. 목록1~4는 벽체 없이 하나의 근린생활시설로 이용 중이므로 낙찰 후 분리사용·임대 계획이 있다면 현장 구조와 인허가 가능성을 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국·파주시·당진시 압류가 있어 당해세 존재 여부와 금액을 확인해야 실제 배당순서를 판단할 수 있습니다.
- 영업·명도 확인. 민물장어직판장과 럭키게임랜드 이용 상태가 확인되므로 영업주체, 점유범위, 시설물 귀속과 명도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 근린시설의 실제 임대수익·공실·재매각 가능성을 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것
등기부만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 2023.06.09. 세종중앙농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 경매의 최종 인수 위험은 등기부 한 장으로 끝나지 않습니다. 정지철의 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없기 때문입니다.
현재 배당모형은 매수인 인수 0원을 제시하지만 이는 확인된 자료만 반영한 수치입니다. 정지철의 권리관계를 확정하지 않은 상태에서는 실질취득비용도 174,792,000원으로 고정됐다고 볼 수 없습니다. 더구나 근린시설이고 이미 4회 유찰된 만큼, 큰 감정가 할인폭을 곧바로 투자매력으로 바꾸기보다 점유 리스크 해소 → 영업·명도 확인 → 수익성 검증 → 가격 판단 순서로 접근하는 것이 맞습니다.
