대전지방법원 2025타경51239. 현재 소유자는 양진애이고, 등기부상 말소기준권리는 2023.06.09. 세종중앙농업협동조합 근저당권 252,000,000원입니다. 같은 날 후순위로 이경미 근저당권 132,000,000원이 설정됐고, 이후 서울신용보증재단 가압류, 국세 압류, 박유정 가압류, 경매개시결정, 주식회사 삼송글로벌 가압류, 당진시 압류가 이어졌습니다. 이 등기권리들은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유관계입니다. 실제 조사된 임차·점유자는 3명입니다. 이기순과 정윤섭은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정돼 있지만, 정지철은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 이 때문에 배당표의 인수액 0원을 그대로 “확정 무인수”로 받아들이면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51239 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 신평면 운정리 891 1동 2층202호 · 도로명 충청남도 당진시 신평면 삽교천2길 9 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 기호 1~4 민물장어직판장, 기호 5 럭키게임랜드, 기호 6 근린생활시설 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 3층 건물 · 사용승인일 2022.05.09. |
| 소유자 | 양진애 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 340,000,000원 / 81,634,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종중앙농업협동조합 / 929,484,231원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸 구조, 점유는 확인 필요
현재의 말소기준은 2023.06.09. 접수된 세종중앙농업협동조합 근저당권입니다. 과거 최홍수 소유 당시 존재했던 강제경매, 가압류, 가등기와 근저당권들은 이미 말소됐습니다. 현재 소유자 양진애에게 소유권이 이전된 같은 날 세종중앙농업협동조합 252,000,000원, 이경미 132,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다.
② 임차·점유 분석 — 실제 임차·점유자 3명
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이기순 | 목록 1, 2, 3 전부 | 2023.11.02 | 5,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 정윤섭 | 목록 4 전부 | 2023.09.21 | 10,000,000원 | 3,000,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 정지철 | 목록 5 전부 · 오락장 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
이기순은 2025.07.08. 배당요구를 했지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 정윤섭 역시 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 두 사람 모두 전입일이 2023.06.09. 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다.
반면 정지철은 전입일도, 보증금도 확인되지 않습니다. 따라서 보증금이 없다고 보거나 말소기준권리보다 후순위라고 단정할 근거가 없습니다. 대항력 및 인수 가능성이 미상인 점유자 1명이 남아 있다는 것이 이 사건의 가장 큰 권리분석 변수입니다.
③ 가격 구조 — 감정가 24.01%, 그러나 ‘싸다’는 결론은 금물
감정가 340,000,000원인 물건이 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 81,634,000원, 감정가의 24.01%입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 57,143,800원, 6회 유찰 시 40,000,660원으로 계산돼 있습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 산정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 81,634,000원 | 79,764,588원 | 380,696,262원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 57,143,800원 | 55,715,212원 | 404,745,638원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 40,000,660원 | 38,880,648원 | 421,580,202원 | 0원* |
* 산정 인수액 0원은 현재 배당 시뮬레이션 기준입니다. 정지철의 전입일·보증금이 미상인 상태이므로 실제 인수액을 확정한 수치로 사용할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,634,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,869,412원 |
| 2. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 252,000,000원 | 79,764,588원 |
| 3. 근저당 · 이경미 | 132,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울신용보증재단 | 28,740,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 박유정 | 23,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 삼송글로벌 | 24,720,850원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액은 460,460,850원, 배당액은 79,764,588원, 미배당액은 380,696,262원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다. 세종중앙농업협동조합도 전액 배당되지 않는 시나리오입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 당진시 신평면 운정리 ‘삽교천 시외버스 터미널’ 남서측 인근이며, 주위에는 전·답 등의 농경지, 근린생활시설, 숙박시설, 공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 주위에 노선 버스정류장과 간선도로가 있으며, 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 기호 1~4는 벽체 구분 없이 하나의 근린생활시설인 민물장어직판장으로, 기호 5는 근린생활시설인 럭키게임랜드로, 기호 6은 공부상 근린생활시설 공실 등으로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 3층 건물로 사용승인일은 2022.05.09.이며, 기본적인 위생·급배수·화재탐지·E/V 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 토지면적 735.7㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·가로장방·소로각지이며 공시지가는 1,302,000원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역, 관광·휴양개발진흥지구, 지구단위계획구역, 관광지, 가축사육제한구역에 해당하며 소로1류·소로2류에 접합니다.
- 공부와 현황. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 유찰 기록. 현재까지 4회 유찰돼 최저가가 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다. 가격이 낮아졌다는 사실과 실제 시장가치가 낮다는 판단은 구분해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정지철 점유관계 확인. 전입일·보증금이 모두 미상입니다. 대항력 가능성을 배제하기 전에는 인수 0원으로 확정하지 마세요.
- 이기순·정윤섭 서류 확인. 두 사람은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력은 없으나, 확정일자와 우선변제 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다. 이기순은 2025.07.08. 배당요구를 했습니다.
- 국세·지방세 확인. 국세 압류 1건, 당진시 압류 2건이 있어 당해세 여부와 실제 금액을 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 81,634,000원은 감정가의 24.01%지만 실거래 비교 수치가 확인되지 않아 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
- 현재 이용상태 확인. 민물장어직판장·럭키게임랜드·공실로 이용되는 근린시설이며, 감정평가상 기호 1~4는 벽체 구분 없이 하나의 시설로 사용 중입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 및 세금 관련 서류를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “24% 최저가보다 먼저 확인할 것은 미상 점유자”
이 사건은 숫자만 보면 강하게 눈에 들어옵니다. 감정가 340,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가가 81,634,000원, 감정가의 24.01%까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 권리분석의 결론은 가격표와 다릅니다. 말소기준인 세종중앙농업협동조합 근저당 이후의 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조이고 배당 시뮬레이션도 인수액 0원으로 계산하지만, 정지철의 전입일과 보증금은 미상입니다.
따라서 이 물건은 “인수 0원의 초저가 근린시설”로 단정할 단계가 아닙니다. 이기순·정윤섭은 대항력이 없지만 정지철은 대항력 가능·미상이고, 국세·지방세 압류도 3건 존재합니다. 여기에 현재까지 4회 유찰됐다는 기록까지 고려하면, 최저가보다 먼저 미상 점유자와 세금 관계를 해소해야 하는 사건입니다. 권리 확인이 끝나기 전에는 감정가 대비 할인율을 투자 매력으로 치환하지 않는 것이 핵심입니다.
