울산지방법원 2025타경12107. 양산시 물금읍 부산대학로 126 소재 집합건물 제9층 제901호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 문화및집회시설(예식장)입니다. 현황은 운영을 하지 않는 것으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 주식회사스카이공유오피스이고, 2024년 5월 소유권을 취득한 당일 대구은행 명의 채권최고액 2,040,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 권리가 이번 경매의 말소기준입니다.
등기 흐름만 보면 매수인에게 남는 금액상 인수권리는 확인되지 않습니다. 말소기준 뒤에는 채고주식회사 근저당 240,000,000원, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 양산시 압류가 이어지고 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 말소기준보다 앞선 2023년 양산시 압류도 2023.09.14. 해제로 말소등기가 완료됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12107 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2775-4 9층 901호 · 도로명 경상남도 양산시 물금읍 부산대학로 126 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 문화및집회시설(예식장) · 현황 운영하지 않음 |
| 건물 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상11층 건물 내 제9층 제901호 |
| 소유자 | 주식회사스카이공유오피스 |
| 감정가 / 최저가 | 1,718,000,000원 / 1,718,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 2,040,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2024.05.31. 을구 17번 대구은행 근저당입니다. 채권최고액은 2,040,000,000원이고 채무자는 주식회사스카이공유오피스입니다. 공동담보로 같은 건물 제10층 제1001호가 기재돼 있습니다. 이후 을구 18번 채고주식회사 근저당, 경매개시결정과 압류들은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세 없이 17.18억 신건
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 전체 평균이나 과거 거래를 이용해 최저가 17.18억을 ‘싸다’고 평가할 근거가 없습니다. 현재 확인 가능한 가격 정보는 감정가 1,718,000,000원 = 최저매각가 1,718,000,000원이라는 점뿐입니다.
특히 이용상태가 일반적인 주거시설이 아니라 문화및집회시설(예식장)이고 현재 운영하지 않는 것으로 조사돼 있어, 단순한 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다. 신건에서는 할인도 없는 만큼 가격 판단은 더욱 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,718,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,580,000원 |
| 2. 을구 17번 근저당 · 주식회사대구은행 | 2,040,000,000원 | 1,698,420,000원 |
| 3. 을구 18번 근저당 · 채고주식회사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,280,000,000원 중 예상배당은 1,698,420,000원으로, 현재 회차 미배당은 581,580,000원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있어 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 채권 부족은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,718,000,000원 | 1,698,420,000원 | 581,580,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,374,400,000원 | 1,358,256,000원 | 921,744,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,099,520,000원 | 1,086,124,800원 | 1,193,875,200원 | 0원 |
유찰될수록 낙찰가 자체는 낮아지지만, 매수인이 떠안는 권리가 새로 생기는 구조는 아닙니다. 대신 채권자 측 미배당액이 크게 늘어납니다. 다만 이 수치만으로 매수자에게 가격 메리트가 생긴다고 해석할 수는 없습니다. 비교 실거래 시세가 없기 때문입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 증산초등학교 북동측 인근. 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 문화및집회시설인 예식장이며 현황은 운영하지 않는 것으로 조사됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방·천정형 냉방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 816.6㎡, 상업용 건부지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 대로2류와 중로3류에 접합니다. 공시지가는 1,965,000원/㎡입니다.
- 외벽. 건물 외벽 일부가 파손돼 있으나 감정평가에서는 파손 정도상 사용·수익에는 영향이 없을 것으로 판단했습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 영업 흔적, 인도 가능 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 운영 중단 원인 확인. 예식장으로 이용됐으나 현재 운영하지 않는 상태입니다. 재사용·재임대 가능성은 현장과 관련 자료로 확인해야 합니다.
- 외벽 파손 확인. 감정상 사용·수익에는 영향이 없다고 판단됐지만 실제 보수 상태와 비용은 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 대구은행 근저당과 채고주식회사 근저당에는 제10층 제1001호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 시세 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 17.18억만 보고 적정가를 판단하지 말고, 동일·유사 용도의 실제 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 물건 자체의 사업성이 핵심
이 사건은 등기 권리만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2024.05.31. 대구은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 권리가 깨끗하다는 사실만으로 신건 17.18억의 매력이 확보되는 것은 아닙니다.
물건은 운영을 중단한 예식장이고 임대관계가 미상이며 외벽 일부 파손도 확인됐습니다. 실거래 시세 자료가 없어 가격 메리트도 검증되지 않았습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리인수 위험보다 실제 점유·시설 상태·재사용 가능성·가격 검증입니다. 권리는 통과하되, 사업성과 환금성은 별도 검증이 필요한 물건입니다.
