울산지방법원 2025타경12107. 양산시 물금읍 부산대학로 126 소재 집합건물의 10층 1001호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 문화및집회시설(예식장)입니다. 현황은 예식장 운영을 하지 않는 것으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 주식회사스카이공유오피스이며 2024.05.31. 소유권을 취득했고, 같은 날 대구은행의 채권최고액 2,040,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다.
권리구조만 놓고 보면 매수인이 승계할 금액은 없습니다. 말소기준 이후 2025.01.13. 설정된 채고주식회사 근저당 240,000,000원, 2025.07.09. 임의경매개시결정, 이후 국민건강보험공단·양산시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 한편 2023.08.29. 양산시 압류는 말소기준보다 앞서 있었지만 2023.09.14. 이미 해제·말소됐으므로 현재 인수 권리로 남지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12107 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2775-4 10층 1001호 · 도로명 부산대학로 126 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설 · 문화및집회시설(예식장) · 지상 11층 건물 내 10층 1001호 |
| 소유자 | 주식회사스카이공유오피스 |
| 감정가 / 최저가 | 646,000,000원 / 646,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아이엠뱅크(변경 전 주식회사 대구은행) / 2,040,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
종전의 신탁·근저당·압류·가압류 상당수는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2024.05.31. 을구 17번 대구은행 근저당입니다. 그 이후의 근저당 1건과 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하며, 제공된 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
② 사용현황 — 운영이 멈춘 예식장
이 물건은 주거용이 아니라 문화및집회시설(예식장)입니다. 감정평가 당시 현황은 운영을 하지 않는 상태로 조사됐습니다. 상업용 부동산은 권리가 깨끗하더라도 사용 목적과 영업 재개 가능성, 향후 매각 가능성이 실제 가치에 큰 영향을 줄 수 있으므로 단순히 감정가 대비 유찰률만으로 가격을 평가하기 어렵습니다.
설비는 위생·급배수·승강기·소방·천정형 냉방설비 등이 설치돼 있습니다. 공부와 현황의 차이는 없는 것으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 646,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,860,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대구은행 | 2,040,000,000원 | 637,140,000원 |
| 2. 근저당 · 채고주식회사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,280,000,000원 중 예상배당은 637,140,000원이고, 미배당은 1,642,860,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당에서는 당해세 등 우선 항목에 따라 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 물금읍 범어리 소재 증산초등학교 북동측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 주변 가로망과 주차장 시설도 보통 수준입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 대로2류(폭 30m~35m)와 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 816.6㎡, 상업용 이용, 평지·가로장방 형태이며 공시지가는 1,965,000원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 현황이 운영 중단된 예식장인 만큼 일반 주거용 집합건물과 달리 실제 사용 수요·영업 활용도·재매각 가능성을 별도로 검증하는 것이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현황 점유자와 사용 주체를 입찰 전 직접 확인하세요.
- 예식장 운영 상태. 현재 운영하지 않는 것으로 조사됐습니다. 영업 재개·다른 용도로의 활용 가능성과 필요한 시설비를 확인해야 합니다.
- 외벽 파손. 사용·수익에 영향이 없다는 감정 의견과 별개로, 실제 보수 범위와 공용부분 비용 부담 여부를 확인하세요.
- 세금 배당. 국세·지방세 압류 관련 당해세 여부에 따라 실제 배당 순서가 달라질 수 있습니다.
- 입찰가 판단. 신건 최저가는 646,000,000원이고 인수액은 0원이지만, 그 사실만으로 가격이 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 상업용·예식장 특성에 맞는 현장 가치와 수익성을 별도로 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 현장을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전”과 “투자 매력”은 다른 문제
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.05.31. 대구은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액도 646,000,000원입니다.
하지만 물건 자체는 일반적인 아파트나 오피스텔이 아닙니다. 문화및집회시설인 예식장이고, 현황 운영이 중단돼 있으며 건물 외벽 일부 파손도 조사됐습니다. 현재 매각가 가정에서 채권 미배당이 1,642,860,000원에 이르는 만큼 담보채권 규모도 큽니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 없음, 그러나 환금성과 실제 활용가치는 보수적으로 검증”입니다. 신건이라는 이유나 인수 0원이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기보다는, 예식장이라는 특수 용도의 실제 수요와 사용 가능성을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 편이 적절합니다.
