창원지방법원 2026타경109. 하동군 청암면 묵계리 소재 기타 건물과 토지가 함께 얽힌 사건입니다. 감정 이용상태는 일련번호 2가 서당 및 창고, 일련번호 4가 서당, 일련번호 9가 농가주택으로 조사됐습니다. 말소기준권리는 2016.07.08 접수된 하동신용협동조합의 근저당권 채권최고액 560,000,000원입니다. 이후 2023년 소유권 일부 12분의 2에 대한 가처분, 2026년 임의경매개시결정과 지리산청학농업협동조합의 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
문제는 등기부 뒤쪽보다 점유관계입니다. 조사된 임차 관련 명단 5명 가운데 강동균은 2009.11.24, 강유성은 2014.10.21 전입으로 모두 2016.07.08 말소기준보다 앞섭니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 이 리포트에서는 “대항력 가능·미상”으로만 판단합니다. 특히 강동균은 등기부상 과거 근저당의 채무자와 동일한 이름으로 확인돼 가장임차인 또는 관계인 가능성도 함께 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경109 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 하동군 청암면 묵계리 1486-4 · 대밭땀길 30-46 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 서당 및 창고 · 서당 · 농가주택 |
| 소유자 | 정기옥 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 588,544,100원 / 588,544,100원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 437,841,299원 |
| 말소기준권리 | 2016.07.08 하동신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 560,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 선행 점유는 별도
2016.07.08 근저당이 말소기준입니다. 그 뒤 설정된 2023.04.14 소유권 일부 가처분, 2026.03.13 임의경매개시결정, 2026.06.01 가압류 6,265,557원은 매각으로 소멸합니다. 2026.07.15에는 같은 8번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 기준이 되는 근저당의 접수일 자체는 2016.07.08입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 가능·미상 2명이 핵심
| 이름 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강동균 | 2009.11.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강유성 | 2014.10.21 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김경수 | 2017.11.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강재휴 | 2022.05.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 손지현 | 2025.02.04 | 10,000,000원 / 3,000,000원 | 2026.05.12 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
손지현·강재휴·김경수는 전입일이 말소기준일인 2016.07.08보다 뒤이므로 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 손지현은 보증금 10,000,000원, 차임 3,000,000원으로 신고돼 있고 2026.05.12 배당요구를 했지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 588,544,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,285,441원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 하동신용협동조합 | 560,000,000원 | 560,000,000원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 지리산청학농업협동조합 | 6,265,557원 | 6,265,557원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 13,993,102원 |
위 배당 계산은 근저당 채권최고액 560,000,000원과 가압류 청구금액을 기준으로 하며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 대항력 가능 임차인 2명의 실제 인수 여부와 금액은 이 표만으로 확정할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 인수 미상 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 588,544,100원 | 566,265,557원 | 0원 | 13,993,102원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 470,835,280원 | 463,726,927원 | 102,538,630원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 376,668,224원 | 370,594,869원 | 195,670,688원 | 0원 |
유찰되면 표면상 최저매각가는 470,835,280원, 376,668,224원으로 낮아지지만, 이 사건은 최저가 하락만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 강동균·강유성의 임차보증금이 확인되지 않아 매수인이 부담할 수 있는 금액이 확정되지 않았기 때문입니다. 실제 임차권과 미배당 보증금이 존재한다면 실질취득비용은 낙찰가보다 높아질 수 있습니다.
⑤ 토지·이용상태와 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하동군 청암면 묵계리 ‘산타재’ 서측 인근으로, 주변은 농경지와 단독주택 등이 형성된 지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 일련번호 2는 서당 및 창고, 일련번호 4는 서당, 일련번호 9는 농가주택으로 이용 중입니다.
- 토지 특성. 토지정보 기준 지목은 대, 면적 750㎡, 토지이용상황은 주거기타, 지형은 급경사·부정형, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 토지정보상 보전관리지역이고 준보전산지와 접하며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 감정요항표에는 일부 일련번호에 계획관리지역·농림지역·자연환경보전지역·사방지·공익용산지·국립공원·공원자연환경지구·관광지 등의 규제가 함께 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 토지정보 기준 27,400원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 아파트나 일반 공동주택이 아니라 서당·창고·농가주택과 토지가 결합된 용도이고, 급경사·부정형 및 다수의 토지이용규제가 함께 있어 일반 주거상품보다 매수층이 제한될 가능성을 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 강동균 임대차 실체 확인. 2009.11.24 전입으로 말소기준보다 앞서고, 등기부 과거 채무자와 이름이 일치합니다. 가장임차인·관계인 여부와 실제 보증금 지급자료를 확인하세요.
- 강유성 보증금 확인. 2014.10.21 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인돼야 실제 인수 가능액을 계산할 수 있습니다.
- 실질취득비용 계산. 최저매각가 588,544,100원만 입찰원가로 보지 말고, 선행 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 그 금액까지 합쳐 판단해야 합니다.
- 목록[6] 현장확인. 분묘기지권 성립여지가 명시돼 있으므로 분묘의 실제 존재·위치와 해당 토지 이용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 용도와 규제 확인. 서당·창고·농가주택 및 토지로 구성되고, 보전관리지역·가축사육제한구역 등 규제가 존재합니다. 사용 목적에 맞는 인허가 가능성을 별도로 검토하세요.
- 급경사·도로 조건 확인. 토지정보상 급경사·부정형·세로한면(불)입니다. 실제 차량 진입, 경계, 활용 가능 면적을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 임차관계, 분묘 현황을 직접 대조하세요.
맺으며 — “후순위 소멸”만 보고 들어가면 안 된다
이 사건은 등기부만 보면 2016년 근저당 이후의 가처분·가압류·경매등기가 소멸해 비교적 단순해 보입니다. 그러나 실제 매수인 위험은 다른 곳에 있습니다. 강동균과 강유성의 선행 전입, 확인되지 않은 임차보증금, 그리고 목록[6]의 분묘기지권 성립여지입니다. 현재 최저매각가 588,544,100원은 실질취득비용의 확정값이 아니라 확인 가능한 최소 출발금액에 가깝습니다.
시세 실거래 자료도 없어 감정가가 시장가격보다 싼지 비싼지를 검증할 근거가 없습니다. 따라서 신건이라는 이유나 향후 유찰로 최저가가 낮아진다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 말소권리는 정리되지만, 인수액과 토지 사용 리스크는 미확정. 이 두 가지가 해소되기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
