창원지방법원 2026타경109. 하동군 청암면 묵계리 일대의 기타 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정 이용상태상 일련번호 2는 서당 및 창고, 일련번호 4는 서당, 일련번호 9는 농가주택으로 이용 중입니다. 등기 건물은 묵계리 1465, 도로명주소 대밭땀길 27로 표시되어 있고 소유자는 강명성입니다. 현재 말소기준은 2016.07.08. 설정된 하동신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 560,000,000원입니다.
등기 자체만 보면 말소기준 뒤에 설정된 소유권일부(12분의2) 가처분과 2026.03.13. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 후순위 등기보다 점유관계입니다. 강동균은 2009.11.24., 강유성은 2014.10.21. 전입해 말소기준일 2016.07.08.보다 앞섭니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보고 실제 인수액을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경109 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 하동군 청암면 묵계리 1464-4 |
| 등기 건물 | 경상남도 하동군 청암면 묵계리 1465 · 대밭땀길 27 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 서당 및 창고 · 서당 · 농가주택 |
| 소유자 | 강명성 |
| 감정가 / 최저가 | 261,924,400원 / 261,924,400원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 하동신용협동조합 · 437,841,299원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유는 별도
2016.07.08. 하동신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 2023.04.14. 설정된 소유권일부(12분의2) 가처분과 2026.03.13. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2026.07.15.에는 같은 6번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 존재하므로 실제 배당관계는 근저당권 이전 상태까지 원본에서 대조해야 합니다.
② 임차인·점유자 — 실질취득가를 막는 핵심 변수
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손지현 | 2025.02.04 | 10,000,000원 / 3,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 2026.05.12 |
| 강재휴 | 2022.05.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 강동균 | 2009.11.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 강유성 | 2014.10.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김경수 | 2017.11.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
점유자는 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 점유자 5명입니다. 손지현·강재휴·김경수는 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 강동균·강유성은 말소기준보다 먼저 전입했습니다. 두 사람의 보증금이 미상인 상태에서는 매수인 인수액과 실질취득가를 0원으로 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 261,924,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,466,942원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 하동신용협동조합 | 560,000,000원 | 257,457,458원 |
| 근저당권 미배당 | - | 302,542,542원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각가 261,924,400원에서는 집행비용 4,466,942원을 제외한 257,457,458원이 근저당권에 배당되고, 근저당권 채권최고액 기준 302,542,542원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 선순위 점유자의 실제 보증금 인수 여부도 별도로 확인해야 합니다.
④ 토지·건물 특성 — 환금성과 입찰요건 확인
- 이용상태. 일련번호 2는 서당 및 창고, 일련번호 4는 서당, 일련번호 9는 농가주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 목조 기와지붕 단층, 블럭조 스레이트지붕 단층, 목조 스레이트지붕 단층 등이 포함되며 위생·급배수·전기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 임야 9,060㎡, 자연림, 급경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 966원/㎡입니다.
- 규제. 보전관리지역을 비롯해 준보전산지·가축사육제한구역·관광지 등이 포함되고, 일부 일련번호에는 계획관리지역·농림지역·자연환경보전지역·사방지·공익용산지·국립공원·공원자연환경지구가 표시되어 있습니다.
- 일괄매각. 제시외건물[감정서상 ‘ㅍ~b’]도 매각에 포함됩니다.
- 멸실 부분. 목록[9] 중 일부 부속사 53.6㎡는 멸실되어 평가에서 제외되었습니다.
- 농지취득자격증명. 목록[11]은 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 강동균·강유성 임대차 원본. 보증금·확정일자·점유부분·계약 당사자·실제 보증금 지급 여부를 확인해 매수인 인수액부터 확정해야 합니다.
- 강동균 관계인 여부. 과거 등기상 채무자와 동일 이름인 점을 감안해 실제 임차인인지 관계인인지 확인해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 목록[11] 관련 증명서 제출 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 보증금 몰수 위험을 피할 수 있습니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물·제시외건물과 멸실된 부속사 53.6㎡의 현황을 감정서·현황도와 대조하세요.
- 근저당권 이전. 2026.07.15. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전 등기가 있으므로 배당요구와 채권자 지위를 최신 등기와 대조하세요.
- 현장 접근성. 차량접근은 가능하지만 토지는 급경사·부정형이고 도로접면 조건도 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격보다 인수액부터 확정해야 한다”
이 사건은 말소기준 이후의 등기만 보면 단순합니다. 2016.07.08. 하동신용협동조합 근저당권 뒤의 가처분과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 강동균·강유성의 전입은 그보다 앞서고 보증금은 미상입니다. 따라서 현재 최저가 261,924,400원이 곧 총취득원가라고 볼 수 없습니다.
또한 기타 건물과 토지가 일괄매각되고 제시외건물이 포함되며, 목록[9] 일부는 멸실, 목록[11]은 농지 관련 증명서 미제출 시 보증금 몰수 조건까지 있습니다. 후순위 권리는 소멸하지만, 점유·농지·일괄매각 리스크가 남는 사건입니다. 입찰의 첫 순서는 가격 협상이 아니라 선순위 점유자의 보증금과 농지취득자격증명 가능 여부를 확정하는 것입니다.
