부산지방법원 2025타경834. 등기부상 소유자는 주식회사클로버피엠이고, 2018.10.25 거래가액 1,500,000,000원에 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 부산은행이 채권최고액 1,320,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 부산은행 근저당권 2건과 기장군·국 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체는 비교적 명확하지만 점유관계는 단순한 공실형이 아닙니다. 현황조사에는 홍짬뽕 김진환, (주) 어메이징 바베큐 정관점 심수미, 홍길동 김진환이 확인됩니다. 세 점유자의 전입일은 모두 2018.10.25 말소기준일보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자·배당요구 여부가 전부 확인된 것은 아닙니다. 따라서 승계 위험과 배당관계는 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경834 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 744 1층104호 · 부산광역시 기장군 정관읍 구연로 19 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가 요항표상 노유자시설(노인복지시설)로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사클로버피엠 · 2018.10.25 소유권이전 · 거래가액 1,500,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 818,000,000원 / 818,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 1,340,651,013원 |
| 말소기준 | 2018.10.25 을구 6번 근저당권 · 주식회사부산은행 · 채권최고액 1,320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2018.06.18과 2018.07.06에 설정됐던 기존 부산은행·대형기선저인망수산업협동조합 근저당권은 2018.10.25 일부포기로 말소됐습니다. 따라서 현재 살아 있는 권리 가운데 기준이 되는 것은 같은 날 새로 설정된 을구 6번 부산은행 근저당권입니다. 2021.02.15 설정된 부산은행 근저당권 77,000,000원·66,000,000원, 2024년 기장군·국 압류, 2025.11.18 임의경매개시결정은 모두 기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 3명, 대항력은 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍짬뽕 김진환 | 104호 | 2024.08.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| (주) 어메이징 바베큐 정관점 심수미 | 미상 | 2023.08.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 홍길동 김진환 | 104호 | 2024.03.28 | 47,000,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
세 점유자는 모두 말소기준일인 2018.10.25 이후 전입했습니다. 따라서 조사된 전입관계만 놓고 보면 대항력은 없고 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조도 아닙니다. 다만 홍짬뽕 김진환과 (주) 어메이징 바베큐 정관점 심수미는 보증금이 확인되지 않았고, 세 점유자 모두 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 배당관계는 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 — 신건 818,000,000원, 시세 비교자료는 없음
현재 최저매각가는 감정가와 같은 818,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인에게 승계되는 금액은 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득은 818,000,000원입니다. 다만 비교할 최근 실거래 자료가 제시되지 않아 이 가격이 시세보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 “신건이라 싸다” 또는 “감정가 대비 할인됐다”는 가격 가점은 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 818,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 10,580,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 1,320,000,000원 | 807,420,000원 |
| 3. 을구 9번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 77,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 10번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 66,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,463,000,000원 가운데 현재 회차 예상배당은 807,420,000원이고 미배당은 655,580,000원입니다. 이 미배당액은 채권자 측 부족분으로, 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 현장 핵심 — 102호·104호·106호 일체 이용
매각물건명세서 비고와 2026.08.04 감정인 회신에 따르면, 본건은 인접한 102호·106호와 격벽을 없애고 일체로 이용 중인 것으로 보입니다. 다만 건축물현황도상의 출입문과 기둥표시 등을 통해 개략적인 호별 위치와 면적은 파악 가능하고, 건축물현황도 등에 의한 경계벽 복원은 비교적 용이한 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 이용·입지·토지 메모 (감정요항표·토지자료 기준)
- 용도. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가 요항표에는 노유자시설(노인복지시설)로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 구조·설비. 일반철골구조 박공지붕 단층 건물, 2017.12.15 사용승인. 급배수·위생·개별 냉난방·화재탐지 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 감정요항표에는 남측 폭 16미터, 동측 폭 8미터 내외 포장도로와 각각 접한다고 기재돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,769.0㎡, 지목 주차장, 토지이용상황 주차장등, 평지, 공시지가 1,390,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·택지개발지구·방화지구·제1종지구단위계획구역·주차장 등이 포함되고, 중로1류·중로2류·소로2류와 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없고, 감정요항표상 공부와의 차이는 없다고 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 현황조사상 실제 임차인 3명이 확인됩니다. 전입일은 모두 말소기준 이후지만 실제 점유 범위와 현재 영업·사용 상태를 확인하세요.
- 보증금·배당관계. 홍짬뽕 김진환과 (주) 어메이징 바베큐 정관점 심수미의 보증금은 미상이고, 세 점유자 모두 확정일자·배당요구 여부 확인이 필요합니다.
- 호별 경계. 102호·106호와 격벽이 제거돼 일체 이용 중입니다. 104호의 독립 인도와 경계벽 복원 가능 상태를 현장에서 대조하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가와 같은 818,000,000원입니다. 비교 실거래가 없으므로 신건 가격의 시세 메리트를 별도 조사해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정상 이용상태는 노유자시설입니다. 실제 이용과 필요한 인허가·용도 적합 여부를 확인하세요.
- 서류 동일성 확인. 등기부 소재지와 감정요항표 위치 설명이 서로 다르게 기재된 부분을 감정서 원본과 현장에서 대조하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원, 승부처는 점유·경계·가격 검증”
말소기준은 2018.10.25 부산은행 근저당권이고 조사된 3명의 임차인은 모두 그 이후 전입했습니다. 따라서 대항력 있는 임차인 보증금 승계는 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 이 사건은 권리 인수보다 현장 확인의 비중이 큽니다. 104호가 102호·106호와 격벽 없이 일체로 이용되고 있고, 점유자 3명이 확인되며, 사건 소재지와 감정요항표의 위치 설명도 서로 다릅니다.
또한 현재는 감정가와 최저가가 같은 818,000,000원 신건이지만 비교할 실거래 자료가 없어 가격이 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 결론은 권리는 비교적 정리돼 있지만, 가격 가점은 보류하고 현장 점유·호별 경계·감정서 대상 동일성 확인을 선행해야 하는 근린시설입니다.
