부산지방법원 2025타경834. 부산광역시 기장군 장안읍 반룡리 832-7의 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 노유자시설(노인복지시설)로 이용 중이고, 일반철골구조 단층 건물입니다. 토지면적은 1,156.2㎡이며 근린생활시설 및 주차장 건부지로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사에스엠유통입니다.
권리구조의 기준점은 2019.05.31. 설정된 주식회사부산은행 근저당 채권최고액 110,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 부산은행의 복수 근저당, 지진영 근저당, 이지영 근저당, 국세 압류와 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 확인된 세 점유·임차관계도 전입일이 모두 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경834 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 장안읍 반룡리 832-7 · 부산광역시 기장군 장안읍 장안산단4로 17 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 노유자시설(노인복지시설)로 이용중 |
| 토지 / 건물 | 토지 1,156.2㎡ · 지목 대 · 일반철골구조 단층 |
| 소유자 | 주식회사에스엠유통 |
| 감정가 / 최저가 | 1,562,545,500원 / 1,562,545,500원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 1,340,651,013원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 노인복지시설로 이용중 · 토지 일부 지상 감나무 4주가 임차인 소유로 탐문 |
① 권리 흐름 — 2019.05.31. 부산은행 근저당이 기준
2017년의 소유권이전청구권 가등기와 이후 일부 압류·가등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 중요한 것은 을구 5번 주식회사부산은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 을구 6번 이후 근저당과 2025.09.26. 국세 압류, 2025.11.18. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 — 3건 모두 말소기준 이후 전입
| 점유·임차인 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍짬뽕 김진환 | 104호 | 2024.08.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주) 어메이징 바베큐 정관점 심수미 | 미상 | 2023.08.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍길동 김진환 | 104호 | 2024.03.28 | 47,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
세 건 모두 전입일이 말소기준일인 2019.05.31.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 홍길동 김진환의 보증금은 47,000,000원이고, 나머지 두 건의 보증금은 미상입니다. 확정일자와 배당요구 여부 역시 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 다만 대항력이 없으므로 이 자료상 보증금이 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지는 않습니다.
③ 가격·회차 구조 — 현재는 감정가 100% 신건
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 1,562,545,500원인 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가 기준 실질취득도 1,562,545,500원입니다. 실거래 시세와 비교해 가격이 싸거나 비싸다고 단정하지 않고, 제공된 회차별 매각가와 미배당 규모를 기준으로 자금구조를 살펴보는 것이 적절합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,562,545,500원 | 1,297,649,955원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,250,036,400원 | 1,607,033,964원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,000,029,120원 | 1,854,541,171원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 매각가는 1,250,036,400원, 1,000,029,120원으로 낮아지지만 채권 미배당액은 각각 1,607,033,964원, 1,854,541,171원으로 커집니다. 중요한 점은 세 시나리오 모두 매수인 인수액이 0원이라는 것입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,562,545,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,025,455원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 주식회사부산은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,100,000,000원 | 1,100,000,000원 |
| 4. 을구 7번 근저당 · 주식회사부산은행 | 330,000,000원 | 330,000,000원 |
| 5. 을구 8번 근저당 · 지진영 | 130,000,000원 | 4,520,045원 |
| 6. 을구 9번 근저당 · 주식회사부산은행 | 16,500,000원 | 0원 |
| 7. 을구 10번 근저당 · 주식회사부산은행 | 780,670,000원 | 0원 |
| 8. 을구 11번 근저당 · 이지영 | 375,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액은 2,842,170,000원, 현재 회차 예상 채권 배당액은 1,544,520,045원, 미배당은 1,297,649,955원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·시설·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 장안읍 반룡리 반룡산업단지 내 구기공원 동측 인근이며, 주위는 지원시설구역으로 근린상가와 나지가 혼재합니다.
- 교통. 시외곽지대에 속하나 차량 접근은 용이한 편이고, 시내버스정류장에서 가까워 교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 일반철골구조 단층 건물로 2017.12.15. 사용승인됐고, 외벽은 판넬잇기, 창호는 알미늄 샷시·단창입니다.
- 설비. 급배수·위생설비·개별 냉난방설비·화재탐지 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 1,156.2㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형이며 근린생활시설 및 주차장 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남측으로 폭 16미터, 동측으로 폭 8미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·일반산업단지·지원시설구역·가축사육제한구역에 포함되고 중로2류에 접합니다.
- 공시지가. 688,300원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유범위 확인. 노인복지시설로 실제 이용 중이고 현황조사상 점유·임차 조사 3건이 있으므로 각 점유부분과 인도대상을 현장에서 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 홍짬뽕 김진환 및 (주) 어메이징 바베큐 정관점 심수미의 보증금은 미상입니다. 대항력은 없지만 배당과 명도 협의에 필요한 실제 계약내용을 확인해야 합니다.
- 감나무 4주. 토지 일부의 감나무 4주가 임차인 소유로 탐문됐으므로 수목의 소유·처리·반출 관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 건물과 토지가 일괄매각되는 사건인 만큼 현황과 매각대상 경계를 원본 서류에서 다시 대조해야 합니다.
- 용도·규제 확인. 노유자시설 이용상태와 일반산업단지·지원시설구역 등 토지이용 제한이 실제 사용계획과 맞는지 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권에 큰 미배당이 발생하더라도 이 사건 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리 인수보다 ‘점유와 이용상태’가 핵심
이 사건의 등기 권리분석은 비교적 명확합니다. 2019.05.31. 부산은행 근저당을 기준으로 그 뒤의 근저당·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 현황조사상 세 점유·임차관계도 모두 말소기준권리 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 이유만으로 현장 확인을 줄여서는 안 됩니다. 현재 노인복지시설로 이용 중이고, 보증금이 확인되지 않은 점유관계가 2건 있으며, 토지 일부에는 임차인 소유로 탐문된 감나무 4주가 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 등기 인수위험보다 실제 점유범위·시설 이용상태·수목 처리와 인도 절차를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
