부산지방법원 2024타경101972. 다대포현대아파트 105동 20층2001호입니다. 소유자는 최명구이고, 2014.03.26. 거래가액 259,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2022.07.21. 설정된 주식회사에스비아이저축은행 근저당권 111,600,000원입니다. 이후의 최지윤 가압류 100,000,000원, 강제경매개시결정, 사하구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건은 등기부만 보고 “인수 0원”이라고 결론낼 수 없습니다. 현황조사와 문건접수상 확인되는 사람은 7명이고, 그중 5명의 전입일이 말소기준일인 2022.07.21.보다 빠릅니다. 이들의 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않았으므로, 정확한 대항력 범위·우선변제 여부·미배당 보증금은 아직 정해지지 않았습니다. 따라서 배당 계산상 인수액이 0원으로 표시되더라도 실제 매수인 인수액은 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경101972 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 다대로 473, 105동 20층2001호 (다대동,다대포현대아파트) |
| 물건종류 | 아파트 |
| 동일 평형 | 142.32㎡ |
| 소유자 | 최명구 · 2014.03.26. 소유권이전 · 거래가액 259,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 388,000,000원 / 388,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 단지 | 다대포현대 · 2,181세대 · 1993.09.09. 준공 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차관계는 별도 확인
말소기준권리는 2022.07.21. 설정된 주식회사에스비아이저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 111,600,000원입니다. 이후 2023.09.25. 최지윤의 100,000,000원 가압류, 2024.03.21. 강제경매개시결정, 2024.06.10. 사하구 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 실제 조사상 7명, 선순위 전입 5명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 팽주원 | 2020.04.08 | 미상 | 2024.04.18 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정경호 | 2021.05.25 | 미상 | 2024.04.16 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박혜빈 | 2021.09.08 | 미상 | 2024.04.12 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 신근호 | 2022.04.22 | 미상 | 2024.06.04 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 구강민 | 2022.05.27 | 미상 | 2024.04.12 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 윤창현 | 2022.12.02 | 미상 | 2024.04.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이다희 | 2023.07.18 | 미상 | 2024.05.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 조사상 인원은 실제 7명으로 봅니다. 이 가운데 선순위 전입 5명은 보증금이 모두 미상입니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성이 없어지는 것은 아닙니다. 확정일자 역시 확인되지 않아 우선변제 순위도 지금 단계에서는 판단할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 시장과 큰 괴리
다대포현대 동일 평형 거래는 12건이 확인됩니다. 전체 12건 평균은 317,833,333원이지만 가격 메리트 판단에는 최근 시장을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 259,500,000원이고 최신 거래는 2026.08. 270,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간을 비교한 추세도 -21.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 142.35㎡ | 22 | 270,000,000원 |
| 2026.07 | 142.32㎡ | 20 | 249,000,000원 |
| 2025.06 | 142.32㎡ | 9 | 282,000,000원 |
| 2025.05 | 142.35㎡ | 10 | 330,000,000원 |
| 2025.01 | 142.32㎡ | 11 | 360,000,000원 |
| 2024.12 | 142.35㎡ | 4 | 305,000,000원 |
| 2024.12 | 142.32㎡ | 25 | 283,000,000원 |
| 2024.11 | 142.32㎡ | 13 | 380,000,000원 |
| 2024.09 | 142.35㎡ | 4 | 305,000,000원 |
| 2024.06 | 142.35㎡ | 22 | 315,000,000원 |
| 2024.06 | 142.32㎡ | 24 | 360,000,000원 |
| 2024.05 | 142.32㎡ | 25 | 375,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 259,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 317,833,333원 |
신건 최저가 388,000,000원은 최근 12개월 평균의 149.5%입니다. 전체 12건 평균과 비교해도 122.1%입니다. 최근 가격 흐름이 -21.2%인 상황에서 과거의 상대적 고가 거래까지 포함된 전체 평균만 보고 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 현재 가격은 최근 시세보다 싸기는커녕 명백히 높은 구간입니다.
④ 예상배당표 (매각가 388,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,232,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 111,600,000원 | 111,600,000원 |
| 3. 가압류 · 최지윤 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 최지윤 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 170,168,000원 |
위 계산은 집행비용 6,232,000원, 확인된 채권 211,600,000원을 기준으로 한 배당 시뮬레이션입니다. 임차인 보증금·당해세·최우선변제액이 반영되지 않았으므로 실제 배당 및 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 계산표상 매수인 인수 0원은 임차보증금 미상 위험까지 해소됐다는 의미가 아닙니다.
⑤ 회차별 가격 — 유찰돼도 임차인 확인이 먼저
| 회차 | 비율 | 매각가격 | 채권 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 388,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 310,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 248,320,000원 | 0원 | 0원 |
2회 유찰 시 가격은 248,320,000원으로 최근 12개월 평균 259,500,000원보다 낮아지는 구간입니다. 하지만 이 사건은 단순히 최저가가 내려갔다고 바로 가격 메리트가 생기는 구조로 판단하면 안 됩니다. 선순위 전입 5명의 보증금이 확인되어 미배당 인수액까지 계산돼야 낙찰가 + 인수액 기준의 실질취득비용을 시세와 비교할 수 있습니다.
⑥ 단지·환금성 메모
- 단지 규모. 다대포현대는 2,181세대이며 준공일은 1993.09.09.입니다.
- 거래 표본. 동일 평형 142.32㎡대 거래 12건이 확인되고 거래금액은 249,000,000원부터 380,000,000원까지 분포합니다.
- 최근 가격. 최근 12개월 거래 2건 평균은 259,500,000원, 최신 2026.08. 거래는 270,000,000원입니다.
- 가격 추세. 최근 구간 대비 이전 구간 가격 추세는 -21.2%입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 가격을 우선해 판단해야 합니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.6회입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 지형높이는 평지, 지형형상은 부정형, 도로접면은 광대소각으로 기재되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 5명 보증금 확인. 팽주원·정경호·박혜빈·신근호·구강민의 실제 보증금과 점유관계를 매각물건명세서에서 반드시 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위와 예상배당액을 현재 자료만으로 정할 수 없습니다.
- 실질취득비용 재계산. 선순위 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 이를 더해 최근 12개월 평균 259,500,000원 및 최신 거래 270,000,000원과 다시 비교해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 149.5%이고 가격 추세도 -21.2%입니다. 신건 가격 자체에는 메리트가 없습니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 배당 계산은 확인된 채권 기준이며 임차보증금과 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 문건접수 내역과 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “비싼 신건 + 인수액 미상”의 조합
이 물건은 후순위 등기권리만 놓고 보면 말소관계가 단순합니다. 문제는 임차관계와 가격입니다. 말소기준일보다 먼저 전입한 사람이 5명인데 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않았습니다. 따라서 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 최저가 388,000,000원은 최근 12개월 평균 259,500,000원의 149.5%이고, 최신 거래 270,000,000원보다도 높습니다. 최근 추세는 -21.2%입니다. 현재 신건 가격에서 가격상 장점은 없으며, 임차보증금이 확인되기 전에는 유찰 후 가격만 내려간다고 해서 투자 매력이 생겼다고 평가할 수도 없습니다. 가격은 과대, 인수액은 미상. 원본 임차관계 확인 전에는 보류가 맞는 사건입니다.
