부산지방법원 2024타경101972. 부산 북구 덕천동 424-3의 토지와 5층 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 1층 계단실·창고, 2층 업무시설인 주거용 오피스텔, 3~5층 단독주택(다가구주택)입니다. 말소기준은 2018년 7월 20일 장전동새마을금고 근저당권 650,000,000원이며, 이후 설정된 전세권, 임차권등기, 가압류, 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차의 배당 시뮬레이션은 감정가와 동일한 896,202,200원을 매각가로 가정하며, 채권자 총 청구액 940,000,000원 중 884,840,178원이 배당되고 55,159,822원이 미배당됩니다. 그럼에도 제공된 권리·배당 판단상 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니어서 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경101972 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 덕천동 424-3 · 부산광역시 북구 의성로121번길 134 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 계단실·창고 · 2층 업무시설(주거용 오피스텔) · 3~5층 단독주택(다가구주택) |
| 소유자 | 최명구 · 단독소유 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 · 사용승인일 2018.02.13 |
| 토지 | 154.1㎡ · 지목 대 · 공시지가 1,148,000원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 896,202,200원 / 896,202,200원 (신건·0회 유찰) |
| 청구금액 | 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 원칙적으로 소멸
2018.03.08 하나은행 근저당 540,000,000원은 이미 등기부상 말소됐고, 현존 권리의 말소기준은 2018.07.20 장전동새마을금고 근저당 650,000,000원입니다. 이후 조호선 전세권, 정경호·최지윤·구강민·윤창현 임차권등기, 김성주 가압류, 각 경매개시결정과 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 인수 0원과 별개로 확인할 부분
확인되는 임차·점유 관계인은 총 10명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고자는 없어 아래 인원은 모두 각각의 실제 신고·점유 관계로 봅니다. 전입일이 확인되는 8명은 모두 말소기준일인 2018.07.20보다 늦어 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 반면 전입일과 보증금이 확인되지 않는 2명은 대항력 가능·미상으로 남습니다.
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 팽주원 | 2020.04.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 판단 |
| 신근호 | 2022.04.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 판단 |
| 박혜빈 | 2021.09.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 판단 |
| 이다희 | 2023.07.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 판단 |
| 정경호 | 2021.05.25 | 2021.05.10 | 55,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 소멸 |
| 최지윤 | 2019.07.03 | 2021.07.05 | 100,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 소멸 |
| 구강민 | 2022.05.27 | 2022.04.25 | 110,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 소멸 |
| 윤창현 | 2022.12.02 | 2022.11.15 | 85,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 소멸 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 조호선 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
조호선은 등기부에는 2018.11.13 설정된 전세금 30,000,000원의 전세권자로도 확인되며, 그 전세권 자체는 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 조사상 전입신고일과 보증금이 확인되지 않은 점유 정보가 별도로 있어, 단순히 “대항력 없음”으로 단정하지 않고 현 점유와 주민등록·임대차계약의 실체를 재확인하는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 896,202,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,362,022원 |
| 2. 근저당 · 장전동새마을금고 | 650,000,000원 | 650,000,000원 |
| 3. 전세권 · 조호선 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 4. 가압류 · 김성주 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 5. 경매개시결정 · 최지윤 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 6. 경매개시결정 · 장전동새마을금고 | 100,000,000원 | 44,840,178원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 940,000,000원 중 884,840,178원 배당, 미배당 55,159,822원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 가격 시나리오 — 시세자료 없이 유찰 효과만 본다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 896,202,200원 | 884,840,178원 | 55,159,822원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 716,961,760원 | 707,392,142원 | 232,607,858원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 573,569,408원 | 565,433,714원 | 374,566,286원 | 0원 |
현재 회차는 신건으로 감정가와 최저가가 동일합니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 없어 896,202,200원이 시세보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하지 않는 것이 맞습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 이용상태. 1층 계단실·창고, 2층 업무시설(주거용 오피스텔), 3~5층 단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다.
- 입지. 부산 북구 덕천동 양천초등학교 북측 인근으로, 단독주택·중소규모 공동주택·근린생활시설 등이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 부산도시철도 3호선 숙등역이 있어 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층, 사용승인일 2018.02.13. 급배수·위생·승강기·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 154.1㎡, 지목 대, 공시지가 1,148,000원/㎡이며 제2종일반주거지역과 상대보호구역 정보가 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 우선 확인. 기사항전·조호선의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 주민등록·계약서·점유 호실을 원본으로 확인해야 합니다.
- 최지윤 관계 검토. 임차권자와 경매신청 채권자가 동일한 최지윤으로 확인됩니다. 임대차 및 채권관계의 실체와 보증금 지급증빙을 대조하세요.
- 다가구 명도 난도. 다수 임차·점유자가 존재하므로 낙찰 후 개별 호실별 인도·협의가 필요할 수 있습니다.
- 조호선 전세권. 2018.11.13 설정 전세권 30,000,000원은 말소기준권리 이후로 매각 소멸 대상이지만, 별도의 주택 점유관계는 따로 확인하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각 및 제시외 건물 포함 조건을 현황과 감정평가 원문에서 확인하세요.
- 세금·최우선변제. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 896,202,200원만 보고 싸다고 판단하지 말고 별도 현장 시세조사가 필요합니다.
맺으며 — “등기 인수 0원”보다 중요한 것은 미상 점유의 실체
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2018.07.20 장전동새마을금고 근저당이 기준이 되고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 건물 전체가 주거용 오피스텔·다가구 형태로 사용되고 다수 임차인이 얽혀 있어, 권리분석의 실제 난도는 등기 숫자만으로 평가하기 어렵습니다.
특히 전입일·보증금이 미상인 점유자는 대항력 여부를 단정할 수 없고, 최지윤처럼 임차권자와 경매신청 채권자가 겹치는 관계도 확인이 필요합니다. 게다가 실거래 자료가 없어 신건 최저가 896,202,200원의 가격 경쟁력 역시 판정할 수 없습니다. 결론은 “등기상 인수는 0원, 점유관계는 추가 확인, 가격은 현장 시세조사 후 판단”입니다.
