⚠️ 인수 40,000,000원 🏬 신건 551,000,000원 ❓ 미상 점유자 2명 📅 2026.09.03
부산지방법원 2025타경625. 부산 북구 덕천동 폴라렉스 1층 102호의 근린시설입니다. 집합건축물대장상 용도는 판매시설(상점)이고, 현황은 호별 경계 구분 없이 인접 호수와 함께 판매시설로 이용되고 있습니다. 현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 551,000,000원인 신건입니다.
권리구조의 핵심은 감정가가 아닙니다. 등기상 2010.08.04 설정된 전세권은 현재 말소기준권리인 2018.12.04 박훈 근저당보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 이 전세권설정등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨이라고 명시되어 있습니다. 전세금은 40,000,000원이며 이후 전세권자는 주식회사이랜드리테일로 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경625 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 덕천동 398-2 폴라렉스 1층102호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물대장상 판매시설(상점) · 현황 판매시설 |
| 소유자 | 주식회사티아이피디엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 551,000,000원 / 551,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 232,475,654원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 말소기준권리 | 2018.12.04 근저당권 · 박훈 · 채권최고액 250,000,000원 |
| 명시된 인수권리 | 2010.08.04 전세권 · 전세금 40,000,000원 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 남는다
말소기준은 2018.12.04 박훈 근저당권 250,000,000원입니다. 그보다 앞선 2010.08.04 전세권은 선순위이며 매각물건명세서에서 매수인 인수 대상으로 명시됐습니다. 반면 2022년 이후 압류 3건, 2023.08.23 에스앤씨세인 가압류, 2024.02.29 현대캐피탈 가압류, 2025.02.27 경매개시결정은 말소기준권리 이후로 매각 시 소멸합니다.
② 점유자 — 대항력은 ‘미상’으로 봐야 한다
| 점유자 | 확인 출처 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)이랜드리테일 | 현황조사 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| MOOK | 현황조사 · 매각물건명세서 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
두 점유자 모두 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 有라고 단정할 수도, 반대로 인수 위험이 없다고 단정할 수도 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 특히 (주)이랜드리테일은 등기상 선순위 전세권자의 현재 명의와도 연결되므로 전세권 인수 문제와 점유관계를 함께 확인해야 합니다.
③ 실질취득 — 신건 기준 최소 591,000,000원
현재 최저매각가는 551,000,000원이고, 매수인에게 인수되는 것으로 명시된 전세권 전세금은 40,000,000원입니다. 따라서 이 명시된 인수만 반영해도 현재 회차의 실질 부담은 591,000,000원입니다.
| 현재 회차 | 551,000,000원 |
|---|---|
| 명시 인수 전세권 | 40,000,000원 |
| 실질취득 | 591,000,000원 |
| 추가 미상 요소 | (주)이랜드리테일·MOOK의 보증금 및 대항력 |
실거래 시세 자료는 확인되지 않으므로 이 물건을 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 상가형 집합건물은 아파트처럼 단순 평형 평균으로 가격을 대입하기 어려우므로, 실질취득액과 임대·점유관계를 먼저 확정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 551,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,910,000원 |
| 2. 전세권 · 주식회사정오 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 3. 근저당권 · 박훈 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 에스앤씨세인 | 188,568,000원 | 188,568,000원 |
| 5. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 24,155,495원 | 24,155,495원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 40,366,505원 |
위 예상배당 계산에서는 전세권 40,000,000원이 배당 항목에 포함되어 있으나, 매각물건명세서는 해당 전세권설정등기를 매수인 인수 권리로 명시하고 있습니다. 입찰 판단에서는 명세서의 인수 문구를 우선 확인해야 합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위로 차감되어 후순위 배당액이 변동할 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 유찰돼도 인수권리 확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 551,000,000원 | 502,723,495원 | 0원 | 40,366,505원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 440,800,000원 | 433,992,000원 | 68,731,495원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 352,640,000원 | 346,903,040원 | 155,820,455원 | 0원 |
유찰되면 매각가격은 낮아지지만, 매각물건명세서에 명시된 인수 전세권이 저절로 사라지는 것은 아닙니다. 따라서 단순히 551,000,000원에서 440,800,000원 또는 352,640,000원으로 내려간다는 이유만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 입찰 전 전세권의 실제 소멸·인수 조건과 점유자의 권리관계를 확정해야 합니다.
⑥ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 판매시설(상점)이며 현황은 호별 경계 구분 없이 판매시설로 이용 중입니다.
- 물리적 구획. 1층 대부분이 벽체가 없는 형태로 인접 호수와 함께 매장의 일부로 이용 중이나, 각 호별 통로가 확보되어 있고 물리적 복원이 가능한 것으로 기재돼 있습니다.
- 입지. 덕천2동 행정복지센터 남측 인근의 노선상가지대로 상업용·업무용 건물 및 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2·3호선 환승역인 덕천역이 있습니다.
- 토지. 일반상업지역 · 방화지구이며, 토지는 평지의 부정형으로 상업용 이용 중입니다.
- 도로. 남동측 광대로, 북동측 소로, 북서측 세로에 각각 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 승강기, 소화전, 화재경보, 스프링클러설비가 설치돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전세권 원문 확인. 을구 2번 전세권 40,000,000원이 매수인에게 인수된다는 매각물건명세서 문구를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 현재 전세권자 확인. 최초 전세권자 주식회사정오에서 2013.04.29 주식회사이랜드리테일로 이전된 상태를 등기 원본과 대조해야 합니다.
- 점유자 2명의 권리 확인. (주)이랜드리테일과 MOOK의 전입신고일·보증금이 미상이라 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부에 따라 배당구조가 달라질 수 있습니다.
- 호별 경계 복원 확인. 현재 인접 호수와 통합 사용 중이므로 1층102호의 독립적 통로·구획과 실제 복원 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 폴라렉스 1층 및 지하1층이 임차인 자체 구성으로 리모델링·재배치돼 사용 중이므로 계약관계와 명도 범위를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 5.51억”이 이 물건의 가격이 아니다
이 사건의 첫 번째 질문은 “5.51억이 싼가?”가 아닙니다. 먼저 2010년 선순위 전세권 40,000,000원을 왜 매수인이 인수하는지, 그리고 (주)이랜드리테일과 MOOK가 어떤 권리로 점유하고 있는지를 확정해야 합니다. 현재 확인된 명시 인수만 반영해도 신건 실질 부담은 591,000,000원입니다.
여기에 국세·지방세 압류, 호별 경계 없이 통합 사용 중인 판매시설이라는 물리적 특성까지 겹칩니다. 후순위 근저당·가압류가 매각으로 소멸한다는 점만 보고 권리가 깨끗하다고 평가할 수 없는 사건입니다. 선순위 인수권리와 미상 점유관계가 해소되기 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.
