부산지방법원 2025타경625. 등기부상 대상은 부산 북구 덕천동 폴라렉스의 집합건물이고, 감정요항상 집합건축물대장 용도는 판매시설(상점), 현황도 호별 경계 구분 없이 판매시설로 이용 중입니다. 사건의 용도 표기는 단독주택이지만 실제 이용상태는 상업시설 성격이 분명합니다. 소유자는 주식회사티아이피디엔씨이며, 현재 경매 신청채권자는 부경원예농업협동조합, 청구액은 232,475,654원입니다.
권리분석의 출발점은 2019.02.25. 박훈 명의 근저당권입니다. 채권최고액은 250,000,000원이고 이 권리가 말소기준으로 계산됩니다. 이후 국세·지방세 압류, 주식회사 에스앤씨세인의 가압류, 현대캐피탈의 가압류, 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이보다 앞선 2010년 전세권은 예외입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경625 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 덕천동 398-2 폴라렉스 지하1층 비-178호 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 표기 · 집합건축물대장상 판매시설(상점) · 현황 판매시설 |
| 소유자 | 주식회사티아이피디엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 112,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부경원예농업협동조합 / 232,475,654원 |
| 말소기준권리 | 2019.02.25. 근저당권 · 박훈 · 채권최고액 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 남는다
따라서 현재 최저가 112,000,000원만을 취득가격으로 보면 위험합니다. 확인된 전세금 11,000,000원을 더하면 최소 실질취득 기준은 123,000,000원입니다. 여기에 별도의 임차관계가 확인될 경우 부담이 더 커질 수 있으므로, 123,000,000원은 최소 기준으로 봐야 합니다.
② 점유관계 — 실제 점유자는 있으나 대항력은 미상
| 점유자 | 보증금 / 전세금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| (주)이랜드리테일 | 전세권 11,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
| MOOK | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
현황조사에는 (주)이랜드리테일과 MOOK이 확인되지만 전입신고일·확정일자·임대차 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 두 점유자를 단순히 “대항력 없음”으로 처리할 수 없습니다. 특히 (주)이랜드리테일은 등기부상 2010년 전세권을 이전받은 권리자이기도 하므로, 등기 전세권 인수와 임대차 점유관계를 분리해 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,368,000원 |
| 2. 전세권 · 주식회사정오 | 11,000,000원 | 11,000,000원 |
| 3. 근저당권 · 박훈 | 250,000,000원 | 98,632,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 에스앤씨세인 | 188,568,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 24,155,495원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 합계는 473,723,495원, 예상배당은 109,632,000원, 미배당은 364,091,495원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원이고, 신청채권자 청구액 232,475,654원도 현재 회차 시나리오에서는 배당되지 않는 것으로 계산되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕천2동 행정복지센터 남측 인근이며, 주변은 간선도로변 상업용·업무용 건물과 각종 근린생활시설로 형성된 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2·3호선 환승역인 덕천역이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 판매시설(상점)이고 현황도 호별 경계 구분 없이 판매시설로 이용 중이며 일부는 공용통로로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 구조. 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕의 지하6층·지상12층 건물입니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지면적 1,088.6㎡, 공시지가 11,410,000원/㎡, 상업용·평지·부정형 토지입니다.
- 도로. 남동측 광대로, 북동측 소로, 북서측 세로와 각각 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 11,000,000원 인수 반영. 최저가 112,000,000원만 보지 말고 최소 실질취득 123,000,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- (주)이랜드리테일 점유관계 확인. 등기상 전세권 이전을 받은 권리자이며 현황조사에도 점유자로 등장하므로, 현재 권리관계와 점유 형태를 확인해야 합니다.
- MOOK의 임대차 확인. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다.
- 호실 경계 현장 확인. 오픈형으로 육안상 구분이 어렵고 전체 리모델링·재배치 상태이므로, 비-178호의 실제 범위와 물리적 복원 가능성을 현장에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서에 일괄매각으로 기재되어 있으므로 대상 목록과 각 호실의 관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 동일·유사 매물의 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 현재 최저가가 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서에서 전세권 인수, 점유관계, 매각 범위를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.12억 신건”이 아니라 “인수권리 포함 상업시설”
이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 2010.03.09. 설정되고 2010.04.30. 주식회사이랜드리테일로 이전된 11,000,000원 전세권이 매수인에게 인수된다는 점이 첫 번째입니다. 두 번째는 현황조사상 (주)이랜드리테일과 MOOK이 확인되지만 전입일·보증금이 미상이라 임차 대항력 판단이 끝나지 않았다는 점입니다.
세 번째는 물건 자체가 호별 경계가 육안상 명확하지 않은 오픈형 판매시설이고, 임차인 구성에 따라 전체가 리모델링·재배치된 상태라는 점입니다. 최저가 112,000,000원에 확인된 전세권 11,000,000원만 더해도 최소 실질취득은 123,000,000원입니다. 실거래 비교자료도 없어 가격 메리트를 확인할 수 없습니다. 전세권 인수·점유자 권리·호실 경계를 확인하기 전에는 신건 가격만으로 접근하기 어려운 물건입니다.
