춘천지방법원 2026타경13. 홍천군 서면 모곡리 518-45의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 주택은 철근콘크리트구조 2층 건물로 이용 중이고, 제시외 물건도 매각에 포함됩니다. 등기 흐름에서 현재 말소기준은 2024년 1월 12일 설정된 가평군산림조합 근저당권 420,000,000원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 국세 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다.
등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 문제는 등기 바깥에 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 2026년 3월 23일 임O재가 유치권을 신고했고 성립 여부가 불분명하다고 적혀 있습니다. 이후 2026년 8월 6일 신청채권자 가평군산림조합이 유치권자 임O재에 대해 유치권 권리배제 신청서를 제출했습니다. 따라서 “인수 0원”은 등기상 권리 기준이고, 실제 점유·공사대금·견련성 등 유치권 성립요건은 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경13 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 홍천군 서면 모곡리 518-45 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 물건 포함 |
| 이용상태 | 단독주택 · 1층 거실·방·욕실·주방·보일러실 / 2층 방·욕실 |
| 소유자 | 김안수 |
| 감정가 / 최저가 | 260,212,000원 / 260,212,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 가평군산림조합 / 396,429,050원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 말소기준은 을구 3번 가평군산림조합 근저당권입니다. 채권최고액은 420,000,000원이며 공동담보로 모곡리 518-45 토지, 518-100 토지·건물이 기재돼 있습니다. 2025년 이후의 국민건강보험공단 압류, 국세 압류 2건, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 조사 — 전입은 모두 말소기준 이후
| 성명 | 조사상 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박승환 | 주민등록등재자 | 2025.08.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박봉윤 | 주민등록등재자 | 2025.07.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
주민등록등재자는 2명입니다. 박봉윤은 2025.07.17., 박승환은 2025.08.05. 전입해 모두 2024.01.12. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 기준으로 대항력은 없습니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 감정평가에서도 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 실제 점유관계와 퇴거 협의 여부는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 260,212,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,442,968원 |
| 2. 근저당 · 가평군산림조합 | 420,000,000원 | 255,769,032원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 260,212,000원 가정 시 가평군산림조합 채권최고액 420,000,000원 중 255,769,032원이 배당되고, 164,230,968원의 미배당이 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 가격 판단 — 실거래 비교자료는 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 260,212,000원이나 1회 유찰 시 208,169,600원, 2회 유찰 시 166,535,680원이라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 근거는 없습니다. 단독주택과 토지가 묶인 물건인 만큼 개별 건물 상태, 토지 형상·접도, 제시외 물건, 실제 점유와 유치권 문제를 함께 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 260,212,000원 | 255,769,032원 | 164,230,968원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 208,169,600원 | 204,455,226원 | 215,544,774원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 166,535,680원 | 163,404,180원 | 256,595,820원 | 0원 |
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한서초등학교 북측 인근으로 주위에는 농경지와 단독주택 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 근거리에 노선 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 321.0㎡, 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로각지(가)입니다. 공시지가는 91,300원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 2층 단독주택으로 기본 전기·급배수·위생·난방설비가 갖춰져 있고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 단독주택과 토지를 함께 매각하는 물건으로, 동일 평형 아파트처럼 표준화된 실거래 비교가 어렵습니다. 개별성 때문에 현장 상태와 실제 수요 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 현장 확인. 임O재의 실제 점유 여부, 점유 개시 시점, 주장 채권의 발생 원인과 공사 관련 자료를 확인해야 합니다.
- 권리배제 신청 확인. 2026.08.06. 가평군산림조합이 제출한 유치권 권리배제 신청서의 주장 내용과 이후 법원 기록을 원본으로 확인하세요.
- 주민등록등재자 2명. 두 사람 모두 대항력은 없지만 실제 점유자와 퇴거 시점·명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 제시외 물건 포함. 일괄매각과 제시외 물건 포함 범위를 감정평가서와 현장에서 대조하세요.
- 세금 압류. 국민건강보험공단 및 국세 압류가 존재하므로 당해세 여부와 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 최저가 자체만으로 할인 여부를 판단하지 말고 주변 단독주택·토지 거래를 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 기록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기는 단순하지만, 유치권은 아직 열린 문제”
이 사건은 등기부만 보면 정리가 잘 되는 편입니다. 말소기준인 가평군산림조합 근저당권 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 주민등록등재자 2명도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없어 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 단독주택 경매에서 이 한 문장만 보고 안전하다고 결론 내리면 안 됩니다. 2026.03.23. 신고된 유치권의 성립 여부가 불분명하고, 신청채권자가 권리배제 신청까지 낸 상태라 실제 점유와 채권관계를 확인하기 전에는 리스크가 닫히지 않았습니다. 게다가 비교 실거래 자료가 없어 신건 최저가 260,212,000원이 시장 대비 싼지 비싼지도 판단할 수 없습니다. 등기 권리는 통과, 유치권과 가격 검증은 보류. 이 사건의 핵심 결론입니다.
