춘천지방법원 2026타경13. 홍천군 서면 모곡리 518-100의 단독주택 + 토지 사건입니다. 현재 소유자는 김안수이고, 말소기준권리는 2024.01.12 설정된 가평군산림조합 근저당권 420,000,000원입니다. 신청채권자의 청구금액은 396,429,050원이며, 감정가와 현재 최저매각가는 모두 270,944,000원입니다.
등기 흐름에는 말소기준권리 이전의 가압류·가등기·근저당 이력이 있지만 해당 권리들은 이미 등기부상 말소된 상태입니다. 말소기준 이후에는 국민건강보험공단 압류, 국의 압류 2건, 임의경매개시결정이 이어지며 이들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 현재 자료에서 확인되는 등기상 매수인 인수권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경13 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 홍천군 서면 모곡리 518-100 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 감정 이용상태상 기호 (2), (4) 모두 2층 단독주택 |
| 토지 | 대 · 400.0㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김안수 |
| 감정가 / 최저가 | 270,944,000원 / 270,944,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 가평군산림조합 / 396,429,050원 |
| 말소기준권리 | 2024.01.12 근저당권 · 가평군산림조합 · 채권최고액 420,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 관정 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 점유자도 후순위
핵심은 2024.01.12 가평군산림조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 발생한 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그보다 앞선 가압류, 소유권이전담보가등기 관련 권리와 최수자 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다.
임차인·점유 조사 — 주민등록등재자 2명
| 성명 | 점유 표시 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박봉윤 | 주민등록등재자 | 2025.07.17 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박승환 | 주민등록등재자 | 2025.08.05 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
박봉윤은 2025.07.17, 박승환은 2025.08.05 전입으로 확인됩니다. 두 날짜 모두 말소기준권리인 2024.01.12보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 관계는 별도 확인이 필요합니다. 두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고는 아닙니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 270,944,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 최저가 기준 실질취득액도 270,944,000원입니다.
다만 동일·유사 물건의 실거래 시세가 확인되지 않아 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지를 직접 비교할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인 여부만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 특히 단독주택과 토지가 결합된 물건은 토지 형상·접면·건물 상태·부속시설 등에 따라 개별성이 크므로 현장과 주변 거래를 별도로 대조해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 270,944,000원 | 266,350,784원 | 153,649,216원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 216,755,200원 | 212,920,627원 | 207,079,373원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 173,404,160원 | 170,176,502원 | 249,823,498원 | 0원 |
유찰될수록 가평군산림조합의 미배당액은 커지지만, 해당 미배당이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 270,944,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,593,216원 |
| 2. 근저당 · 가평군산림조합 | 420,000,000원 | 266,350,784원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 1.7% 추정 기준입니다. 근저당 채권최고액 420,000,000원 중 266,350,784원이 배당되고 153,649,216원이 미배당되는 계산입니다. 이는 채권자의 미회수액이며 매수인 인수액과는 구별해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 홍천군 서면 모곡리 한서초등학교 북측 인근으로, 주변은 농경지와 단독주택 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 근거리에 노선 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 주택 이용. 감정 이용상태상 기호 (2), (4)는 모두 2층 단독주택으로 사용 중이며 거실·방·욕실·주방·보일러실 등의 구성이 확인됩니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 2층 건물로 기본 전기·급배수·위생·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 400.0㎡, 계획관리지역이며 평지·사다리형·세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 84,300원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 농경지·단독주택이 혼재한 지역의 단독주택 + 토지 물건으로, 현재 자료만으로 아파트처럼 표준화된 실거래 비교를 하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 대조. 현재 자료만으로 최저가 270,944,000원의 시장가격 대비 할인 여부를 판단할 수 없으므로 인근 단독주택·토지 거래를 별도 확인하세요.
- 관정 확인. 일괄매각에 제시외 관정이 포함되지만 미신고된 관정이 소재하는 것으로 기재돼 있어 양성화 등 정확한 사항을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 박봉윤·박승환의 전입은 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 실제 점유상태와 인도 가능성은 현장에서 다시 확인하세요.
- 보증금·배당요구 확인. 두 주민등록등재자의 보증금·확정일자·배당요구 관계가 명확하지 않으므로 명세서와 관련 서류를 대조하세요.
- 압류·당해세 확인. 국민건강보험공단 압류와 국의 압류 2건이 있으므로 실제 당해세 여부와 배당순서를 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역 외에 성장관리계획구역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역이 중첩돼 있으므로 향후 이용계획이 있다면 제한 내용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 0원 인수, 가격은 검증 필요”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.01.12 가평군산림조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 박봉윤·박승환 역시 말소기준 이후 전입해 대항력이 없고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 사실이 곧 가격 메리트를 의미하지는 않습니다. 실거래 비교 근거가 없는 상태에서 신건 최저가 270,944,000원을 싸다고 평가할 수 없고, 압류 관련 배당 변수와 미신고 관정의 처리 여부도 남아 있습니다. 권리 자체는 통과, 가격과 현장 확인은 보류. 이 물건은 등기 인수보다 시세 검증·점유 확인·관정 확인이 실제 입찰 판단의 핵심입니다.
