서울중앙지방법원 2025타경103271. 서초동 성심빌딩 2층 201호 다세대주택입니다. 감정가는 535,000,000원, 현재 최저매각가는 428,000,000원으로 한 차례 유찰됐습니다. 공유자는 최금미·최정욱·최형주로 각 지분 3분의 1이며, 2016.07.15 소유권이전 당시 등기부 거래가액은 302,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 임차인입니다. 박민신은 2017.12.15 전입하고 같은 날 확정일자를 받았으며 2025.07.18 배당요구를 했습니다. 대항력과 우선변제권이 있는 것으로 정리되어 있지만 보증금 액수가 확인되지 않습니다. 대항력 임차인의 보증금이 실제 낙찰가보다 크고 배당으로 전액 소진되지 않는 구조라면, 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 이 때문에 현재 최저가 428,000,000원만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103271 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1432-24 성심빌딩 2층201호 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 중 |
| 소유자 | 최금미 · 최정욱 · 최형주 (각 3분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 535,000,000원 / 428,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 443,729,309원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 85,600,000원 |
① 권리 흐름 — 임차인 보증금 확인이 우선
등기 흐름은 2003.07.23 윤형돈 소유권보존 후, 2016.07.15 최형주·최정욱·최금미에게 각 3분의 1씩 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 남서울농업협동조합 채권최고액 72,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 2025.06.30 남서울농업협동조합의 신청으로 임의경매개시결정이 기입됐습니다. 이후 2025.09.12 해당 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박민신 | 2017.12.15 | 2017.12.15 | 미상 | 2025.07.18 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 해당 없음 |
현황조사·문건접수·매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인은 박민신 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
② 가격 판단 — 20% 할인보다 실질취득비용이 먼저
현재 최저매각가는 감정가 535,000,000원의 80%인 428,000,000원입니다. 2회 유찰 시 342,400,000원, 3회 유찰 시 273,920,000원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 하지만 이 사건은 임차인 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 낙찰가 하락분을 그대로 가격 메리트로 계산하면 안 됩니다.
특히 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 충분히 배당되지 않는 경우에는 낙찰가가 낮아진 만큼 매수인 인수액이 늘 수 있습니다. 따라서 이 사건의 가격 비교 기준은 낙찰가 단독이 아니라 낙찰가 + 실제 미배당 인수액이어야 합니다. 보증금이 확인되기 전에는 428,000,000원이 싸다거나 342,400,000원·273,920,000원 구간에 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 428,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,680,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 421,320,000원 |
현재 예상배당 기준 집행비용은 6,680,000원, 소유자 교부 잔여액은 421,320,000원입니다. 신청채권자 청구액은 443,729,309원이며 현재 회차 시나리오의 신청채권자 배당액은 0원, 충족 여부는 미충족으로 정리되어 있습니다. 임차인 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 인수액은 반드시 별도로 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서일초등학교 남서측 인근으로 공동주택·다세대·다가구주택·단독주택·상가·근린생활시설·학교가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장, 근거리에 지하철 3호선 남부터미널역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물의 2층 201호이며 사용승인일은 2003.06.19입니다. 외벽은 석재 붙임 등, 내벽은 인테리어 등 마감, 창호는 하이샹시 창호 등입니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·정방형, 지목 대, 토지면적 207.3㎡, 공시지가 11,240,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·대공방어협조구역·절대보호구역·상대보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역이 기재되어 있습니다.
- 환금성. 성심빌딩은 5세대이며 경매 통계상 평균 유찰 1.5회, 매각률 25.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박민신 보증금 확인. 가장 중요한 항목입니다. 보증금과 배당가능액이 확정돼야 실제 인수액과 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 대항력·우선변제 배당 결과 대조. 2017.12.15 전입·확정일자, 2025.07.18 배당요구가 확인됩니다. 실제 배당 후 남는 보증금이 있는지 확인해야 합니다.
- 특별매각조건 자금 준비. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%로, 현재 회차 기준 85,600,000원입니다.
- 신청채권자 배당 확인. 청구액 443,729,309원에 대해 현재 회차 시나리오의 배당액은 0원으로 정리되어 있으므로 실제 배당관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2016.07.15 남서울농업협동조합 근저당권 설정 후 2025.09.12 농업협동조합자산관리회사로 권리가 이전되어 있습니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역과 교육환경보호 관련 제한을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계 서류를 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “80%까지 내려왔다”보다 “얼마를 인수하나”
이 물건은 감정가 535,000,000원에서 한 차례 유찰돼 428,000,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 먼저 눈에 들어오지만, 권리분석에서는 순서가 반대입니다. 박민신은 대항력과 우선변제권이 있는 임차인이고 보증금은 미상입니다. 따라서 현재 최저가, 2회 유찰 시 342,400,000원, 3회 유찰 시 273,920,000원 어느 가격에서도 실질취득비용은 보증금과 실제 배당결과가 확인된 뒤에야 계산할 수 있습니다.
또한 현재 회차의 매수신청보증금은 특별매각조건에 따라 85,600,000원입니다. 이 사건의 결론은 단순합니다. 가격 판단 보류, 임차인 보증금 확인이 선행. 보증금과 미배당 인수액을 확인하기 전에는 4.28억이 싸다고도, 다음 유찰 가격이 매력적이라고도 단정하기 어렵습니다.
